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论文知识案例-投资性房地产公允价值相关概念及理论

2021-04-05 14:30:35

  1.1.1投资性房地产的基本概念

  投资性房地产是指企业为了获得租金收入或者为了取得资本增值收益,或二者兼有而持有的房地产。投资性房地产的范围主要包括已经出租的土地使用权和目前持有但准备增值后出售的土地使用权以及已经对外出租的建筑物。企业目前没有出租但是打算将来用于出租的土地使用权不在投资性房地产的范畴,与土地使用权不同的是企业正在开发或正在建设过程中尚未完工但将来会用于出租的建筑物是在投资性房地产的范围之内的。投资性房地产在资产负债表中属于企业的资产,因此当企业将经营租赁租入的房地产再转租给其他人,这样的房地产不是投资性房地产。一般企业用于生产的厂房和用于办公的办公楼属于企业的固定资产或者无形资产范围,不在投资性房地产的范畴之中。房地产开发企业生产的产品就是房子,因此房地产开发企业已经建造开发完成处于销售状态或者正在建造开发的土地和商品房,是企业的存货,不属于投资性房地产范畴。投资性房地产与自用房地产(公司的固定资产或是无形资产)的收益实现方式不同,投资性房地产是自身直接实现收益,即其能单独产生现金流,而自用房地产是通过与其他资产相组合间接实现其价值。房地产开发企业投资性房地产与存货的区别主要在于房地产开发企业出售商品房是所有权的转移,而投资性房地产实现的是使用权的转移,房地产开发企业仍然拥有该资产的所有权。

  1.1.2投资性房地产的计量模式

  投资性房地产的计量分为初始计量和后续计量,其中初始计量只能按成本来计量,而后续计量则有两种模式——成本模式和公允价值模式。后续计量选用成本模式的投资性房地产与固定资产或无形资产的会计处置方法类似,只是会计科目的不同,都允许计提折旧或者计提摊销,也允许计提减值准备。但是选用成本模式的投资性房地产计提的减值准备不能转回。选择公允价值模式进行后续计量的投资性房地产不能计提折旧,不能计提摊销,不能计提减值准备,其账面价值随着公允价值的变化而变动。投资性房地产若要选用公允价值模式来后续计量,必须同时满足所在地有活跃的房地产交易市场和可以从市场上获取价格等相关信息进而对投资性房地产进行可靠的估计这两个条件。企业对投资性房地产的后续计量模式一家企业只能选择一种,两者不能在同一时间同一家企业中并存,即不能出现一家企业一部分投资性房地产的后续计量模式为成本模式,其他投资性房地产使用公允价值模式的情形。

  企业一旦确定了投资性房地产的后续计量模式,没有特殊情况就不能随意变更。随着企业的发展与房地产交易市场的繁荣,当投资性房地产满足使用公允价值模式进行后续计量的有关条件时,经企业有关组织同意可以将投资性房地产的后续计量模式从成本模式变更为公允价值模式。但是不能从公允价值计量模式改变为成本模式。计量模式的改变属于会计政策变更,变更时如果投资性房地产的公允价值与账面价值存在差额,应当以此为标准调整企业的期初留存收益。

  1.2公允价值简述

  1.2.1公允价值的定义

  随着经济的发展,会计理论与会计实务不断地与时俱进,公允价值的定义不断的得到修正和完善。1844年英国发布的《合伙股份公司法》提出了应当全面而公允的反映公司的资产负债,其最早对公允价值产生了关注。1970年美国注册会计师协会详细的解释了公允价值的含义。随着会计理论的不断发展,美国会计准则委员会在2006年对公允价值的定义进行了进一步的完善,将公允价值定义为在有序的交易中因销售资产而获得的金额或者因转让负债而付出的金额。随着我国经济与世界经济的联系越来越密切,我国的会计理论也逐渐与国际会计理论趋同。为此我国新会计准则重新定义了公允价值的含义:公允价值是指在公平交易中,熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或债务清偿的价格。

  1.2.2公允价值的特征

  (1)公允性

  公允价值一般是在公平公正、公开透明的环境下形成的,交易双方对交易对象所掌握的情况均等,知道交易流程,参与的机会均等,并且是自愿发生交易行为,而不是被其他外力胁迫。

  (2)时效性

  与历史成本的一成不变相比较而言,公允价值会随着时间的推移,结合市场的变化,而不断变化,具有明显的动态性。因此其金额是波动的,不同时点上的资产或者负债是不同的,上个时间点的价值不能满足下个时间点上交易的需要,这便体现了公允价值的时效性。

