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论文案例大全-投资性房地产后续计量模式变更的影响分析

2021-04-01 14:08:55

  2007年CAS3(企业会计准则第3号——投资性房地产)正式实施以后,引入了公允价值这一全新的概念,并允许企业以公允价值模式计量所属投资性房地产。CAS3实施至今已经十三年了,中国拥有投资性房地产的上市公司数量已经接近上市公司总数的50%,但依然有很多企业不愿意选择公允价值计量这一计量模式,大多数企业依然在采用成本法对投资性房地产进行计量。这样并不能提供给信息使用者真实可靠的会计信息。如果企业采用公允价值计量模式,相比较成本计量模式,更能反映企业所持有的投资性房地产的价值的真实情况,改善企业的财务报表结构,一定程度上能够减少企业当期的损益,进而提升企业的利润。一定程度上能够增强企业的融资能力。

  本文先介绍了公允价值与投资性房地产的相关概念相关概念,介绍了投资性房地产的两种后续计量模式,分析了公允价值计量在投资性房地产中的特点。通过行业分析我国企业公允价值计量模式的企业比例不多以及他们不愿意采用公允价值的原因。在通过对泰禾集团的案例分析,分析其从成本计量模式转变为公允价值计量模式前后的财务报表数据,和各项标分析,以及变更计量模式之后企业的发展情况。通过一系列数据说明以及比较论证,得出公允价值比成本模式更有利于企业的发展。

  最后提出推广完善公允价值计量模式的建议,如完善相关的法律法规,降低企业使用公允价值模式的成本,加强信息披露的监管等。

  随着中国社会的不断发展,中国的房地产市场也经过了多年的发展与完善。近年来,中国房地产的市场价值也是处于不断增长的状态,且增长趋势较为稳定。由于房地产价格的不断走高,依旧采用历史成本作为投资性房地产的账面价值进行后续计量,使得投资性房地产的账面价值与实际市场价值产生较大差异,不仅无法准确反映投资性房地产的真实情况,也无法保证会计信息的质量,还容易误导信息使用者的判断与决策。于是在2006我国有关部门修订和整改了新会计准则,认为公允价值计量这一全新的计量模式更适合现今的房地产市场,上市公司采用公允价值计量对投资性房地产进行后续计量所得到的的账面价值更接近实际的市场价值,能够提供给信息使用者真实的会计信息,方便其做出正确的判断与决策。

  新准则出台至今却没有取得应有的成效。变更会计政策,使用公允价值计量模式对投资性房地产进行后续计量的上市公司少之又少,大多数的上市公司并不愿意变更会计政策,使用新的计量模式,他们仍然采用历史成本对投资性房地产进行折旧或摊销。导致这一现象出现的原因有很多,并本文通过对房地产行业进行分析得到原因,通过对泰禾集团的案例研究,得出公允价值计量具体对于企业的影响情况。最后得出结论并给出相关建议。

  二、文献综述

  刘泉军(2007)认为公允价值模式更适合投资性房地产行业,其反映出的投资性房地产账面价值更加接近实际的市场价值,投资性房地产的盈利能力也能清晰地反映出来。他认为如何更好的应用公允价值来计量,是未来会计计量的发展方向,但也要注意由此可能会引起的问题。

  张娜嘉、王淑慧(2011)认为采用公允价值进行计量能够使投资性房地产的账面价值更加接近实际价值,也能满足会计信息质量的相关性要求。同时,采用这一新的计量模式不需要对投资性房地产进行折旧或者摊销,可以减少企业的当期损益来增加企业当期的利润。同时有利于企业吸收外部的投资和融资,又有利于企业和其他会计主体进行横向比较。

  邹燕、吴小雅、毛洪涛(2012)在满足一定的条件下,想要促进我国市场经济更快发展,就应当推动公允价值计量模式在市场中的运用,这样才能使公允价值计量实务问题得到一定程度上的解决,使得我国企业会计准则能够与国际会计准则持续趋同。

  谢华、方第明(2014)指出目前公允价值的应用面临着市场条件的不完善以及投资性房地产准则现值条件严格的困境并对公允价值计量的推行提供了相关建议。

  吴昊洢、温丽荣(2017)指出公允价值计量模式在一定程度上可以增强会计信息相关性同时也可以使决策更加有力,改善企业的资产负债率、增强公司的信誉度并改善融资环境。我国应当大力引导、推广与倡导公允价值计量,加强会计人员素质培养,完善房地产评估机制,以防止其成为企业利润操作的工具,同时应当完善信息披露机制,加强监督。

