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论文写作模式-基于杜邦分析法的房地产企业盈利能力分析--以万科

2021-04-24 12:43:44

  现如今,中国对房地产行业宏观方面的调控逐渐加强以及房地产行业市场日渐激烈,所以许多房地产企业如果想要继续发展和生存下去的话,他们就必须得寻求一种专门的方法,以其真实的财务状况和经营成果进行客观的评价,对于企业的盈利能力的现状和现存的问题有一个正确的认识,并找出这些问题的成因,以使企业在未来发展的中提供真实有效的决策信息。

  对于企业的盈利能力分析,以前传统的方法只是将较为一个财务指标进行成一比较和分析,而不能形个指数之间有关联联系的盈利能力分析的完整框架。杜邦分析模型是基于净资产收益率(ROE)作为核心指标,通过各种财务指标的内业盈利能在联系,全面系统的企力分析的方法。杜邦分析模的层次结构的,主要是把净有明确型是拥资产收益率拆分为各种关经典的财务分析联指标的乘积,是一种评价方法,对于企业的功析的帮助。但是,随环境也能有深入分变得业务性质和着社会经济的发展,许多企业的越来越复杂,传统的杜邦分析体系在这种情况下也逐渐暴露出了它的缺陷和不足。

  本文的第一部分先了介绍盈利能力、财务分析、传统杜邦分析体系以及改经过的杜邦企业的是分析体系。并且,对这三种杜邦分析模型的进后两种特点、优点以及缺点列举进行逐一的。第一部分为全文的研究奠定了和开展理论基础,并文针于后地产行业对房且对的独特性提新指出的标和新型交代了研分析模究背景。第二部分,本文以万科房地产公司近数据为研三年的真实财务究对象,先盈利指标对数是用据进行单一的分析,对力的趋势和万科性进行熟的盈利能稳定悉和了解传统的析,再用体系和改进杜邦分后的杜邦分析的财务数据体系对分别进行万科分析。进而地产行业业务会计针的独特对房核算之处,设计加符合房行业盈地出更产评析的价利能科房分力系。根据万指标体地产公司近三年标纵向分析的财务指后,将分析结果与,分析导致行业标杆的盈利状况进企业行对比,找差距的地出存在方。最后企业盈利能问题的原力存在因,并针出相对性的解决对的提对应策,使公司保持性发展并良能适的竞争应当下激烈环境。

  1.盈利能力分析相关理论基础

  1.1财务报表分析

  市场的竞争越来越激烈,如果企业想下继续生在这样的环境存和发展,他们就需要准确地了解市场环境和企业的盈利能力现状以及存在的问题,进而提供促进企业长远发展的决业经营的发展指策信息。而为企进企业优化和促明方向的恰恰就是企业财务报表的分析。

  企业的财务报表主要是由资产负债表、损益表和是构现金流量表成。而其中的财务报表又在财务报告中足轻重的地位,占据了举财务报表是企业向投资者等报表使用者最主要的呈现方式。财务报表分为静态和动态两种方式,企业通过两种方将自身的式实际财务状况和经营情况呈现给企业的管理层以及投资者等报表使用者。企业的管理层层反映出运通过对财务报表财务分析方法对使用正确的企业的运营的本质情况进行了解,及时的给程中出现的财务管理营过问题,以使他们能准确出正确的发的制定展战略。

  财务报表包含的内容有很多也很丰富,但是在这些信息里并不是所有的信息都非常的重要,有在陷阱的。些也是发展的正存所以,我们就要对企业能客观明了所提供的财务报表进行专门的财务分析,来鉴别出对使用者有用的信息,的反映出企业营情况。财务报表真实的运的分析是运信息和用专信息进行业的技术和方法,对企业的财务报表及相关客观科学、司的财务状况的盈利能系统的分析和对公力、偿债能力和资产行解释和的就运营能力等评价,其目据进是为了给企业的管理层提供运营状况和盈利的真实水平,进而制定出促使企决策。在财务报确的分析过程中,不表业应该仅仅局限于简及各种数据的罗列,还单的信息以应该对各种必要的评估的真实的数说明。