  (3)相关性

  在成本法下资产的账面价值会随着时间的推移,通过折旧摊销或者减值不断的减少,有时经过每年的折旧摊销,使得相关资产的账面价值数额较小,与其实际价值发生严重的偏离。或者因为该企业良好的信誉、品牌使得商品的价格要高于同行业,其公允价值也要比其成本高的多。所以按照历史成本进行计量显然不能正确反映其实际价值,就会导致信息使用者无法做出正确的决策。因此公允价值更加符合实际情况,因为公允价值具有相关性,它会将与该项资产相关的所有因素进行汇总,进而得出为人所公认的价值。

  1.2.3公允价值的计量

  企业对相关资产、负债的公允价值进行确定时,需要收集大量的相关资料,并且资料必须是真实可靠的,根据所掌握的资料以及相关资产、负债的自身性质(比如收益的实现方式,收益年限等)选择相应的估值技术。目前常用的估值技术主要有三种:市场法、成本法、收益法。

  市场法,在这三种方法中市场法是最直观的一种方法。相关人员以相同或者类似的资产、负债在市场上的交易价格为基础,结合交易发生的时间以及企业被评估的资产、负债本身的特点,比如说规模、功能、性质、盈利能力、市场环境等因素比较出被评估资产与市场上比较资产的差异,并且将该差异进行量化。在比较资产的价格基础上加减已经量化的差异,经过综合分析进而得出评估结果确定被评估资产的价值。

  成本法,首先确定被评估资产的重置成本,再估计被评估资产现在已经发生了的贬值金额,在重置成本中将贬值金额扣除,可以得出被评估资产的评估值。

  收益法,通过预测被评估资产的未来预期收益,以及收益发生的时间,合理确定一个折现率,将未来时点上的收益进行折现,将各个折现值相加得出被评估资产当前的价值金额。

  在实务中由于经营权与所有权相分离,因此相关的资产交易、破产重组等事项中公允价值的确定往往通过资产评估机构等第三方机构进行评估。

  1.3相关理论

  1.3.1委托代理理论

  19世纪30年代,美国经济学家伯利和米恩斯研究企业的架构发现,企业的所有者同时负责企业的经营管理会存在一定的问题,进而提出了委托代理理论。委托代理理论作为现代公司治理理论的基本理论,其核心要义就是企业的所有权与企业的经营权相分离。企业的所有者也就是企业的投资人只负责出资,并不参与企业的经营管理,仅靠行使股东权利即保留的剩余索取权来监督管理者的行为和获取收益。企业的经营管理交给职业经理人来负责,企业管理者就好比是打工者,其劳动报酬为工资,而不是企业的经营所得。因为企业的所有者对企业的事务并不能做到亲力亲为,对企业的经营等情况都是通过企业的对外公告或者财务报表来获悉的,所以企业的所有者对企业的具体情况可能存在认知不全面、认知延迟甚至被误导等现象,由此产生了信息不对称。每个人都在追寻自身利益的最大化,企业的所有者希望企业能够保值增值为其带来丰厚的回报,而经营者则希望自己可以获得更高的工资、更多休闲的假期和高档的办公环境。当公司亏损时所有者难以鉴别是否是经营者故意所为,当企业盈利时所有者也难以鉴别是否经营者全心全意的工作了,是否将企业的收益达到最大化了。就此企业的所有者与经营者产生的矛盾,便是委托代理问题。为了解决委托代理问题,很多企业将经营者的工资报酬与企业的经营业绩挂钩,激励经营者更好的工作。但是有些经营者为了更高的报酬,在使用公允价值模式能够使当期的经营业绩获得改善时,利用公允价值模式对利润进行调控。因此在采用公允价值模式对相关资产进行计量时,必须要完善相应的内部控制制度。

  1.3.2契约理论

  契约关系被视为现代社会的基本特征,现代经济社会又被称作为契约社会,权利主体之间逐渐摆脱了传统社会原有的人身依附关系,转而结成了权利义务关系,当然这种权利义务关系的结成是自愿的。契约简单理解就是双方或者多方之间签订的合同,但是契约的意义不仅局限于此。在《企业的性质》这篇论文中罗纳德·科斯提出人们为了节省相关的费用,使得资源能够充分利用,就把一些生产要素交给企业内部的经营者进行管理,因此企业就是企业与股东、管理者以及债权人等其他人员之间所订立的契约的集合。契约理论是现代经济理论的重要组成部分,其主要研究在不同的的交易环境下合同主体之间的经济行为以及将会出现的结果。