  朱春峰(2019)指出在中国现在的房地产市场中,加强公允价值计量的应用依旧任重而道远,投资性房地产企业必须结合实际情况制定完善的公允价值计量模式来确保财务信息的可靠性与真实性。

  Herrmann(2006)发现公允价值计量模式在很多方面都可以做的比历史成本计量更好,比如公允价值计量模式具有更好的公允性、中立性以及可比性等,其反映出的数据也更加具有真实性,反映出的会计信息质量也超过成本计量模式。而历史成本只是在账面上显得更加安全,反映出的数据更加稳定,波动性较小。

  Remanna和Wastts(2012)通过对目前应用现状的研究发现。相比较历史成本计量模式,公允价值计量具有不确定性,而且大多数企业自行对公允价进行估值,随意性较强,这样可以减少评估成本,却难以保证会计信息的质量问题,还可能会出现被企业随意操纵的现象。

  Christensen和Nikolaev(2013)则指出,大多数企业实际上是认可公允价值计量模式,他们也认为公允价值计量模式比成本模式更适合企业,但是采用公允价值模式需要支付给专业机构较高的评估费用,这无疑大大增加了企业的成本,所以他们选择放弃公允价值而选择成本模式,因为成本模式不需要太多的成本,仅此而已。

  三、理论概述

  (一)投资性房地产后续计量模式

  CAS3中规定,投资性房地产的后续计量有两种计量模式:即成本模式以及公允价值计量模式。财政部更是在对《企业会计准则》的详解中指出:在对所有的投资性房地产进行计量时,同一企业只能采用一种计量模式对投资性房地产进行后续计量,不允许采用两种计量模式。采用公允价值计量模式后,就不得通过会计政策变更转为成本模式。所以说,企业在投资性房地产的后续计量模式的选择上具有一定程度上的自主权,但不具有随意性。

  1.成本计量模式

  成本计量模式是企业对投资性房地产进行后续计量的一种常用的模式,目前大多数投资性房地产企业都在使用这一模式。成本计量模式以投资性房地产的初始入账成本作为其账面价值,通过确定投资性房地产使用年限以及估算到期后投资性房地产的净残值,计算出该投资性房地产每期的折旧额或摊销额,并在会计期末对投资性房地产进行减值测试,如出现减值情况,则要计提减值准备。与公允价值计量模式相比,成本模式拥有便于理解、操作方便的特点,大多数会计人员更愿意接受这一模式,这样可以在资产负债表日省去很多麻烦,便于进行会计核算。但其反映出的数据比较死板,投资性房地产的账面价值与市场价值差异较大,无法反映投资性房地产的真实价值,不够及时、客观。不能够准确地估计出企业资产的真实价值,这样的信息无法使企业外部人员做出更加有效的决策。

  2.公允价值计量模式

  公允价值计量模式投资是一种新的性房地产后续计量模式。公允价值计量模式投资性房地产以入账日当天的公允价值作为其账面价值,由于投资性房地产的公允价值随着市场的变化而发生着变化,所以企业需要资产负债表日对其投资性房地产的公允价值进行评估。新评估出的结果将作为该投资性房地产新的账面价值,而两个公允价值之间产生的差额则会直接计入企业的当期损益,公允价值计量模式之下的投资性房地产不再像成本模式那样计提折旧或进行摊销。公允价值计量相比成本计量模式拥有严苛的条件限制且必须同时满足:(1)投资性房地产所在地拥有活跃的交易市场;(2)投资性房地产的公允价值可以进行合理估计。

  企业采用公允价值模式计量时可以将房地产市场的变化体现在企业当期的报表上,最直接的影响就是企业的利润,企业的利润会因房地产市场的变化而变化。

  3.两种计量模式的转换

  我国会计准则为了规范市场,对投资性房地产的后续计量模式做出了如下规定——企业不得随意变更后续计量模式,但可以对成本模式进行变更。这一变更需要满足两个条件:一是成熟的房地产市场,二是满足公允价值计量的条件。这也意味着可以变更投资性房地产的后续计量模式,但不能随意变更。这一变更过程也需要作为会计政策变更处理,变更当日投资性房地产的公允价值将作为新的账面价值,新旧账面价值的差额按照会计准则和企业规定进行调整。但是这一变更具有不可逆性,也就是说后续计量模式一旦变更为公允价值计量模式就不能再转回成本计量模式。由此我们可以明白,我国对于企业投资性房地产后续计量模式转换问题的态度是非常严谨的。

  (二)公允价值计量属性特点

  1.概念

  公允价值(FairValue)又被称为公允市价、公允价格。即熟悉市场情况的买卖双方在公平交易的条件下和自愿的情况下所确定的一个合理价格,或无关联的双方在公平交易的条件下一项资产被买卖或者一项负债被清偿的成交价格。在公允价值计量下,资产和负债按照在公平交易中,熟悉市场情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。