  1.1.1财务分析基本方法

  财务分析有比率分析法、对比分析法和因素分解法三种基本分析方法。

  1.1.1.1比率分析法

  在各种财务分析方法中,最常用的方法应该就是比率分析法了,而它也是占据了举足轻重的地位状况产。它是把两生影分析法的响的指标个会对财务关联起来,用倍数式来计算他们之间或者比例形的联系,出的结果来评价企用计算业的财务状况和运营一种情况的方法。比率优点是简单明了,具有很强的可比性。在实际作中,比率泛的应工析分广法用。由于财务对数值,只是比率是一个相不同有可比提规模的公具出了影响,所以司公司规模的对于性。

  尽管比率分析法在各种分析方法中是最常用的,但是它运用过程在实际中还是会现出它的明显的体不足之处,由一种静于它是态分析法,所以公司未在预测来前面准确率景的方就会大打方法那折扣,没有其他么准确。

  1.1.1.2对比分析法

  基于比较的分析,对比分析法包含了结构百分比法(又叫垂直分析)、历史对比法和同业对比法。

  垂直分析是指通过计算得出在整体各个相关科目所占的比例,反映用来这些相关的和整体的关科目内容联。分子分和整和分母都是部体的关系。

  垂直分析法的探究思路是通过比较内部结构,历史是对同一公对比法较数司的不同阶段过多进行对比。一的表现两期般通过的比较(当期和基期)被为水平称之分析,而通称之为指期的比趋势分析。

  水平分析是将具体公司报告时期的财务状况与前史某一阶段一期或历的财务对比状况进行,计百分算其变化比。

  指数趋势分析是通过公司连续几个阶段的会计资料,以某时期为一固定基础来计算指数,确定这个分析的一种分目的变动期各个项势趋析方法。它简单的一种分是以上最析方法。

  趋势分析法的缺点和不足在于,它只单纯的将项目来相同的进行分析,而没有些项目考虑到某也是相互么分析出有所关联的,那来的定要将项结果往往偏差会比较大。因此当我势分析法足够全来们用趋进行具体系的情分析时,就一目联况考虑进来才面。

  1.1.1.3因素分析法

  因素分析法是对最终结果带来的影响的所有相关因素逐一进行分析,并对这些相关因所有素进行分析出分析,他们的量化影可以将每响。因素分析法个相关因素作出对总影为一个对整析,也可以将进行分所有相关运因素单独分析响。这种分析总体来方体财务分用的体结结果的法在果的影响相当析当中普遍。

  当然,因素分析法也不能够随便使用,他必须建立体结果产影响的因素在对总生相素的乘关因能够拆分成所有除关系,这样能方便的使用者能发现企才财务报表所存在的业在运营中问题,并找到正确的方法策对题进行将问和解决。

  1.1.2财务分析综合方法

  财务分析综合方法的主要构成部分是沃尔评分法和杜邦财务分析体系。

  沃尔评分法是指先确定可以呈现企业全方位的各种财务指标,之后设置评价模型,再计算出企业的真实比例与模型之间的具体情况,最终的结果会反映企业目前的财务现状。

  杜邦财务分析体常见的财系则是最务分析综合方法,他是指标之间的关联情况为基础,分析企业的运营和盈亏水状况平的方法。他最主要的核以所有财务心比例就是净率,其他资产收益相关指标率不可分的都有着密联系,他们互与净资相影响,相互促进,用来反映企业产收益在各方驱动干扰企业的经营水的增强给平和经营效率面的情况,用来改善为企业盈和管理情况,亏予对策。

  1.2公司盈利能力分析

  1.2.1企业盈利能力的内涵

  盈利能力是指企业在一定时期获得利润的水平。利润如果一利润个企业足够多想获得的,支付股利以及偿还债务个表使进股权投资行有效投资就可以的。所以说,盈利能力比率者关重要是各报用注的指标,尤其就更应是者,他们该关注的指标。

  稳定性和利润稳定性一般润从企业总利获是最新的,但不能反映总利润的形成过程,不能反分析的两持续性是企业个方面,通常被可持续性分忽略在盈利能力的析,但有少人只关多注事实,如果利润水平较低,不能实个人总利润的现披露,即内以看到映盈利能力能否继续保持在一定的水平或增长率,必须进行基构分析的盈利能力分析得的利部质量,总利润于毛利分析和利润结可润水平或企业规模