  1.3.3信息不对称理论

  信息不对称理论是在新古典经济学理论基本假设的前提下得出的重要理论,它是约瑟夫·斯蒂格利茨等三位经济学家在20世纪70年代研究的课题。他们将信息不对称理论应用在不同的领域,并通过实践来进行检验,使其成为有说服力的科学理论。信息不对称理论认为信息不对称现象广泛的存在于我们的生产生活中,在市场经济活动中,不同的市场主体对相关信息掌握的程度不同,其在交易中所处的地位也就不同。处于有利地位的往往是那些掌握了充分的信息的人,相应的那些掌握的信息比较欠缺的人在交易中往往处于不利地位。该理论认为,在交易中卖方掌握的信息比买方掌握的信息更多,卖方向买方传递可靠有效的信息,进而获取收益。在交易中掌握信息较少的一方会努力向掌握信息较多的一方索取信息,商场所释放的信号也会在一定程度上协调信息不对称的问题。减少信息不对称可以提高会计信息质量,帮助企业的利益相关者更好的进行决策。市场信息变化频繁,因而市场信息具有时效性,在投资性房地产的两种后续计量模式中显然公允价值模式更能减少信息的不对称。

  第二章公允价值在投资性房地产中的应用分析

  2.1我国投资性房地产采用公允价值模式计量的现状

  准则第三号文中规定企业可以从公允价值模式或者成本模式中选择一种作为本企业投资性房地产的后续计量方法,为了探究两种模式的应用状况。笔者在巨潮资讯网上搜集整理了深市和沪市的上市公司年报,统计结果见表2.1。从表中可以发现虽然经过了12年的发展,但是投资性房地产的后续计量模式中成本模式仍旧占据主流地位。公允价值模式所占份额依然比较小,即便是到了2018年,后续计量采用公允价值的仅为6%。

  表2.1我国A股上市公司投资性房地产后续计量模式统计表

  年份2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年

  A股上市公司数1586 1663 1762 2111 2393 2548 2550 2675 2898 3125 3390 3491

  拥有投资性房地产的公司数621 672 668 755 895 970 1037 1144 1254 1428 1610 1740

  所占比例39%40%38%36%37%38%41%43%43%46%47%50%

  采用成本模式计量的公司数603 651 642 728 863 924 985 1084 1185 1353 1509 1633

  所占比例97%97%96%96%96%95%95%95%94%95%94%94%

  采用公允价值模式计量的公司数18 21 26 27 32 46 52 60 69 75 101 107

  所占比例3%3%4%4%4%5%5%5%6%5%6%6%

  资料来源:巨潮资讯网,由于一些公司的年报已经取消以及人工误差等影响,统计结果与实际情况略有差异

  图2.1 A股上市公司拥有投资性房地产的比例以及采用公允价值模式计量的比例折线图

  资料来源:巨潮资讯网

  随着我国房地产市场的逐渐火热,很多公司发现房地产具有很高的投资价值甚至比主业的利润率高。于是企业纷纷购买、建造投资性房地产或者将自用投资性房地产转变为投资性房地产,导致越来越多的公司开始拥有投资性房地产。从表2.1和图2.1中可以明显的看出拥有投资性房地产的上市公司数量和比例不断上升。虽然后续计模式中公允价值计量运用的公司比较少,但是从图2.1中可以看出投资性房地产选择公允价值模式进行后续计量的比例总体上呈现上升趋势。