  2.公允价值计量的特点

  (1)公允性

  公允价值是在公平交易的条件下依照市场情况所产生的定价,是买卖双方都承认的价格。相比较成本模式下的账面价值,公允价值无疑更加接近商品的实际价值。公允价值的产生公平公开,更符合商品本身的价值,也更能够使买卖双方承认。

  (2)相关性

  相较于历史成本,公允价值会随着市场的变化而变化,它能够真实地反映出商品在买卖当日的实际市场价值。对于企业的投资性房地产,资产负债表日所反映出的公允价值更加真实。可以提供给信息使用者更高质量的会计信息,使其作出更有效的决策。

  (3)真实性

  公允价值更能反映出资产的真实价值且能被大家普遍接受。其所反映出的价值更加真实,能够更加准确地披露企业实际的经营状况以及财务状况,企业的偿债能力以及各项财务指标也能真实地反映出来。

  (4)更有利于作出决策

  中国的房地产价格出于持续增长状态,而成本模式无法有效地将这些变化反映出来,而公允价值具有的一系列特点的能够真实可靠地反映企业的实际经营状况,从而提供给信息使用者相关性更强、更真实、会计信息质量更高的信息,有利于其作出更有利的决策。

  四、公允价值计量模式在投资性房地产中的应用概况

  (一)应用现状

  自2006年新会计准则颁布以后,由于第一次在准则中引入公允价值这一新的概念并且赋予了企业自主选择后续计量模式的权利,因此有人预测这一举动会在2007年的年报中引起巨大的变动。然而事实并非如此,从2007年到现在的十几年时间,持有投资性房地产的公司越来越多,所占比例也逐渐接近50%。但在这近半数的上市公司中,采用公允价值对投资性房地产进行后续计量的也不过百家,占比不到6%,虽然每年都有所增加,但数量极少,远远比不上持有投资性房地产的增长幅度。

  表1:中国上市公司采用公允价值计量模式情况表(单位:元)

   上市公司数量 拥有投资性房地产公司数量 拥有投资性房地产的公司所占比例 使用公允价值进行计量企业 使用公允价值进行计量企业所占比例

  2007 1613 630 39.06% 18 2.86%

  2008 1625 690 42.46% 22 3.19%

  2009 1718 772 44.94% 27 3.50%

  2010 2063 833 40.38% 30 3.60%

  2011 2342 905 38.64% 35 3.87%

  2012 2494 968 37.86% 48 4.96%

  2013 2489 1073 38.81% 52 4.85%

  2014 2613 1144 43.78% 59 5.16%

  2015 2827 1254 44.36% 66 5.26%

  2016 3052 1305 42.76% 77 5.29%

  2017 3508 1680 47.89% 89 5.30%

  2018 3743 1826 48.78% 94 5.15%

  数据来源:巨潮资讯网及其他网络数据整理

  (二)成因分析

  1.环境限制

  虽然说我国的房地产比较景气,但与发达国家相比还是有一些不同,我国的房地产市场并不成熟,活跃度不高。CAS3中这样规定:该资产所在地拥有活跃的市场,且市场中有着同类或者类似的产品,使得企业能够根据以上两个条件取得市场价格并获取其他相关信息。通过价格和信息来进行合适的估算来得到自己所需的价格数据,而在实际市场操作中,并没有统一的规定和标准,因此企业一般通过专业的评估机构来得到该项资产的公允价值或者通过自行评估来确定公允价值。但在中国这一相对比较封闭的市场环境下,很难取得公平公正的价格信息,故而大多数上市公司不敢轻易转变为公允价值计量模式。

  2.利润波动幅度较大

  对于持有投资性房地产的企业来说,公允价值的变动能使企业当期的利润发生较大的变动。投资性房地产的公允价值会随着当前的市场大环境的变化而变化。由于房地产市场环境的变化具有不可预见性,就会使企业当期的利润情况的不确定性大大增强。那么,公允价值变动是如何影响投资性房地产企业的利润呢:一是由于我国的房地产市场日趋稳定,房地产的市场价格也是稳步上升,所以市场价格一般都是高于历史成本的,这个时候将成本模式变更为公允价值计量模式就会有一个巨大的差距,这一巨大的差额会全数计入公允价值变动损益,直接影响企业当期的利润;二是使用公允价值变动计量模式,不需要考虑折旧摊销问题,降低当期的成本,从而影响企业利润;三是一旦市场不稳定,发生较大波动时,就会使当期利润发生较大的波动。一旦出现公允价值持续下跌的情况,就会使得企业持续亏损,从而使企业面临的风险更大,不利于企业的发展。