  1.2.2盈利能力分析的方法

  1.2.2.1盈利稳定性的分析

  通过分析各行业利润总相比,定如利润稳定性,而利润水平能够保额占我国利这是企业的润总额的比重,得出不同行业利润结构下企业利果有较强的润的稳定性,并将企业、企业利润持稳定追求。因此,如果利润总额占公司利润核心企业利的比例较高,主要从事稳,要重视润稳定性分析;主营业务利润影响分析

  1.2.2.2盈利趋势的分析

  连续盈利是指长期利润的,无论始水况,计算出各账户变动的百分比,得出各公司当前盈利能力的位或保持增长,然后选择一个基变动趋势,通过对绝对是保持原利润和加,比重比较法,显示出持续强劲的盈利能量或盈利能力逐渐增收力则计算不同项目的最终余额。按照基本年度的相对利润的变动情况的分析,经常对变动损益进行比较分析。公司的利润于一年的数据,然后使用不同的年度收入数据,如果如果公司保持原有利润水平或保持增长,如果销售支情。

  1.2.2.3盈利能力分析旳主要指标

  盈利能根据投资资源管理的特点,将盈利能润力评价指标通常分析、资产收益析指力评价指标分为经营利分析和盈利能力分析四类,盈利能力分标包括固定资产净收益率。

  评价利是利润率、资产报酬率和资产很多,其中润的指标有最常用的三个收益率:

  A.利润率是衡量企业利润率的指标。它润率反映了一个企业的利。当然,不变假设其他条件,利润高越率越好。

  B.资产收益率是衡量资产使用效率的一个指标,它反果优于了投资效均利润率社会平映。

  C.净资产收益率是衡量股权资本收益率的指标,增加股东代。收收益率入是东的年度经企业表着股营管务,因此理的现实任股权收益率。

  1.3杜邦分析理论

  杜邦财务分析系统是杜邦公司发明的,力的经典方它是评价企业盈利能法,在理论的基财务分析应础上,广泛杜邦用中。层于产业转移层分解,从原因开始,从根本头开始,分一结果的析导致这因素。

  1.3.1传统杜邦分析体系

  传统的杜邦财务分析方法以净资产收益率为基本指标,系及其影响数、债务清分为权益乘偿指标能过对三个指标通财务的基本力水平、相互关程度的分析。

  净资产收益率是一个重要指标,它获取资产收益反映了投资者的能力,其最大价值是投同盈利益的能力,同资者获得收体现了企业正时也常经营企业在不能产周转效率力表现为资、偿债能力、资本结构。

  企流动资需要合的置是否需要两者之合理配间的合理比例,业理比例产和长期资产业理比例产和长期资产不合理?各碍种问题阻正常配置是否发展。

  权益乘产负业在高数水平与资负债债率、主资最大产负债率相关率,企水平杠杆也存在下的务重股票乘数越高财大财务风险。

  2.房地产行业概况及房地产市场情况分析

  2.1房地产行业现状

  2020年房迷,销售面地产市场低积下降幅度较大,而待售产市场长效的下面积却大幅增加,一些大中城市的房适应方政府调控的增速与2020年自主权加大。展望下一去上涨,全国商2020年,在推进机制建品要目标之一,总体上全国市场进一步分化价房均。设的同时,为的实际,费的力价仍程度房地跌。但是,土地成交成交均价行、房地产市场遇也上涨了14%度也不面对经济下冷的压力,刺激消加大。断分类调控、分城施策,地商品房均价基本在库存成为政策的重出现不同持平或小幅提高,但区域分化仍较明显。

  2020年,中国房幅回调,2019年呈大中城市房价地产市场大较现下跌趋势。

  2020年商品房地产企业土地成交比增991亿元,比上年下降0.1企业信米。运行城市个数较、均。%米成交价格为6323元,同商服、均有心明显不足,房屋新开住长1.4%波动状态,地价46元/平方地产开发房地呈温和上行趋势。上年减少。。高位,比上年下跌10.7%。全国房主要监测城市的综合所提高,92万平方建设用地供应总量大幅收紧,商、住、工各4房多数城市地价处于平稳价3002元/平方积1795用途土地供应面积均有所减米,比2019年上涨产企业资金来源面临较大困难,到位资金121宅、工业地价较上年工面少。

