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论文技巧案例-广州市房价对居民消费率的影响研究

2021-04-20 09:46:30

  过高的房价和偏低的居民消费率是制约广州市经济稳定增长的两大因素,也是广州市经济稳定发展的潜在隐患。但是在研究中发现,鲜有学者研究地市房地产价格与居民消费率之间的内部深层次的联系,因此,研究房价对居民消费率的影响成为一个需要探讨的课题。本文将采用1990-2018年的时间序列数据,通过建立VAR模型和运用脉冲响应函数分析工具,深入剖析房价和居民消费率及其内部两因子的联系。实证结果显示,广州市房价总体是抑制居民消费率,初期影响比较强烈,随后趋于平稳,其中居民可支配收入占GDP的比值因子的影响比值最大。文章的最后给出其针对性的建议,从而稳定房地产价格,释放居民消费潜力,为广州市房产调控政策的制定和优化提供参考。

  党的十九大报告提出,完善促进消费的体制机制,增强消费对经济发展的基础性作用。这是我国首次对消费的基础性作用进行强调,因此更需要我们在机制和体制的层面上去解决消费不足的问题。当前我国经济正处于高质量发展的阶段,这不仅是对我国经济所处阶段的正确认识,更为实现消费的基础性作用这一目标打开了空间。然而,我国一些城市房价过快增长的影响,对我国以及地市的居民消费一定程度上造成了冲击,因此引发社会对于房地产价格上升对居民消费率的影响的关注。研究房地产价格上涨究竟是抑制还是促进居民消费率,以及如何影响居民消费率,对于下一步制定和优化房地产调控政策,以及拉动居民消费需求,具有一定的现实意义与紧迫性。

  因此,本文将在对国内外相关文献进行梳理的基础上,采用1990-2018年广州市房地产价格与居民消费率的相关数据,深入研究房价波动对居民消费率及其内部两因子-居民消费倾向和居民可支配收入占GDP比值的影响,剖析房地产价格波动对居民消费率之间的关系,从而更加清晰地把握二者之间的脉络关系,根据合理的分析提出有效的方案,保证广州市房地产的稳定,扩大内需,提高居民消费率。

  文献综述

  (一)国外文献综述

  纵观西方学者对于房价影响居民消费的理论研究中,大都是以费莱文和霍尔的生命周期-持久收入假说和霍尔的随机游走理论以及里兰德的预防性储蓄假说等为基础去分析房价影响居民消费的机理和传导机制,综合其研究结果主要可归纳为:“财富效应”和“挤出效应”。

  1.房价波动对居民消费具有财富效应

  国外文献针对房价对居民消费影响的研究开始得比较早,其中“财产财富效应”假说影响颇深。财富效应包括两个方面:1.实现的财富效应--指因房价上升,使得房屋所有权人将其住宅出售给他人或利用房屋价值再次融资,以增加当期的消费水平。Yoshikawa(1989)3通过对美国等国的研究发现,房价上涨的效应会增加有房者的财产性收入,促进其消费支出。此时房价的上涨即是直接增加实际财富。2.潜在的财富效应--指因房价上升,房屋的潜在价值也随之上升,使得房屋所有权人感受到了财富的增加(Meyer和Sinai,2005),MPC也随之扩大。所以,房屋作为财富重要组成部分之一,其价格的上涨直接会促进消费的增加。

  另外在研究的过程中发现其流动性约束效应也是房价地产财富效应传导的一个表现方面。如果房地产商品价格上涨,消费者可以用升值的房地产商品申请更多的贷款,获得更大的流动性。由于发达国家金融体系相比我国比较完善,使人们更容易通过房产抵押等来套现房地产的资本收益,放松流动性约束(Iaco?viello,2004)6;(Simo-Kengne,Miller&Gupta,2015)8。