  表2.2 2018年各行业A股上市公司投资性房地产公允价值计量统计表

  行业上市公司数行业占本市总数比例拥有投资性房地产公司数量行业内拥有投资性房地产比例两市平均比例采用公允价值计量数量采用公允价值计量比例两市合计比例

  农林牧渔业深市28 1.38%16 57.14%45.24%0 0.00%0.00%

  沪市15 1.02%5 33.33%0 0.00%

  采矿业深市26 1.28%12 46.15%43.08%0 0.00%2.50%

  沪市50 3.41%20 40.00%1 5.00%

  制造业深市1329 65.60%570 42.89%44.07%20 3.51%3.50%

  沪市822 56.11%372 45.26%13 3.49%

  电力、热力、燃气及水生产和供应业深市44 2.17%23 52.27%58.17%1 4.35%5.83%

  沪市64 4.37%41 64.06%3 7.32%

  建筑业深市45 2.22%27 60.00%66.96%1 3.70%3.32%

  沪市46 3.14%34 73.91%1 2.94%

  批发和零售业深市68 3.36%46 67.65%69.68%4 8.70%9.28%

  沪市99 6.76%71 71.72%7 9.86%

  交通运输、仓储和邮政业深市32 1.58%21 65.63%60.98%0 0.00%2.50%

  沪市71 4.85%40 56.34%2 5.00%

  住宿和餐饮业深市6 0.30%5 83.33%75.00%0 0.00%0.00%

  沪市3 0.20%2 66.67%0 0.00%

  信息传输、软件和信息技术服务业深市205 10.12%98 47.80%50.13%4 4.08%5.17%

  沪市61 4.16%32 52.46%2 6.25%

  金融业深市34 1.68%15 44.12%50.09%3 20.00%19.46%

  沪市66 4.51%37 56.06%7 18.92%

  房地产业深市56 2.76%49 87.50%90.07%12 24.49%24.15%

  沪市68 4.64%63 92.65%15 23.81%

  租赁和商务服务业深市35 1.73%18 51.43%56.96%5 27.78%18.89%

  沪市16 1.09%10 62.50%1 10.00%

  科学研究和技术服务业深市32 1.58%18 56.25%60.63%0 0.00%3.85%

  沪市20 1.37%13 65.00%1 7.69%

  水利、环境和公共设施管理业深市33 1.63%20 60.61%49.75%1 5.00%2.50%

  沪市18 1.23%7 38.89%0 0.00%

  居民服务、修理和其他服务业深市1 0.05%0 0.00%0 0 0 0

  沪市0 0.00%0 0 0 0

  教育深市5 0.25%3 60.00%80.00%0 0.00%16.67%

  沪市3 0.20%3 100.00%1 33.33%

  卫生和社会工作深市9 0.44%3 33.33%33.33%0 0.00%0.00%

  沪市3 0.20%1 33.33%0 0.00%

  文化、体育和娱乐业深市32 1.58%15 46.88%56.13%0 0.00%2.94%

  沪市26 1.77%17 65.38%1 5.88%

  综合深市7 0.35%5 71.43%64.29%0 0.00%6.25%

  沪市14 0.96%8 57.14%1 12.50%

  资料来源:巨潮资讯网

  图2.2各行业拥有投资性房地产数量对比图

  资料来源:巨潮资讯网

  图2.3两市各行业投资性房地产平均拥有比例

  资料来源:巨潮资讯网

  图2.4两市平均公允价值模式应用率

  资料来源:巨潮资讯网

  按照巨潮资讯网上的分类口径,我对上市公司投资性房地产的相关数据做了分类整理。由表2.2和图2.2可知制造业中拥有投资性房地产的公司数量最多,2018年达到了942家,占据拥有投资性房地产公司总数的54.14%。造成这种现象的原因是制造业公司数量基数较大,制造业拥有投资性房地产的公司数量多并不意味着该行业投资性房地产的拥有比例高。从图2.3中可以看出投资性房地产拥有率最高的行业是房地产业,达到了90%。这应该与其行业特殊性有关,因为房地产行业的存货就是房子。从图2.4中可以明显的发现房地产业的投资性房地产将公允价值模式用于后续计量的比率最高,达到了24%。这与房地产行业更容易获取房地产的价格等相关信息不无关系,这也就说明了如果各个行业都能获得充分的信息,那么公允价值模式将会得到更多公司的使用。

  2.2投资性房地产采用公允价值模式计量的动因分析

  2.2.1改善公司经营成果

  我国的企业会计准则规定,如果企业的投资性房地产将公允价值模式用于后续计量,那么企业不用对投资性房地产计提折旧或是摊销以及减值准备,只需要在资产负债表日将企业的账面价值调整为公允价值数额,资产负债表日的公允价值数额与原账面价值数额之间的差额算入当期损益。如果我国房地产价格的不断上升,企业投资性房地产每年的公允价值会高于账面价值,此时其差额对当年的收益产生正面影响,增加企业当年的利润,对公司的业绩有着提升作用。根据对2018年A股上市公司的年报计算分析得出简称中带有ST或者※ST的公司投资性房地产选用公允价值模式的比例为15.91%远高于正常公司的5.90%,结合我国房地产价格的不断走高,不难发现一些企业想要借助投资性房地产的公允价值变动来达到改善公司经营成果的目的。