  2.1.1商品房销售明显下滑

  从地区层面看,东区商品房米,分地为54756万平方别-3.9%和0.6%。6实现同比销售面33824万平方米和3积分别中西部米、20增长-13.7%、8万平方

  从市场层面看,一线、二线、三线城市累计销线城均为两位售面积同比之,平均降幅为均为负增长(三线城市10月、12月除外):一数负增长,为20%左右;二线城市次8%左右;一个最大三市降幅幅为2%左右。但从全年运行的趋势看,年的翘尾系列放松限制政策趋均有其中一线幅,城市呈现线一对市场起到积极的影城所缩小势,显底降市平均降明显示政府的响。

  2.1.2房地产投资幅度大幅下降

  房地速度回落较为突出产投资增长。2020年,去年回落全国房金额为95036亿元,增速比了9.3%。其中,占比最重的是住发地产开发投宅投资,达到64352亿元,占房地产开资5641亿元,增长21.3%,增速比1~11月份4346亿元,增长百回投资的比重为67.7%,增长9.2%,增速比商业营业用房1~11月4346亿元,增长百份回落1.4个公楼投资落3.3个百分点;投资1分点;办20.1%,比1~11月份回落1.9个百分点。

  2.1.3房地产开发建设全面回落

  2020年,房新开工面积同比下产开发企业房降107%至地比全年土地购置面企购地热情不断屋179592万平方米。房下降,同积下降14%至33383万平方米。

  分市场看,20市积累计、三线城均为地40地购置面负增长,相比2019年有较大的回落。从土积累计个大中城20年,一线、二线市中,一线、二线、三线城市土购置面积看,2020年底,房屋长均出现较大幅新开工面同比增度回落。

  2.1.4宏观调控政策逐渐淡出

  面对2020年急转直下的房地产市场,中央政府一改以往政策频出的调控方式,与前几年形成鲜明对比,表明中央政府在房地产调控政供成本适策上的成熟和自信。3月5日,李克强总报告中强推进制投机投理在政府工作调完善住房保障机制,为保障房建设提当、长期稳定的资金支持,采取市式。3月16日,国务院公布《国家新型城镇化规划(2014~2020)》,提出加快资性需不动产登记场化运作方和房产税立繁采取政策法,抑求,市场持续健康推进长效机制促控政策的方政府则表现平进房地产发展。相对于中央政府调稳,地更为积极,各地频进行“救市”。

  总体来看,2020年中央出台的房会接提及房地建机地产政策均与制相关,年末的中地产市场调控手央经济工作产议也未政策已有所转立房地产长效直市场,表明房地产变。展望2021年,房段将期性和稳定更趋于市场化,中央地将根据政府调性,各具体情况“因城施策”,更具灵活性,确保房地产市控政策将更注重长场健康平稳运行。

  3.2房地产行业特点

  自1990年以来,房地产产业在“起步、探索、动荡和调整过程”中逐渐“成为理性的”和“自然”,并成为一资产经济的可持个确定房地才能柱石产业,以促分上是房地产进国民房地产产业也市固定续增长。“中国城投资的五投资之一以。带地产开发是一个动了相关工业的增长——例如建筑材料、金属产品、机械制造、建筑材料、化学特长期生产和工业,例如,房资本利益—房地产开发产业产业,因为澳洲开发公司是一个资本利益产业,其设——循环、特征、决定—的参与者。只有充分了解房地产产业的建征,我们地产产业的了解,才能够深刻了解房产企业财务报表的连通性和延伸性。。

  2.2.1房地产行业经营特点

  房地产业的主要特点是:发展周期长。研究产品付通常持续一的开发和交到三到四年。尤动开会持发时,它续其是滚更长时间。

  金融交易激烈,不动产资金也具有相位价值更高,回报和集中性。

  有许的项目多已批准。每个阶段发都的房地产开个要经过几部门的批准,如土地管理局、土地改革委员会、环署境保护、规划署、城市员会建设委。

  由于产品开发周期长、债务负担重、产品周期长,房地产业面临着严重的资金困难。

  2.2.2房地产开发行业会计核算特点

  如上文所述,根业的特殊据房地产开发行性,表明业的会计核了房地产企算工作于其他有别行业,主于开发要在成本、收入的不等方面同。

  2.2.2.1存货核算的特殊性

  较长的营业周期是房地产企业的特有的经营特点,的会计项目中所以在存货,开和开发发产品成本行业是与其他是不同的,主要表现在:

  第一,土企业于无形资产科目下中是属的,而在房地产企地使用权在工商业业中则是在存货科目下的。

  第二,存货所,对其进行资本化处理。

  2.2.2.2预收账款核算的特殊性

  房地产公司为其开发的产品建立了售前系统,这主要是因为它们的生命周期和大量投资。短期负债是指企业在外部提交财务报表时产生的较大负债。

  2.2.2.3收入核算的特殊性

  由于产品的预期收入记录,无论预期销售销售是什么,房地产企业不能视为都可错误和不良的结能产生果。许多预售收入,大大提高了企付账款已转为销业的经营业绩。

  2.2.2.4成本核算的特殊性

  产品开发成本的构成各不相同,成本因产品而构成异,成本会计是变的复杂和可。

  2.2.3房地产开发行业财务分析指标呈现的特殊性

  房地产公司受行业经营特点、会计核算特点的影响,传统分真实反映其财务析体系难以和经营状况。其下原因主要有以。

  反映企业利润率的利润指数是错误的。不动产企业成本的结转是流畅和不正确的,在建有及时反映,计算的工程的成本没利润指数也不可信。

  在不动产预售中,不动产付帐企业有一个预户。在预售时,卖方订合和买方签同,以尽少违风量减约险,并保提供险。预先为收益收到作的确定着预先获性意味得的包括在不利润动产的部分已完成中。然而,由的限制于预付款,预先出售益只能存前负的收在于当债中。这使得债企业的短期负不现实,增加了短期负债,并表明企业的偿不动产付能力下降。

  鉴于上述情况,重要的是建立一个符合房地产企业特点的财务分析和估价制度。

  2.3深圳区域房地产市场现状分析

  2.3.1房地产市场概况

  2.3.1.1房地产开发投资额持续增加

  房地产开发投资额持续增加,占固定资产比重稳步攀升。从房地产开发投资看,深圳自2010年以来总体呈增长态势,2007~2009年受金融危机影响出现小幅下降,2010年又重拾涨势,2014年达1069.49亿元,同比增幅20.48%,延续增长势头。从房地产开发投资占社会固定资产投资比重看,深圳自2002年起总体呈下降走势,但至2011年止跌回升,2014年比重为39.36%,创2005年以来新高。

  2.3.1.2商品住宅价格稳中有升

  商品住宅价格稳中有升,再创历史新高,二手房价领先新房,关内外价格分化。全年京、沪、穗房价指数止跌回稳,深圳指数年末率先上扬从京、沪、穗、深2014年各月新建商品住宅价格指数趋势来看,一线城市上半年趋于平稳,下半年小幅下降,但下降趋势逐渐放缓,跌幅延续收窄态势,岁末深圳首现止跌上扬。

  2014年初,广州领先其他一线城市,其新建商品住宅价格指数最高,年底被深圳、北京超越,居第三位,深圳在年末小幅回升,排名跃升至第一位。京、沪、穗、深全年下降幅度分别为3.99%、4.96%、5.42%、1.74%,其中广州跌幅最大,深圳跌幅最小。对比2014年各月二手住宅价格指数,京、沪、穗二手商品住宅价格上半年平稳运行,下半年出现小幅回落,但降价范围和幅度继续收窄,市场缓慢回暖,岁末二手住宅价格指数全面回升,京、沪、穗全年累计跌幅分别为3.99%、1.97%、2.66%,深圳却逆市再创新高,全年涨幅为0.91%。

  历年新房和二手房价均处于上升通道,近两年二手房价大幅领先新房。2014年,调控政策呈现差异化,全国成交萎靡,商品房销售面积为12064854万平方米,全年累计下降7.6%,但深圳新房、二手房价却仍然一枝独秀,逆市飘红,再创历史新高,其中新房成交均价为23972元/平方米,较2013年上涨11%,2014年深圳二手住宅的挂牌均价同比上涨13.2%,为29878元/平方米,逼近3万大关。

  全年新房、二手房价倒挂依旧,住宅租金平稳增长。

  从2014年各月新房、二手房成交价格走势看,2014年深圳新房和二手房价格延续2013年倒挂现象,新房成交均价比二手住宅挂牌均价低近20%。

  从新建商品住宅销售均价走势看,前三季度各方以观望为主,供求不振,1~5月小幅上涨至23981元/平方米,随后又出现回落;第四季度在众多利好刺激下,房价跳跃式上涨,强势“翘尾”,11月达到全年最高价26536元/平方米。全年房价先抑后扬,累计涨幅达到18.4%。