  2.房价波动对居民消费具有挤出效应

  房地产的挤出效应是指因房价上涨,使得有购房需求的人需要支付更多的钱来购买房屋,直接减少其可支配收入,从而压缩非居住性支出的效应。有部分国外学者认为影响房价波动的挤出效应是通过预算约束效应、替代效应和预防性储蓄效应来传导的。预算约束效应是指对于潜在购房者而言,在房价上涨的前提下,他们在制定购房计划的过程中就会减少非购房消费预算;对于租房者来说,房价的上涨会引起租金的上升,进而使租房者减少其消费(Sheiner,1995)4。同时,Sheiner(1995)4利用PISD数据研究年轻的租房者的消费与储蓄行为之间的关系时发现,面对高房价的年轻人具有较高的储蓄率。这也恰好证明了其预防性储蓄效应。另外,Enge1hardt(1996)5对美国的收入微观数据进行分析发现,房价上涨,通过替代效应对居民储蓄产生影响,从而挤出居民消费,降低消费。

  (二)国内文献综述

  近年来,我国的房地产业发展迅猛,逐渐对我国国民经济产生重大的影响。房价波动影响居民消费这一问题也引起了学者们的普遍关注,并通过多渠道的研究和分析取得了一定的成果。通过查阅国内研究文献,学者们的研究可以总结为房价上升对居民消费的三大影响,具体如下:

  1.房价上升会促进居民消费

  国内学者关于资产价格影响消费的研究最早开始于我国股市对货币政策及经济增长影响的研究。而较早开始关注并研究住房价格变动影响居民消费大的学者有刘建江、杨玉娟(2005)8等。他们认为房地产与股市的财富效应相比之下有更强的影响力,并通过LC-PIH模型证明了持续上升的房价能够增加居民财富量,提高短期边际消费倾向,进而促进消费。汪伟、刘志刚、龚飞飞(2017)17通过对35个城市的研究,证明了对于有房者来说,房地产价格上升使得他们财富增加,提高了消费。盘小初(2018)20基于合肥市的房价,提出了房价上涨对居民消费的正向影响是通过实现的财富效应、未实现的财富效应、流动约束效应(杜莉等,2017)16、信心效应实现的。

  2.房价上升会抑制居民消费

  对于国内学者针对房地产价格上升对居民消费产生抑制作用的研究,主要可以划分为五种效应:财富重新分配效应、成本效应、信心效应、预防性储蓄效应、流动性约束效应。徐滇庆(2006)9指出房价上升产生的财富重新分配效应会使得财富向房产商,富人和投资者转移。汪伟、刘志刚(2017)13认为对于那些租房者或者无房者,房价与租金是成正比的,这种情况下就会抑制居民消费。在房地产价格高涨的情况下,其他有关房地产等方面的投资与投机需求就会增加,这个过程通过“信心效应”促使人们的购房需求在当期就实现,将更多的储蓄投入房地产市场中,势必加大预防性储蓄(汪伟和郭新强,2011)13,从而减少发展性消费。李春风、刘建江、齐祥芹(2018)19通过构建动态面板误差修正模型发现,不完全受到流动性约束与完全受到流动性约束的居民消费受收入、习惯强度影响较大,且流动性约束越强,影响更为明显。

  3.房价上升对居民消费无影响

  骆祚炎(2007,2018)10,11研究发现,我国金融资产和住房资产的财富效应都较为微弱,相比金融资产财富效应而言,住房资产财富效应更不明显,房价变动对消费的影响微乎其微。李涛(2014)15以微观数据为样本进行分析,得出消费品属性是家庭住房资产的特征,资产效应只是微弱的,财富效应是不存在的结论。因此,房价上涨无助于提高我国居民消费。

  (三)文献评述

  综上,国内外学者主要从房地产的财富效应、挤出效应、预防性储蓄效应、流动性约束效应等角度,对居民消费和房价两者之间的关系及影响进行分析。由于研究的区域不同以及研究的侧重点各异,从而获得的结论也不同。以往的国内外文献中更多的把重点放在两者的影响结果上,而对房地产价格上涨影响居民消费率的内部因素关注力度不够,而对房地产价格波动怎么影响居民消费率,居民消费率是通过哪些渠道来影响的,哪一个才是影响的主要渠道等问题,很少有相关文献提到房地产价格波动会通过居民消费倾向等此类中间变量来影响居民消费率的见地,对房地产价格波动与居民消费率之间的内部联系关注力度不够,这正是需要进一步探讨的。