  2.2.2达到融资条件

  企业为了获取更大的利润往往采用杠杆经营的方式,即企业会通过增加负债金额来提高每股收益。况且如果一个企业的房地产占比较大,或者说企业本身是一个房地产开发企业,那么房地产就会占据企业的很大一部分资金,而且占用时间较长,流动性较差。这时企业如果自有资金不够的话,就必须向外界融资。目前企业外部融资的方式主要有增发股票、发行债券、向银行贷款等这几种。增发股票的条件其中一条是连续三个会计年度盈利,这就要求公司有良好的经营成果,上面我们已经分析了在房地产市场向好的情况下企业采用公允价值模式可以改善企业的经营成果。企业如果发行债券或者向银行借款进行融资,我国也对相关的盈利能力、偿债能力等相关指标进行了规定。以向银行贷款为例,银行会评估企业的偿债能力财务状况等,以保证银行的本金不受损失,防止发生坏账。其中一个重要的指标是资产负债率,企业的资产负债率过高,说明企业的偿债能力较差,向银行贷款的成功性越低或者取得的银行贷款利率较高。资产负债率=负债总额/资产总额,要想降低企业的资产负债率,就必须降低分子(负债总额),或者增加分母(资产总额)。企业当前正需要借款,降低分子显然是不现实的,因此就必须增加分母,因此一些企业选择变更后续计量模式,使得投资性房地产的账面价值增加,因而资产总额增加降低了资产负债率。

  2.2.3增强财务信息的准确性

  企业财务报告编制的目的是让财务报表的使用人及时的掌握企业的相关信息,便于他们更好的做出决策。会计信息质量有可靠性、及时性、相关性等八个要求,随着房地产价格的不断走高,企业投资性房地产的公允价值已经与历史成本发生了很大的偏差,而伴随着成本模式下投资性房地产的每年的折旧或摊销,使得企业投资性房地产的账面价值降低,这进一步加大了偏差,使得财务报表提供的信息有几分失真。这不符合会计信息的质量要求,因此成本模式的固有局限性使得其不太适合在房地产价格飙升的情形下使用。反观公允价值模式,可以正确的反映出投资性房地产当前的价值,具有可靠性。而随着市场交易情况的变化,公允价值也能随时的做出反应进行改变,具有及时性。从理论上来说,公允价值模式更能反映企业资产的真实价值,这种模式下提供的会计信息对相关者来说更有利于他们及时做出决策。

  2.2.4管理层的偏好

  每个人都有自己的性格、爱好,当几个自然人组成管理层时,受性格、爱好、企业文化等各种因素的影响,就像是市场投资组合一样,不同的组合会产生不一样的风险和收益,管理层也会出现不同的风格。企业是受管理层主导的,因此管理层的风险偏好会对投资性房地产后续计量模式的选择产生影响。风险型的管理层往往会使用公允价值模式来进行后续计量,尤其是当管理层的工资报酬与经营业绩挂钩时。当投资性房地产的公允价值随着管理层管理水平的高低波动时,采用公允价值进行后续计量可以更加公允准确的反映管理层的管理能力。而保守型的管理层会偏向于使用成本模式,因为成本模式下投资性房地产账面价值变动较小,从而使得企业的经营利润比较平稳,可以显示出管理层的稳定性。

  2.3投资性房地产采用公允价值模式计量的限制性因素

  2.3.1准则对应用条件要求较为严格

  我国企业会计准则对投资性房地产后将公允价值模式用于后续计量的条件进行了规定,企业只有在同时满足下面两个条件的时候才能选择公允价值模式用于后续计量:其一要求该地的房地产交易市场十分活跃,即投资性房地产所位于的地方有着频繁的房地产交易,可以使得投资性房地产容易脱手。其二是企业可以从房地产市场上获取与其持有的房地产相同或者类似房地产的交易价格等相关信息,从而利用这些信息推断出持有的房地产的价值。由于我国的房地产市场尚未达到发达国家的水平,虽然有些地方拥有了活跃的房地产交易,但是仍然有很多地区的房地产市场并不完善,这就使得第一个条件的满足有些难度。第二个条件中相同房地产或者相似房地产的确定有一定的难度,需要综合考虑房地产所在的地理位置、新旧程度、用途性质、产权时间、建筑构造、建筑材料等相关问题。因此看似简单的应用条件,实际上是比较严格的。

  2.3.2公允价值动态变化不易取得且成本较高

  如果选择成本模式用于后续计量,投资性房地产的账面价值金额会在历史成本的基础上随着年限的增加或者市场的波动进行变化,即账面价值随着计提折旧摊销或者减值准备而变化。每年折旧或者摊销的金额是可以估计出来的,而且只有在市场向下波动时才会产生减值。因此这种变化是比较小的,而且对波动的计量也是较为简单的。公允价值模式下投资性房地产需要在每年的12月31日进行评估,由此确定公允价值,并依照公允价值调整账面价值。公允价值的评估一般需要聘请第三方评估机构来进行,因为公允价值随市场的变化而不断波动如果企业在年中需要掌握公允价值金额,还需要聘请评估机构,这是一笔必须的费用。