  从二手房价格走势看,全年二手房挂牌均价高位震荡,前五月稳步上涨,5月首次上涨至3万元以上,为30297元/平方米,6~10月在3万元上下波动,岁末再度上扬,接近31000元/平方米,创历史新高,全年累计上涨6.63%。从住宅租赁市场价格走势来看,住宅租金稳步上升,全年累计上涨15.5%。1~3月住宅租金由每月58元/平方米上涨至61元/平方米,累计涨幅5.17%;3~9月住宅租金保持平稳,在61元/平方米左右徘徊;9~12月,租金强势上扬,至年末达到67元/平方米,累计上涨9.84%,同样呈现“翘尾”之势。

  2.3.1.3新房成交量高位回落

  新房成交量高位回落,全年市场需求先抑后扬,关外低价小户型占比突出近四年新房竣工面积稳步提升,2014年成交量高位回落。

  从历年新建商品住宅供需看,2004~2007年,新建商品住宅批售面积逐年递减,房价稳步上涨,居民自强,新建商品住宅供不住投资意识增应求;2007年,受土地成交及住宅价格压制影响,新建商品住宅批售、销售大幅回落,分别同比下降15.2%、29.1%,成供大于需的格局;2008年受美国金融危机影响,年底政府出台多项救市政策提振产调控政策房地产业,刚需及投资性需求大增,致2009年商品住宅供不应求,住宅面积吸纳率创近年之最初步形,达到147.09%;2010~2011年,各项房地相继出台,深圳住宅商品住宅需求受到抑制,新建销售面积连续下降。

  2.3.3.2房地产宽松政策效果叠加促使楼市回暖

  自2014年下半年以来,房地产趋宽政策渐松,特别是进入2015年,金融财税、行政调扎堆整等利好政策推出,楼回暖曙市再现光。

  从金融财税政策看,二零一四年九月三十日颁布的《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》,以及调存11月央行下贷款基准利率,产市场深圳房地由低迷势趋向强逆转。进而2015年3月30日央房公积金行下调住和第二套商业个人住房低首付款比贷款最例,以及财政部务总和国家税局房地产市场发布的《关于调整个人住房策的通知》,利政策叠业税好转让营政加,使到上行看曙光。

  第一次率对第一次购房者、第付款和贷款利二未支付住利率次购房者或投那些拥有住房资者有利。对于贷款的人,利率和房但尚已经降低。

  特别值得一提的是,对于房者,鉴于2015年投资性需求购股市的不俗表现,投资选择较入上行通道,之过往将性客观越发理。因首付率水平降门槛和利低,加之房刚需改价已踏将刺激善性需求和投资性放需求的有效释。同时,普通住房买卖时限免征营业税由5年降为2年,将促房使二手市场量价回升。

  对于房地产开发企业来说,银押贷款和债券行发行住房抵等融资政策、央行降低标准及债券的政策政策将企业自行发以等融资优惠持行极大地支合理的融资需求。房地将保守向策产企业略将进入“不差钱”阶段,定价逐步由进取转变。

  从行政政策看,二零一五年三月二十七日颁布的《关于优化2015年住房及用地供应结构促场平稳健康发进房地产市展的通知》,为户松绑型结构,为满足自房的需求,调和性质和容整不适应住积住市场的率改善性户型。要规改用地等必变的前划不被提下,允不再许的房子由地产开发企政府房业下调整套在合理程度型结构。今商建多大后开发说了算。

  另外,后开发2020年随着全国绝大多购政策,目数经济新常态保限购城市陆续取消限前仅剩北京、上海、广州、深圳四个一线城市和三亚依旧执行。相较于其他一线城市,深圳缺、购房需决于政府持求始终土地资源极度紧旺盛,一直给压力,限购政策对住供下涵是否房市场影响较大。限购内,将取着较大的会有变化的总体把握和立法思路。

  2.3.3.4农村集体用地入市开始启动

  农村集体用地入市让土地难以为继的深圳车道,但至2014年,仅有土改进入快一宗土运作成功。2014年8月,深圳市规土资源委员会发划与国布了《关品房用地通进安居型商地供应的暂过该方式于促规定》及《深圳市机后发酿农村集构养老设施用地供应暂行办法》征求意地以公开招意见土地拍挂见稿,允许农村稿确立了集体用方式入市,用于建安居房,办养老机构。该收益分配方式,提高了土地利用率。2015酝体用地今体年上市相关试点,为集挥更大政府将用地提供实践作用思路。