  3.公允价值的取得成本高

  如果投资性房地产企业选择成本模式进行计量,那么就可以减少信息成本,因为无论是初始成本计量亦或是后续的折旧摊销,都能够很轻易的得到所需要的数据,而不需要有额外的成本支出。成本模式计量能够简单即时地提供给信息使用者所需的财务信息,这也是大多是企业更愿意选择成本模式的原因。如果企业选择公允价值计量模式进行后续计量,那么企业就需要在会计期间的期末来确定公允价值,并且将这一变化情况反应在审计报告中,完成这一系列的操作所需要的成本对于企业来说是比较高的。为了使公允价值更加具有公允性,企业必须通过专业的评估机构来确定投资性房地产的公允价值,而寻找第三方的专业机构则需要支付大笔的佣金,取得信息成本太高。除此之外,在整个评估过程中,也会由于评估而增加大量的时间成本,在这个时间里,企业有可能失去比较好的出售机会。一些不好的评估机构有可能会误导信息使用者,增加企业经营的风险。因此,处于对成本的考虑,一些企业并不会轻易变更计量模式。

  五、案例分析

  (一)案例背景

  1.公司简介

  泰禾集团是一家在地产、金融、文化等领域多元发展的大型知名上市公司(股票代码000732)。泰禾集团始创于1996年,2010凭借福建三农借壳上市,并涉足氟化工等崭新领域,实现多元经营。2018年公司总资产2431亿,拥有800多名员工,管理人员90多名。

  2.泰禾集团投资性房地产持有情况

  表2:泰禾集团2007-2018年投资性房地产信息一览表(单位:元)

  年度 投资性房地产 总资产 比例

  2007 1,321,065.33 470,062,974.84 0.28%

  2008 1,043,073.53 445,288,557.64 0.23%

  2009 943,019.09 586,661,978.56 0.16%

  2010 6,704,500.48 5,181,027,574.14 0.13%

  2011 6,250,621.84 8,228,471,745.96 0.08%

  2012 5,796,743.20 13,640,356,924.37 0.04%

  2013 5,345,698.80 35,695,370,103.33 0.01%

  2014 18,978,006.76 62,406,089,156.35 0.03%

  2015 7,261,362,695.00 84,781,627,859.65 8.56%

  2016 9,899,372,900.00 123,364,697,642.46 8.02%

  2017 12,319,603,050.00 206,420,889,460.53 5.97%

  2018 17,656,386,591.89 243,136,407,761.94 7.26%

  资料来源:泰禾集团2014、2015年年报

  图1:投资性房地产所占总资产比例变化图

  资料来源:泰禾集团2014、2015年年报

  泰禾集团2007-2018年投资性房地产与总资产的具体数据列示如下:其中2007-2014年,泰禾集团采用成本模式对投资性房地产进行计量2015年9月,泰禾集团进行了计量模式的变更,2015-2018年采用公允价值计量模式进行计量。由表中可以看出2007-2014年泰禾集团投资性房地产持有数量较少且投资性房地产数量的变化幅度不大,在总资产中的占比较低并处于持续下降状态,最低时仅占比0.01%。而在计量模式变更以后,泰禾选择大量持有投资性房地产,于是将大量存货转入投资性房地产项目,致使2015年投资性房地产的价值跳跃式增长,占比也由2014年的0.03%增长到了8.56%,相比较2007-2014年的占比情况,这一变化显然是很巨大的,这也是会计政策的变更所带来的。2016-2018年,泰禾集团每年都会将部分存货转入投资性房地产项目,持有投资性房地产的总价值连续增加,2018年年底泰禾集团持有投资性房地产17656386591.89元,占当年总资产的7.26%。

  3.计量模式变更过程

  由于中国房地产市场日益完善,房地产市场价格持续走高。为了更加准确地反映投资性房地产的实际价值,2015年9月泰禾集团第七届董事会第三十六次会议决议,自2015年9月1日起企业所持有的投资性房地产由成本法进行后续计量为公转换为允价值模式进行计量。

  (1)变更前(2015年9月前)会计政策

  变更前投资性房地产采用成本模式进行的后续计量,并按照与房屋建筑物或土地使用权一致的的政策进行折旧或摊销,泰禾集团房屋及建筑物折旧情况如下表所示:

  表3:泰禾集团房屋及建筑物折旧情况表

  类别 折旧方法 折旧年限 残值率 年折旧率

  房屋及建筑物 年限平均法 20-45 3.00% 2.16%-4.85%

  资料来源:2015年年报

  对于以成本模式计量的投资性房地产,泰禾集团在资产负债表日判断其是否存在减值迹象,如存在减值迹象,则估计其可收回金额,并进行减值测试。自用房地产的用途改变为赚取租金或资本增值时,自改变之日起,将固定资产或无形资产转换为投资性房地产,以转换前的账面价值作为转换后的入账价值。

  (2)变更后(2015年9月后)会计政策

  变更计量模式之后,泰禾集团在资产负债表日采用收益法自行评估投资性房地产的公允价值作为新的账面价值,新旧账面价值之间的差额直接计入当期损益。

  (二)计量模式变更对企业当年的影响分析

  1.对资产负债表的影响

  表4:计量模式变更对资产负债表科目的影响(单位:元)

  资产负债表主要项目 2014(追溯前) 2014(追溯后) 2015

  投资性房地产 8,341,430.88 18,978,006.76 7,261,362,695.00

  总资产 62,395,452,580.47 62,406,089,156.35 84,781,627,859.65

  递延所得税负债 32,712,339.45 35,371,483.42 1,427,070,283.03

  总负债 55,673,151,729.97 55,675,810,873.94 67,713,337,350.40

  其他综合收益 0.00 0.00 4,167,925,434.73

  归属于母公司所有者权益 3,812,183,550.93 3,820,160,982.84 13,445,549,301.86

  少数股东权益 2,910,117,299.57 2,910,117,299.57 3,622,741,207.39

  所有者权益合计 6,722,300,850.50 6,730,278,282.41 17,068,290,509.25

  资料来源:泰禾集团2014、2015年年报

  泰禾集团自2015年9月将投资性房地产的后续计量进行会计政策变更之后,同时根据准则规定对2014年的财务报表进行了追溯调整。分析如下:

  (1)资产项目

  企业对2014年年末的投资性房地产账面价值进行了调增,由原来的2014年期末的8341430.88元增加到2015年期初的18978006.76元,增长幅度达到了恐怖的127.52%。在计量模式变更以后,泰禾集团先后将账面价值为3528051082.02元的房地产由存货项目转入投资性房地产项目,转换日其公允价值为7242884995.00元,增涨幅度高达105.29%,也使得当期的公允价值变动达到了3714833912.98元。总资产项目也有2014年末的62395452580.47元增长到了2015年年初的62406089156.35元,由于2014年投资性房地产占总资产项目较少,所以变化幅度不大。而2015年由于大量作为存货的房地产转为了投资性房地产项目,投资性房地产在总资产中的占比大幅增加,所以总资产也由调整后的62406089156.35元增加到了84781627859.65元,涨幅达36%。投资性房地产项目和总资产的大幅增加无疑更能使投资者更满意,也更加能吸引吸引新的投资者的兴趣,另一方面展现了企业综合实力以及企业的发展潜力。

  (2)负债项目

  变更为公允价值计量模式后,企业对2014年的递延所得税负债也进行了追溯调整,这一调整使得2014年年末的递延所得税负债增加了大约266万元,涨幅为8.13%。2015年当期的3714833912.98元的公允价值变动产生了931367622.22元的递延所得税负债,使得期末的递延所得税负债增长为1427070283.03元,相较于期初的35371483.42元,增加1391698799.61元,数额惊人。2015年的负债总额也由年初的55675810873.94元增加到了67713337350.40元,涨幅达22%,这一涨幅远小于总资产36%的涨幅。

  表5:2015年泰禾集团与投资性房地相关递延所得税情况(单位:亿元)

   2015.12.31

   应纳税暂时性差异 递延所得税负债

  投资性房地产公允价值变动 37 9

  投资性房地产折旧暂时性差异 0.096 0.024

  资料来源:泰禾集团2015年年报

  (3)所有者权益项目

  在转变计量模式之后,泰禾集团将当期产生的公允价值变动3714833912.98元全部计入其他综合收益,所以2015年期末其他综合收益达到了4167925434.73元,而2014年的其他综合收益为0元。2015年归属于母公司的所有者权益也由期初的3820160982.84元增长到了期末的13445549301.86,涨幅达252%,所有者权益总计也由期初的()6730278282.41元增长到了17068290509.25元,达到了154%的增长,涨幅惊人。所有者权益的大幅增长无疑使得投资者对于企业更加满意,也完美的展现了公司的实力,更容易吸引到新的投资者。

  综上所述,计量模式的转变能够使得公司的资产增值,同样的也会产生大量的递延所得税负债,使得企业的负债有所增加。除此之外,计量模式变更还增加了公司的留存收益。使得当年资产负债表的各项数据产生了巨大的变化,可以明显的看出,公允价值计量模式能够更加准确地反映泰禾集团所属资产的真实价值,优化企业的资产结构,也使得企业的资产负债表更加的美观。