  会计准则对成本模式的有关规定与税法上的规定大体一致,因此也就使得在报税时不需要额外的调整,减轻了工作量,间接导致企业的成本较低。成本模式下投资性房地产可以计提折旧(摊销),而且投资性房地产累计折旧(摊销)可以在税前抵扣,因而可以减少税费的支出,相当于节约了成本。公允价值模式下公允价值上升,增加了当期收益,就会增加税收,使得企业的成本上升。

  2.3.3公允价值计量模式不可逆转

  我国的企业会计准则规定投资性房地产的后续计量只能选择一种,而且一经选定不等随意变更。当满足条件时企业可以通过会计政策变更从成本模式变更为公允价值模式,但是不能从公允价值模式改变为成本模式,这也就意味着计量模式的变更是单向的不可逆转的。在房地产价格不断上涨的今天,有些房地产的公允价值大于账面价值,如果将后续计量模式变更就会增加企业的留存收益,甚至会起到扭亏为盈的效果。因此有些企业将这一做法视为企业的“免死金牌”,不到万不得已不会使用。简称中带有ST或者※ST的公司投资性房地产选择公允价值模式的比例为15.91%远高于正常公司的5.90%说明了这一点。因为其不可逆转性,一旦选择了公允价值模式,如果房地产市场出现滑坡,房地产的价格不断下降,就会对当期损益产生负面影响,拖累企业的业绩。有学者提出企业可以先将投资性房地产转变为自用房地产使得投资性房地产为零,然后再将其转回来,以达到重新拥有投资性房地产,重新选择后续计量模式的目的。笔者认为这一方法不成立,因为笔者在搜集企业年报时发现,有些企业虽然没有投资性房地产,但是仍然披露了本公司投资性房地产的后续计量类型,这就意味着即使投资性房地产的账面价值清零,其选择的会计政策也不会发生改变。

  2.4投资性房地产采用公允价值模式计量的影响

  2.4.1对财务状况的影响

  随着房地产的市场价格不断攀升,投资性房地产的公允价值会比账面价值高。成本模式已经不能将投资性房地产的价值真实的表达出来,这使得报表上的财务状况与实际情况不符,而选择使用公允价值模式能够使得投资性房地产的真实价值得到显示,使得披露的财务状况更加符合实际。在企业负债不变的情况下,随着投资性房地产的价值持续增加,使得企业的资产总额得到提高,此时企业的资产负债结构将产生变化。企业将后续计量模式从成本模式改变成公允价值模式这一行为属于会计政策变更,需要根据变更当天的公允价值与账面价值之间的差额相应改变期初留存收益,这将对企业的所有者权益产生影响。自用房地产改变用途成为投资性房地产时,如果差额出现在贷方将计入其他综合收益,这是也会对所有者权益产生影响,这些都会使得企业的财务状况发生改变。

  2.4.2对盈利能力的影响

  公允价值模式下不需要对投资性房地产计提折旧或者减值,这使得企业的费用减少,反向的增加了企业的利润。同时公允价值模式下资产负债表日会将投资性房地产的公允价值与账面价值的差额计算到当期损益,目前来看投资性房地产的公允价值会不断上升,对损益产生正面影响。这就意味着将增加当期利润,改善经营业绩。但是如果投资性房地产的公允价值下跌,将会使得企业当期的利润下降。因此公允价值模式下会加剧利润的波动。

  2.4.3对投融资能力的影响

  上文投资性房地产选择公允价值模式计量对财务状况的影响中介绍了其会影响企业的资产负债状况,在投资性房地产价格不断走高的情况下,公允价值模式将使企业的资产负债率拉低,便于企业融通到资金。但是如果投资性房地产的价格不断下降,公允价值模式将使得企业的资产负债率升高,融资难度增大,可能会触及企业债务的限制性条款,加剧企业的资金困境,甚至有导致破产的风险。

  2.4.4对税收的影响

  投资性房地产在成本模式下应该计提折旧或摊销,计提的金额可以在税前抵扣。而当采用公允价值模式时不再计提折旧或摊销,这就意味着企业失去了“税盾”的保护,增加了企业的税收负担。其次公允价值模式下,如果房地产价格不断上涨公允价值不断增加,公允价值与账面价值的差额按照规定应该计算进入当期损益,这会增加当期的利润,使得税收负担进一步加剧。