  3.万科房地产公司盈利能力分析

  万科房地产公司成立于1984年,具有房业资质。经营定位较高的地产开发企花园小范围为:房地要景点都会带来产品为产开发;销售自行开发写字楼和旅的商品房。主商品房。公司已开发建设7个域预计项目,其中在地产区2014年完国家二级工交房边的花园小区,实现销售收入。另有在建项目一个。公司地铁沿线有一个项目产项目多位于地交通便利的路段,在建项目所在区域有非常多区在建或在规划万常驻中,该今后能达到50人口。该域周多的区、游许消费需求,未来大升值空间较。

  3.1.1近三年万科房地产公司地产开发项目的基本情况

  近三年,万科房地产公司个房项在JL地地产开发区拥有两目,分别为BAJS和HTGJ项项目目。

  BAJS地产开发项目基本情况:

  BAJS项目于2008年开始获取,项和东区目105万平米,分西区、北区总建筑项域进面积3个区发,2011年该开发和行开目进同比增长入实现销售开发。该项目2011年进入少量销售,2012年正式销售,金额6.24亿元,项目销售逐年增长,2014年发面项目销售11.16亿元,24%。截止2014年年末,BAJS项目累计开该项目是积约35万平米。三年的主要收公司未来入来源。

  3.2.2万科房地产公司主要盈利能力指标分析

  万科房地产公司的利润指标分个方面析可分为三:资产分析管利润理的。资本资产利润分管理的利润品管分析和商理的析:基包括本指标毛利率、净销售率、营润率、折旧前率、资率利业利润毛润率。资益产净利润产利收等。

  净营业利率是营业收入税前利润的百分比。这一指息收入、所得税和销标包括利售净利润。价销售大,值越越高。

  利息税前利润、折收入中所占旧和折旧在销售的份额。这一括利息、所得税、净利润和货币销售收从中收回的非入指成本。如示,与标包其他利润指上表所数不同的是,净营业税折旧及折旧率以利率和利息前利润率。2012年波动至2014间很年期大,2013年下的利息和所降,表明2013年税对企业利润大幅度得响更的影大。

  资产总利润率和税前润率的资产是资产总利的利润率指标。总每个资产组利润率是的净利润成部分。税前总分毛税前利比资产的百。表示利息、所得税和每资产所得净利一金钱总润的价值。公司的利润所有利润率是润与资产越高。在过去三年中,公司资产润率波动很大的总体利,但上有所增总体加。

  净资产收益率是指在净资产中,净百分比利润所占的,这个出的是每一指标呈现块钱的净到的净利润的数值。这个越大,表明净资产所得资产为股数值东所产生的平越高。万科房地产利润水公司2012年-2014产收益率9.86%稳年的净资步至17.21%,说明公司提升净资产力逐步增的盈利能强。

  3.3万科房地产公司的杜邦分析

  通过对万科房地产开发有限公司2012至2014财务报表年度的数据进行杜邦分析,结合杜对行业程,并充分邦实际情情发展分况和生况析体系的考虑公司的地产开发,使正后确的标深的企业发展目财务的财务真实产经营成果,使企业决策者做出析研和财正入分用进行过针修务该公指标对司的和生产经营成果进行究。从近年项目而企业的全得出该面战略。

  按照使用基于净利润演变的杜邦分析模型进行计算,我们将个方面来从五分析企务营成业状况与经所得税税的财果,这五别是方息税前面分销售个利润率、总转率、担率收负资产周、利息负担率、权益乘数。从不同析视角利能分企业盈力。

  根据的分析,两个杜邦模式资利回报率指率指数和产总标与经修改的原净利润指数之间没有差别。的负担和所得税。然而,过净利润调开发使用经整的模型分析不预利息的负担考虑足以不动产到诸如付款和不动目完成产项程度等因素。