  2.对利润表的影响

  2015年9月,泰禾集团在进行计量模式变更之后,对2014年的利润表也进行了追溯调整。由于计量模式变更为公允价值计量模式,泰禾集团的投资性房地产不再需要计提折旧或进行摊销,使得2014年的营业成本由5714393356.31元调减到5713939729.09元,减少了453627.22元,相应地营业利润与利润总额增加了453627.22元,当年的净利润增加了340220.42元。总体而言,公允价值变更对2014年的调整利润表影响并不大,具体调整数据及数据变化情况如表5所列示。

  表6:泰禾集团对2014年利润表部分科目追溯调整情况(单位:元)

   营业成本 营业利润 利润总额 净利润

  2014(变更前) 5,714,393,356.31 953,380,611.88 946,924,410.05 712,311,113.03

  2014(变更后) 5,713,939,729.09 953,834,239.10 947,378,037.27 712,651,333.45

  影响金额 -453,627.22 453,627.22 453,627.22 340,220.42

  影响比例 -0.01% 0.05% 0.05% 0.05%

  资料来源:2014、2015年年报

  (三)计量模式变更对企业后续的影响分析

  1.对资产负债表的影响

  (1)资产项目

  在进行计量模式变更之后,泰禾集团开始大量持有投资性房地产,每年都会将部分存货转为投资性房地产项目,所以泰禾集团投资性房地产项目处于持续增长状态,且增长状态良好。截止2019年6月,泰禾集团持有投资性房地产已经达到了26066106417.90元,相比2015年年末的7261362695.00元,涨幅惊人。在投资性房地产大幅增长的同时,泰禾集团的总资产项目也是大幅增长,由2015年的84781627859.65元增长到了到2019年6月的238635797107.88元,涨幅接近200%。总资产的大幅增长说明企业正在朝着一个比较健康的方向发展,这样的企业也更容易吸引投资者的目光。

  表7:泰禾集团对2015-2019年6月资产负债表部分科目变化情况(单位:元)

  资产负债表主要项目 2015 2016 2017 2018 2019.6

  投资性房地产 7261362695.00 9899372900.00 12319603050.00 17656386591.89 26066106417.90

  总资产 84781627859.65 123364697642.46 206420889460.53 243136407761.94 238635797107.88

  递延所得税负债 1427070283.03 1300578482.16 1294803923.07 1873922903.98 2267879228.45

  总负债 67713337350.40 101648555096.56 181302018049.71 211247225716.12 201875192815.79

  其他综合收益 4167925434.73 3438870433.55 3309162979.76 4379118512.27 5422413773.37

  归属于母公司所有者权益 13445549301.86 14231594448.24 16107612187.50 18458724984.40 21686326186.48

  少数股东权益 3622741207.39 7484548097.66 9011259223.32 13430457061.42 15074278105.64

  所有者权益合计 17068290509.25 21716142545.90 25118871410.82 31889182045.82 36760604292.12

  资料来源:泰禾集团2015-2018年年报、2019年半年报

  (2)负债项目

  表8:2019年6月投资性房地产与递延所得税负债的影响情况(单位:元)

   2019.6.31

   应纳税暂时性差异 递延所得税负债

  投资性房地产公允价值变动 8427915630.28 2106978907.57

  投资性房地产折旧折旧暂时性差异 607167342.00 151791835.50

  资料来源:泰禾集团2019年半年报

  由于计税基础不同,公允价值计量模式下的投资性房地产每年都会因为公允价值的变动而产生大量的递延所得税负债,泰禾集团的递延所得税负债由2015年的1427070283.03元增长到了2019年6月的2267879228.45元,涨幅在50%左右。企业的总负债也由2015年的67713337350.40元增长到2019年6月的201875192815.79元,涨幅也在200%左右。而2019年6月的递延所得税负债几乎全部来自于投资性房地产所带来的的公允价值变动以及由投资性房地产折旧引起的暂时性差异。

  (3)所有者权益项目

  在进行计量模式变更之后,泰禾集团将投资性房地产项目所产生的公允价值全部计入其他综合收益,大量的其他综合收益使得企业的所有者权益大幅增加,归属于母公司的所有者权益由13445549301.86元增长到了21686326186.48元,涨幅超过50%,少数股东权益则由3622741207.39元增长到了15074278105.64元,涨幅超过了300%,所有者权益总计由17068290509.25元增长到了36760604292.12元,涨幅超过100%。具体数据变化情况如表7所示。