  房价对居民消费率影响的理论分析

  (一)房价对居民可支配收入占GDP比值的影响

  第一,房价上涨主要通过这两个效应—信贷效应和财富效应去影响居民平均消费倾向。

  1.房价上涨产生财富效应

  房价波动对收入水平不同的家庭产生的影响还是有一定的差异的。

  当房价上升时,收入水平较高的家庭,即有房家庭,会推升其财富水平,家庭拥有的动产(如银行存款、有价证券)和不动产(如房屋、车辆、收藏品等)所获得的收入增加,促进消费支出。根据凯恩斯的总需求理论中的边际消费倾向递减规律可知,其消费增加的幅度不会太大。

  收入水平较低的家庭,他们的边际消费倾向较收入水平较高的家庭来说是会更高一些,但其相对收入水平却减少,增加其房租和买房压力。由生命周期理论可知,未来的预期支出增加使得个人做出减少消费的行为,加上无法正确地预期未来支出以及考虑自身实际的经济状况,促使收入水平较低的家庭减少当期消费,从而抑制其平均消费倾向。

  2.房价上涨产生信贷效应

  对于有住房而且没有房贷的人,房价上升意味着房产价值的增值,房产所有者就可以用其来申请贷款资金,相应地提高消费贷款额度,使得他们更倾向于消费。但由于MPC递减,房地产价格上涨产生的信贷效应带动消费的作用微乎其微。对于有房贷的人来说,房地产价格的上涨会使其贷款压力增大,进而产生负的信贷效应,降低其消费意愿。

  第二,从宏观角度看,整体居民平均消费倾向是由收入水平较高和收入水平较低的家庭消费倾向加权平均得来的,而房价上升对其的作用是正向还是负向是由拉动和抑制居民消费需求这两种作用的大小,但因为房地产价格上升对不同收入水平的人所产生的信贷效应和财富效应的幅度以及这些人的具体比例不明确。综上所述,房价上涨对整体的居民平均消费倾向的影响无法确定。

  (二)房价对居民平均消费倾向的影响

  1. 微观角度:房价上涨对居民可支配收入占国内生产总值比值的影响跟对居民平均消费倾向的影响分析相似,通过财富效应和信贷效应对居民可支配收入占国内生产总值比值产生影响,但由于收入较高和收入较低的家庭的比例无法确定,因此在微观上房价的变化无法对这两类家庭可支配性收入与消费产生明确影响。

  2. 宏观角度:当房地产价格上涨的时候,会吸引大量资本涌入房地产行业,使其投资占比不断上升,产业结构逐渐向资本密集型靠拢,资本份额增加,整体居民消费率下降。整个影响链条如下所示:

  房价上升→房产业利润增加→房产行投资增加→大量资本聚集在资本密集型产业→资本收入份额增加→劳动收入份额减少→居民消费率下降。

  (三)房价对居民消费率的影响

  最近几年,社会各界对与房价上涨对居民消费率的影响愈加关注。不少人认为,房价上升在一定程度上会增加家庭拥有的动产和不动产所获得的收入,使得非消费支出减少,储蓄倾向下降,促进居民消费,也会使得居民消费的可支配资金减少,消费需求随之减少,产生挤出效应。但这只是说明了房地产价上升会对居民消费率同时产生正向影响和负向影响,然而究竟哪种影响更为明显并不清楚,而且对于房地产价格的波动究竟怎么影响居民消费率也模糊不清。众所周知,居民消费率是指一个国家或地区在一定时期内用于居民个人消费和社会消费的总额占当年国民支出总额或国民收入使用额的比率,我们可以把居民消费率分为两因子的乘积—居民可支配收入占国内生产总值的比值和居民平均消费倾向,其计算公式为:

  居民消费率==*

  其中,式子中的实际上可视为居民的平均消费倾向。从以上式子可以清楚地看到房地产价格波动对居民消费率的影响渠道—即通过影响居民可支配收入占国内生产总值比值和居民平均消费倾向这两个因子来影响的。综合上面所分析的,通过理论分析我们无法明确得出房价上涨对居民消费率的影响,需要通过实证分析进一步研究。

   广州市房价与居民消费率的现状

  (一)广州市房价走势

  在1990年之前,广州的房地产还未得到很好的发展。据有关资料显示,广州房价增长驶上快车道是在1990年后。1992年邓小平南巡深圳后,吹响了中国房地产开发号角,其中就带动了广州房地产业的发展,促使广州房价在1992年到1997年不断上升。1998年金融风暴席卷亚洲,从1998年开始,广州的商品房销售价格走“下坡路”,一手商品住宅成交均价从1997年开始便运行在

  “下降”通道中,一直到2003年非典来袭,楼价跌至谷底再下降2%,此时房价为4185元。经过2013年“五一”的惨淡,2004年房地产销售市场开始回暖。从2004年到2018年,广州市房地产价格由4537.02元/㎡上涨到20013.60元/㎡,涨幅高达341%;特别是在粤港澳大湾区政策出台之后,带动了广州一些具有开发潜力的区域如南沙区、黄埔区的发展,从而也带动了广州市房价的全面上涨。

  图11990-2018年广州商品住宅平均价格

  (二)广州市居民消费率的变化

  根据有关数据显示,广州市居民消费率从1990年的66.97%下降到2018年39.39%,不仅低于同时期的上海市(48.88%)、北京市(44.46%)等一线城市的居民消费率,也低于香港、美国、日本(70%以上)等发达地区。

  图21990-2018年广州市GDP与居民消费的年均增长率变化情况

  从图2可以看到,除1994年、2000年、2007年、2009年、2016年广州市GDP年均增长率低于居民消费年均增长率以及2011年、2015年、2017年、2018年两者基本持平以外,其他年份的后者明显低于前者,尤其是2003年、2004年、2005年、2007年的居民消费年均增长率分别比广州GDP年均增长率低14.6个百分点、16.3个百分点、13.2个百分点、11.1个百分点。GDP比居民消费率年均增长率的高说明广州市的消费需求没有那么旺盛,导致居民消费支出占广州市生产总值的比值下降,拉低了最终消费率。

  房地产价格对居民消费率的实证分析

  (一)数据来源及样本选取

  为验证广州房价对居民消费率的影响,首先将各个变量进行标记:广州市的居民消费倾向可采用得出,记为qt;居民可支配收入占GDP比值可采用得出,记为ft;广州市房价直接查找广州市商品房平均销售价格即可得,记为pyt;广州市居民消费率记为ct。

  同时为了消除异方差对模型的影响,本文将这四个变量作自然对数的处理,且为了方便,下标t将省略,经处理后分别记作lnq、lnf、lnpy、lnc。以上数据来源均来自历年《广州市统计年鉴》(1990-2018年)。

  (二)实证分析

  1.单位根检验

  本文使用Eviews6软件对lnpy、lnf、lnq以及lnc进行ADF检验是否存在序列相关的问题。结果如下:

  表1单位根检验结果

  从表1可以看到,原序列lnc、lnq、lnf、lnpy的p值均大于5%的显著水平,说明原序列是非平稳序列;接下来我们对其进行一阶差分处理,结果上述变量都是一阶单整序列。对于时间序列而言,如果所有变量都是一阶单整条件,那么可以采用协整检验方法去进行检验。

  2.VAR模型估计

  在建VAR模型之前,最佳滞后期是需要先确定的。最优滞后期的选择会对模型的合理性产生影响,所以接下来采用AIC和SC取值最小准则及结合LR等指标,对lnpy和lnf、lnpy和lnc、lnpy和lnq这三组变量进行滞后期检验,结果如下:

  表2滞后期检验结果

  由表2可直观看到三组变量的最佳滞后期数值为1,根据确定的最优滞后期数,对这三组变量进行VAR模型估计,结果如表3所示:

  表3VAR模型检验结果

  根据估计结果,我们可以把lnq与lnpy、lnf与lnpy和lnc与lnpy之间的关系表示为:

  lnpy与lnq、lnf、lnc建立的VAR模型特征根均为2。图3依次为lnpy与lnq,lnpy与lnf,lnpy与lnc这3组变量分别建立的VAR模型的稳定性判别图。从图3中可以观察到,3个模型所有特征根倒数的模都在单位圆内,表明VAR模型通过稳定性检验,即认为建立的lnpy与lnq,lnpy与lnf,lnpy与lnc这3组变量分别建立的VAR模型均是稳定的。

  图3三组变量的VAR模型稳定性判别图

  3.Johansen协整检验

  同样采用AIC和SC取值最小准则及结合LR等指标确定lnpy与lnq,lnpy与lnf,lnpy与lnc的最佳滞后期数,根据所得结果对这三组变量进行协整检验,结果如下图所示:

  表4协整检验分析表

  表4中,lnpy与lnq模型的迹统计量地统计量为16.91139,大于5%临界值15.49471,最大特征值14.31918大于5%临界值14.2646,说明拒绝了原假设,即至少存在一个协整关系;又因为2.592205<3.841466,即代表在5%的置信水平下,接受最多一个的协整方程原假设,最多存在一个协整方程。综上,lnpy与lnq之间只有一个协整方程,标准化的协整方程为:

  lnq=-0.5108lnpy

  (0.0729)

  同样,lnpy与lnf模型的迹统计量统计值为21.68649,大于5%临界值15.49471,最大特征值18.03781大于5%临界值14.2646,说明拒绝了原假设,即至少存在一个协整关系;又因为3.648681<3.841466,即代表在5%的置信水平下,接受最多一个的协整方程原假设,最多存在一个协整方程。综上,lnpy与lnf之间只有一个协整方程。所以,lnpy与lnf的标准协整方程为:

  lnf=-0.1522lnpy-0.0673

  (0.3701)(0.0125)

  同理,lnpy与lnc模型的迹统计量统计值为26.50808,大于5%临界值25.87211,最大特征值23.77902大于5%临界值19.38704,拒绝原假设,说明至少存在一个协整关系;又因为2.729062<12.51798,即代表在5%的置信水平下,接受最多一个的协整方程原假设,最多存在一个协整方程。综上,lnpy与lnc之间只有一个协整方程。所以,lnpy与lnf的标准协整方程为:

  lnpy=-5.0227lnc+1.5167

  (0.8430)(0.3807)

  通过以上标准协整方程,可以看出房价对可支配收入占广州GDP比值和居民消费倾向的影响皆为抑制。另外,房价对这二者影响的协整关系的系数绝对值都是小于其对居民消费率影响的数值,这符合前面所作的理论分析,即广州市房价对居民消费率的影响是通过这二者进行传导。

  4.脉冲响应函数分析

  (1)广州市房价对居民平均消费倾向的影响

  图4lnpy对lnq影响的脉冲响应曲线

  由图4可以看出,广州市房价对居民消费倾向的影响先促进后抑制。在1-2期房价的上涨,会使居民消费倾向迅速做出反应,但是正的冲击效应愈来愈小,这是因为,这个时期房价上涨会通过财富效应增加收入较高的家庭(即有房家庭)的消费支出,而收入较低的家庭会因房价的上涨而增加购房压力,继而缩减消费支出。从图像来看,该时期房价上升抑制低收入家庭的平均消费倾向的幅度要小于拉动高收入家庭的平均消费倾向的幅度。

  接着在第2期广州市房价对居民消费倾向的影响转为抑制,对其的冲击逐渐加大。在第2-3期,房产价格的上升对于高收入者的影响小于低收入者的影响,消费抑制作用强于消费带动作用。