  2.5投资性房地产采用公允价值模式计量的存在的问题

  2.5.1企业进行盈余管理

  由于我国有关投资性房地产公允价值的准则体系尚不健全,加之不严格的监管,公允价值计量成了企业进行盈余管理的一种方法。企业通过公允价值的低估或者高估,使得公允价值发生变动影响当期损益,进而影响企业的利润,使得报表上显示的业绩并不准确。这是企业运用投资性房地产进行盈余管理的一种手段,另一种手段是运用投资性房地产后续计量模式的变更。我国的企业会计准则允许企业在成本模式和公允价值模式中选择一种作为企业投资性房地产的后续计量模式,而且规定了如果选择了成本模式,在满足条件时可以将后续计量模式由成本模式变化为公允价值模式。有些企业出于保住上市公司的资格或者为了漂亮业绩提高股票价格亦或者为了发行债券、向银行借款等,会选择将企业的后续计量模式改变为公允价值模式,因为我国房地产市场的不断火热,企业的一些房地产可能存在公允价值大于账面价值的情况,此时变更就会使得企业的留存收益增加,即“盈余公积”和“利润分配——未分配利润”增加,进而使得企业的资产负债率下降,便于融资。而成本模式下账面价值是由历史成本、折旧摊销、减值准备决定的,账面价值只会减少不存在增加的可能,这就使得经营者通过调整投资性房地产的账面价值来操纵利润变得不可能。

  2.5.2相应的准则体系不健全

  与国外的投资性房地产准则相比,我国的相应准则体系还不够完善。同时我国的与投资性房地产的监管体制和惩罚机制并不配套,使得企业利用投资性房地产公允价值波动进行违法犯罪的行为成本较低。因为审查比较困难加之成本较高,我国对企业发布的投资性房地产公允价值监管较松,比如说发布的估值的来源、参数、计算方法等并没有严格要求,容易放纵企业钻漏洞进行盈余管理。

  2.5.3投资性房地产市场不成熟

  我国的房地产市场起步较晚,早期发展比较迟缓,因此我国的房地产市场从目前的情况来看还不够成熟,与发达国家相比还有很大的差距。交易并不活跃或者交易价格不稳定的事情时有发生,因此要想取得市场上的能够得到广泛认可的公允价值比较困难。我国缺少官方对房地产信息的汇总和发布,使得房地产公允价值的确定比较随意,没有可靠的依据,这就为上市公司进行操纵利润提供了机会。

  2.5.4企业会计人员技能水平不高

  成本模式下投资性房地产计提折旧、摊销、减值准备的方法与固定资产、无形资产相类似,会计人员对这种方法轻车熟路。而且会计准则对成本模式的有关规定与税法的处理大体一致,在计算所得税等有关税费方面比较简便,一般不需要调增调减,企业的会计人员掌握的比较熟练。但是在公允价值模式下,在计算纳税时需要进行调整,因为投资性房地产公允价值变动的部分税法上并不认可。这不仅增加了会计人员的工作量,而且也有一定的难度。而且企业会计中对投资性房地产公允价值的确定即资产评估的知识,相对欠缺,使得公允价值应用中又增加了一层障碍。

  2.5.5公允价值信息披露不及时不全面

  财政部发布的有关投资性房地产的会计准则和中国证监会发布的有关企业会计信息披露的文件,都明确规定了投资性房地产后续计量方式的变更和公允价值计量等相关信息必须披露。但是根据我搜集到的企业年报发现,一些采用公允价值模式的企业仅披露了本年投资性房地产公允价值变动损益,并未披露该项资产公允价值的确定方法、评估模型、相关系数的选择等有关问题。公允价值的金额随着市场行情的发展而不断变化,这就需要企业进行及时的披露,而做到这一点是困难的。

  第三章冠福家用案例分析

  3.1案例简介

  冠福家用成立于1999年12月,全称为福建冠福现代家用股份有限公司。2006年12月国内A股挂牌上市,2012年8月21日公司发布公告宣称为了让报表使用者更好的了解企业的财务状况和经营成果,准确反映企业投资性房地产的真实价值,提高企业财务信息的可靠性和准确性,决定将其投资性房地产的后续计量模式由成本模式变更为公允价值模式。当时其投资性房地产主要是用于租赁的房屋,由北京国融兴华资产评估有限责任公司对该公司的投资性房地产进行评估,从而确定其公允价值。

  3.2案例分析

  3.2.1采用公允价值模式计量的动因分析

  简介中提到其变更后续计量模式是为了提高财务信息的准确性,但是通过分析该公司的财务数据可以发现,其动因绝非仅此一点。如表3.1所示,该公司2010年净利润为-86,490,820.23元,2011年净利润为-120,575,149.14元,按照深交所的规定连续两年亏损将对其进行退市警告并在股票简称前加上※ST字样,因此该公司在2012年简称为※ST冠福。深交所还规定了如果将第三年仍为负数,将暂停上市。从该公司2012年半年报中可以看到上半年该公司净利润为-39,779,310.57元,按此趋势在一般情况当年扭亏为盈的可能性不大,因此该公司希望通过变更后续计量方式改善公司业绩,保住上市资格。