  综上所述,计量模式的变更使得资产负债表的各主要项目得到了不同程度的增长,使得企业朝着更加健康方向发展。

  2.对利润表的影响

  表9:泰禾集团利润表部分科目的影响情况(单位:元)

   投资性房地产产生公允价值变动收益 利润总额 所得税费用 净利润

  2012 49717.60 399223962.23 83673006.05 315550956.18

  2013 0.00 940543316.83 238698846.93 701844469.90

  2014 0.00 946924410.05 234613297.02 712311113.03

  2015 0.00 1677890007.03 413367611.58 1264522395.45

  2016 328660005.00 2310213629.33 596283037.34 1713930591.99

  2017 114023585.91 2992899704.67 659425720.70 2333473983.97

  2018 747356386.22 5076419632.64 1165394907.27 3911024725.37

  数据来源:泰禾集团2012-2018年年报

  图2:泰禾集团模式变更前后利润变化情况

  资料来源:泰禾集团2012-2018年年报

  在计量模式变更之前,泰禾集团公允价值变动收益全部来自与交易性金融资产,而投资性房地产并不能带给企业公允价值变动收益,2013-2015这三年的公允价值变动收益均为0,所以在计量模式变更之前,公允价值变动收益对企业利润增加的影响微乎其微,2012-2014,企业的利润处于缓慢增长状态,增加幅度不大。2015公允价值变动收益为0。2016年投资性房地产所带来的公允价值变动收益高达328660005.00元,当年利润总额的增加额为632323622.30元,公允价值变动收益超过了当年利润总额的一半,由此可以看出计量模式变更对利润的影响,2017年占比达16.70%,2018年的占比达35.87%,足以看出投资性房地产的公允价值变动收益对企业当期利润总额的增加额影响巨大。具体变化情况在表9及图2中列示。

  由上述数据可以看出,计量模式的变更可以大幅提升公司的利润总额。通过分析可以看出,投资性房地产公允价值变动很大程度可以增加泰禾集团当期的利润情况,企业可以通过变更计量模式来改善企业的经营情况,但同时也要注意房地产市场不稳定容易引起企业的财务波动。

  3.对主要财务指标的影响

  (1)盈利能力

  盈利能力简单来说就是一个公司赚取利润的能力,利润是一家盈利性质的公司的根基所在,有了利润才可以继续运营,给投资者回报,赢得更大的投资等。可以说盈利能力是展现一家公司基本实力的一项最基础的指标。

  表10:泰禾集团基本每股收益变化情况

   2013 2014 2015 2016 2017 2018

  基本每股收益 0.7161 0.7705 1.2339 1.3719 1.7072 2.0529

  数据来源:泰禾集团2013-2018年年报

  基本每股收益是衡量企业盈利能力的重要指标。由表10可以看出,2013-2014年,基本每股收益的变化并不大,2015年进行计量模式的变更之后,基本每股收益由0.7705元增加到了1.2339元,涨幅达60.14%,且之后2016-2018年连续增加,涨幅比较稳定。

  表11:泰禾集团各年权益净利率变化情况

   2013 2014 2015 2016 2017 2018

  权益净利率 13.79% 10.60% 7.41% 7.89% 9.60% 13.72%

  数据来源:泰禾集团2013-2018年年报

  权益净利率是企业净利润与平均净资产的比率,能够反映所有者权益所获报酬的水平。这个比率通常也被称为净资产收益率。投资者很看重这个指标,因为它反映了投资者的资金是否得到了有效利用,能让够让投资者看到自己的投资是否能够获得满意的报酬。在转变计量模式之后,泰禾集团的所有者权益和利润都发生了相应的改变,以下是对具体情况的分析。

  从表11中的数据可以看出,在计量模式变更之前,泰禾集团的权益净利率逐年下降,在进行计量模式变更之后虽然当年的权益净利率继续下降,但从次年开始,也就是2016年,泰禾集团权益净利率开始增加,到2018年达到了13.72%,已经接近2013年的数据,且增长稳定。

  综上所述,计量模式的变更使得泰禾集团的基本每股收益大幅增长,权益净利率也由下降变为缓慢增长。所以说,计量模式变更有利于增强盈利能力,美化企业财务报表,吸引更多投资。

  (2)偿债能力

  流动比率和速动比率用来衡量企业短期偿债能力。流动比率指流动资产总额和流动负债总额之比。公式为流动比率=流动资产合计/流动负债合计*100%。流动比率一般用来衡量企业的流动资产在短期债务到期以前,可以快速变为现金用于偿还负债的能力。

  速动比率的公式则为速动资产/流动负债*100%,其中速动资产是指流动资产中可以立即变现的那部分资产。流动比率和速动比率都是用来表示企业短期债务偿还能力的数值,前者的基准值是2,后者为1。