  在第4期后逐渐平缓,波动幅度越来越小。这个阶段大部分居民还是处于中等收入阶层,在满足基本的生活消费需求之后,可支配的资金所剩不多,绝大数人是无法减少生活必需品的支出,所以减少消费的幅度并不大,逐步趋于理性。

  (2)广州市房价对居民可支配收入占GDP的比值的影响

  图5lnpy对lnf影响的脉冲响应曲线

  由图5可以看到,广州市房价上升对居民可支配收入占GDP比值的影响整体呈现出负的冲击效应。从图像看,在第1-3期,房价上涨对其的影响有逐渐扩大的负冲击的趋势,表明房产价格上升对高收入人群的可支配收入占GDP的比值产生的正向影响弱于其对低收入人群产生的负向作用;并且持续高涨的房价会促使更多资本流入房产业,资本投资过度引起产业结构改变,从而进一步增强高房价对低收入居民的可支配收入占GDP的比值的负效应。

  第3期之后依然是呈现负冲击的趋势,但幅度开始变小,收入水平不同的人群对房价的上升的反应慢慢达到一种动态适应,房产价格的上涨对其造成的影响逐步趋于稳定。

  (3)广州市房价上涨对居民消费率的影响

  图6lnpy对lnc影响的脉冲响应曲线

  由图6可以看出,广州市房价对居民消费率一直产生负冲击的影响,在第1-4期这个阶段冲击幅度逐渐变大,第4期之后逐渐稳定在一定的水平上。

  根据前面的结果,在广州市房价上浮前期对居民平均消费倾向产生正冲击,但对居民可支配收入占广州市GDP的比值产生的冲击是负向的。又因房价上升对居民可支配收入占广州市GDP的比值的正向冲击力高于其对居民平均消费倾向的负向冲击力,两者叠加后的结果即为广州市前期房价上涨对居民消费率产生的负冲击。

  在中后期,不论是居民平均消费倾向还是居民可支配收入占广州市GDP的比值,都对广州市房价上升的冲击呈现出负反应,所以这两者叠加的结果即为负反应。

  综合所述,广州市房价对居民消费率总体上是产生抑制作用的,且前部分时间比较强烈,后趋于稳定。并且居民可支配收入占广州市GDP的比值是其影响的主要渠道。

  政策建议

  根据以上实证分析,广州市房价对居民消费的影响表现为抑制影响,降低了居民消费率。因此,综合上文的理论及实证分析,结合广州市的情况,提出稳定房价及提高居民消费的对策建议。

  (一)完善房价的调控政策。广州市房价的上涨,大大影响了广州市居民的消费水平,因此控制房价上涨显得尤为重要。灵活运用限购、信贷等措施,将短期调控和长期发展政策科学结合起来,加强税收、金融等政策协调配合,控制房价在合理范围内浮动,保证对居民消费的最佳作用效果,提高居民的消费水平。

  (二)实施住房限购措施。房价的过快上涨导致了很多中低收入者没有能力购房,为了保障这部分群体的利益,同时也为了维护正常房产市场秩序,进行一定的行政干预是有积极意义的。通过限购,一方面,能够有效防止大量资本涌入房产市场,加快促进经济结构调整;另一方面,能够有效防止房价过快上升,降低有房产投机意向的家庭用于房产的投资,减轻经济收入一般的家庭的经济负担,使得用于消费的比重在可支配收入中提升。因此,应该严格规范广州市的房产市场,才能稳定房产价格,提高广州市居民消费率。

  实行差异化信贷政策。政府可通过降低对刚需购房人群的住房贷款利率、放宽收入较低家庭的信贷条件、加快保障性住房建设、实行差异化信贷政策等措施来减小广州市房价上涨带来的负的信贷效应的影响,保障低收入及有购房的刚性需求的家庭住房,缓解其家庭可支配收入减少,提高消费支出,从而提高平均消费倾向,实现居者有其屋,释放居民的消费潜力。