  表3.1冠福家用净利润与资产负债率

  项目2010年12月31日2011年12月31日2012年6月30日

  净利润-86,490,820.23-120,575,149.14-39,779,310.57

  资产负债率64.63%72.62%73.91%

  资料来源:巨潮资讯网

  随着公司不断的拓展销售渠道和扩大经营规模,特别是对销售渠道终端的不断拓展,使得企业的采购金额增加,但是销售渠道的存货并没有完全完全销售出去,而是留存下来,导致企业的负债规模不断攀升。查阅资料可知该公司的资产负债率2009年为67.77%,2010年为64.63%,2011年为72.62%,2012年6月30日为73.91%。为了融到更多的资金,同时又要保证能够以较低的价格取得,公司就必须降低资产负债率。因此改善企业的财务状况,减轻资金压力,也是该公司动因之一。

  3.2.2采用公允价值模式计量的影响

  表3.2计量模式改变对未分配利润的影响

  时间变更前变更后影响金额

  2011年12月31日-86,832,489.78 80,738,466.53 167,570,956.31

  2012年3月31日-85,909,274.00 83,316,592.91 169,225,866.91

  资料来源:巨潮资讯网

  表3.3投资性房地产占资产的比重

  项目2012年6月30日2012年9月30日

  金额占资产比重金额占资产比重

  金额与比率101,357,901.74 6.10%326,494,360.72 17.44%

  资料来源:巨潮资讯网

  从企业的财务状况角度讲,仅仅是计量方式的改变就是使得金额有了巨大的提升,由半年报披露的101,357,901.74元变为了三季度报披露的326,494,360.72元,只用了一个季度变动金额达225,136,458.98元,变动比例为222.12%。投资性房地产占资产的比重由半年报的6.10%增加到三季度报的17.44%。这些变化都将导致企业的资产增加。按照我国会计准则变更时需要根据其差额调整期初留存收益,需要对2010年12月31日、2011年12月31日以及2012年3月31日的财务报表进行追溯调整。根据公告披露的数据(见表3.2),2011年12月31日变更前企业的未分配利润为-86,832,489.78元,而变更后为80,738,466.53元,成功的变负为正,对未分配利润的影响金额达到167,570,956.31元。这一变更让2011年资产负债表日该公司的所有者权益增加了35.74%,对应变化的是该公司的资产负债率有原来的72.62%变为65.69%,下降了6.93个百分点。这一举措改善了企业的财务状况,为企业进行融资创造了良好的条件。

  表3.4计量模式改变对净利润的影响

  时间变更前变更后影响金额影响比例

  2011年度-120,575,149.14-133,729,770.37-13,154,621.23 10.91%

  2012年一季度2,068,258.21 3,723,168.82 1,654,910.61 80.01%

  资料来源:巨潮资讯网

  根据表3.4,从企业的经营成果角度来看,该变更使得2012年一季度的净利润由2,068,258.21元提升到3,723,168.82元,影响金额为1,654,910.61元,影响比例高达80.01%,明显使得企业的经营成果得到改善。通过阅读该公司2012年年报可以发现当期的营业利润为46,297,032.61元,而其投资性房地产的公允价值变动损益为62,664,664.92元,如果将投资性房地产的公允价值变动损益从营业利润中扣除,可以得到扣除后的金额为-16367632.31元,这种情况下该公司2012年是处于亏损状态的,这就意味着该公司将要被暂停上市。公允价值模式下投资性房地产不需要折旧或摊销,这就为企业的利润又助推了一把。总之冠福家用通过改变计量方式成功的保住了自己的上市公司资格,也为公司创造了良好的融资条件。

  3.2.3冠福家用投资性房地产的现状

  目前冠福家用简称已经更名为ST冠福,全名为冠福控股股份有限公司,目前已转型成为一家医养品合成工艺创新与供应链电商运营双主业协同驱动的科技创新型企业。公司经过多年发展,以及近三年公司的产业重组与业务整合,已形成了以致力于成为全球医药原料、动物营养、新材料产品研发、生产一流企业的能特科技有限公司和垂直电商平台的上海塑米信息科技有限公司为两大核心子公司,及以科技创业产业园区投资性房地产租赁和黄金采矿为辅助业务的运营模式。其2018年净利润为-2,766,262,058.43元,亏损较为严重,经营仍然有一定的困难。