  表12:泰禾集团偿债能力分析表

   2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019.6

  短期偿债能力 流动比率 2.04 1.89 2.24 2.48 2.03 1.59 1.58

   速动比率 0.42 0.13 0.2 0.41 0.38 0.22 0.23

  长期偿债能力 资产负债率/% 85.74 89.23 79.87 82.4 87.83 86.88 84.59

   产权比率 6.01 8.28 3.97 4.68 7.22 6.62 5.49

  数据来源:泰禾集团2013-2018年年报、2019年半年报

  从表12可以看出,计量模式变更之前,2013-2014年泰禾集团的流动比率与速动比率均处于下降状态,虽然流动比率维持在2的基准左右,但是企业大部分流动资产是存货这种很难快速变现的资产,所以导致企业2014年的速动比率仅仅只有0.13,远远低于1的正常水平,这足以说明企业的快速变现能力很弱,短期偿债能力较差。在进行计量模式变更之后,2015年的流动比率从2014年的1.89上升到了2.24,2017年则达到了2.03,处于一个较为理想的水平。2018年和2019年6月流动比率仅有1.60左右,低于2的基准值。计量模式变更后,泰禾集团大量存货转换为投资性房地产科目,所以2015年的速动比率比率有所上升,达到了0.2,2017年增长为0.38,虽然依旧低于1的正常基准值,但处于缓慢增长趋势。2018年与2019年速动比率则再度降到0.22左右,但依然高于2014年0.13。

  资产负债率欲望产权比率用来衡量企业的长期偿债能力。从表10中数据来看,在2013-2014年,泰禾的资产负债率处于持续增长状态,2015-2019年6月的资产负债率由79.87%增长到了84.59%,但均低于2014年的数值,特别是2015年的资产负债率直接由2014年的89.23%下降到了79.87%。产权比例的变化趋势与资产负债率相似,在2013-2014年由6.01上升到8.28,上涨幅度较大;2015年转换计量模式之后,产权比率由8.28直接降到了3.97。2019年6月增长到了5.49,虽然有所增长,但都远远低于2014年8.28的数据。

  由上述数据可以看出,计量模式的变更改善了公司的财务结构,使得企业的短期偿债能力与长期偿债能力得到了增强,更有利于企业的发展。

  六、结论与建议

  (一)结论

  公允价值计量模式之下得到的公允价值会随着市场价格的变化而变化,而成本计量下的账面价值则与实际的市场价格相差较大,公允价值模式能够反映出比成本模式质量更高的会计信息。就泰禾集团而言,公允价值计量模式反映出的投资性房地产价值更接近市场价格,使得企业反映出来的会计信息更加真实,质量更高。在采用公允价值计量模式之前,公司财务并未出现亏损现象,但采用公允价值模式计量之后,泰禾集团资产负债率有所降低,使得企业的偿债能力得到很大程度的增强,同时改善了企业的资本结构,优化了企业的财务报表。在进行计量模式变更之后泰禾集团只需要在资产负债表日确定其公允价值就行,而不需要计提折旧和减值,新旧账面价值的差额又会导致利润的增加。而这些变化能够使企业更容易筹资到所需的资金。泰禾集团对投资性房地产后续计量模式的变更使企业发展得更好。

  (二)建议

  1.完善相关法律法规

  到目前为止,大多数上市公司仍然采用成本计量模式对投资性房地产进行计量。该现象的出现说明大多数企业对使用公允价值计量模式有着一定的后顾之忧,也表明与此相关的法律法规还需要不断完善。只有不断的完善相关的法律法规,才能免除企业的后顾之忧,是越来越多的企业采用公允价值计量模式,为报表使用者提供更可靠的会计信息。

  2.降低公允价值计量的成本

  投资性房地产在期末进行估值时,一般有两种方法,找专业的评估机构,或者自行评估。对于中小型企业来说,自行评估的结果很难得到信息使用者的信任,而请专业的评估机构进行评估则需要支付高昂的评估费用,这对于大多数企业来说是无法负担的,除此之外,采用公允价值计量模式虽然不需要进行折旧或摊销,但也会导致大量的递延所得税负债,在一定程度上会增加企业的税负。所以在政策上应当适度放宽,减少企业的成本压力。

  3.加强信息披露的监管

  由于企业聘请专业评估机构的成本较高,所以许多企业通过自行评估的方式投资性房地产的公允价值,以减少企业的成本压力,但相较于专业评估机构,自行评估的公允价值其公允性较差。故而国家需要加强会计信息披露的监管,确保其所披露的公允价值真实可靠,避免出现企业通过估值操作利润的情况。