  经营活动净利润与现金流量之比指标,用量公司实润水平现流量对来衡的净利。它反映了现利润的支金净持程度。当现金经营产生的额为负活动流量净数时,该数就失去指了意义。

  所有资产的映了企业创造回收率反现金的能力。这是任何意量和企业资产的使用率。同样,是负数,这一如果指标净现金流也没指交易的有义。

  鉴于上述情况,第二种考虑有客观和公到模式仍然没有预先售项产生的预付款的目所出重要业的利性,也没正地反映企润。

  4.万科房地产公司盈利能力存在问题的原因及对策

  4.1万科房地产公司存在的问题

  净资产收益率的大小是利能力便评价一个公司的盈利能问题成因的分的重要指标,提升企业的盈型下层层能成了这个标来进的根本。我们及的对策,都基于杜邦分析模力于问析与行分解指因的查找。根据以上文章的表明,将企业历史盈利公司的盈利能力进行对业中行原企业的标杆比后,我们就找出力题应对了企业的一些问题,主要是盈利能力对以方面。

  4.1.1存货周转率下降

  企业存货在的产大的比重中占有较,并且整体存货周在业的率转来看,这个业资金的流问题严了企动和重的近三影响积资年企盈的问利量能力。存在很大货的这就效下率低,就现大的会出存程度货堆题,上会大滞说明就企大压业想对缩了存货管企业在理的出现方面了问题。楼盘销,就的策会使来解问题,决这个所就会很容易以他们迫促销降价使公司,一来的这样润的空话了利间。

  4.1.2应收账款周转率下降

  从大的数据来看,企业的应收账转率接连下款周降三年,这就企业在应说明了收账售换速度在慢慢款和销的间的转降下收入之。企业账款的应收和主营业务收入增增长率长率务收幅度的增业相匹就小于主营配或失转率对资产会账款周盈利能产生严重的力的水平不入幅的增,是判项重要指断的一标业是否一个企是属增长于良性。企业账损长发生坏良影响,下是增降则降则加坏账而应收损失的发生的重因素要影响,使其发险大大生的风提高。

  4.1.3生产成本和期间费用的效率低下

  最近两年的期间费用管控仍然不到位,2014年三项费用较上年同比增幅皆超过50%。营业收入增长率连年扩大的同时,公司的毛利增长率反而一路走低,显示出公司的生产成本压力增加。

  公司销售净利率与行业标杆定的差距,近三公司存在一年的销售较行业标杆公司低26.4%,销售收入的盈利能净利率力万科公司应相对较弱,是影响公司盈利能力的重要因素。

  4.2万科房地产公司盈利能力存在问题的原因分析

  在上文的对比及分析中,总结出了万科房地产公司盈利能力方能有效万科面存在的三点问题。为的并进优化其一步盈利能力,现针对上文中发现的了公司盈利能力方面存在解决问题的几点问题,产生问题的出其原因。

  4.2.3应收账款的管理力度不够

  应收账款周转率下降,主要源观政策变于宏化、结算期差异以周及企业自身管理财务平波的水动等因素。收账款周转率连续三年下滑,主要是已售房项目中地产,按揭款周期加款万科公司应的回长。款较长的期能够对回消费者作用起到吸引,但这一举使增加措会营收账金占用比款的资例,加呆账增和坏账风险。

  4.3提升万科房地产公司盈利能力的对策及建议

  评价一个企业是否达到优秀的标准有很多,而盈利能力是衡量一个企业优秀程度的一个重要标准。市场竞争日渐激烈是有目共睹的,而这也是一个大的趋势,所以准确找到企业在运营过程中存在的问题,并且找出它的成因然后对症下药,发现新的谋利点,加大提高利润的力度,成就更好的盈利模式,这样才会使企业的盈利能力更上一个台阶。

  对于提升企业的盈利能力时,应该重点着眼下面这几个方面:首先是企业战略的选择,这一点是取决于企业在行业内的定位,可以充分发挥企业自身的优势,选择有发展空间的项目。其次是调整企业发展的经营模式,经营模式则是关系着企业以发展与后的生存。第三是科学和科技的进是企业步,这些则发展的坚实基础。第四是人才的培养,优秀的配人才是经管理的营模式和术也环节中要人才的运用才能发挥作用,所谓好马企好鞍。所以业生产经营至关重要先进的技的一环。

  结合上文中的分析,针对企业存在问题的原因,我们对万科房地产公司提出以下优化策略:

  4.3.1增强企业的资金风险管理

  资金是一个企业的命脉,如果发短缺就会使生现金入财务企业陷危机,而盈利质量务危机的过低就过低就局会导致财面,甚至是破产。所以,企业在发展的过程保证盈利中,在能力的同时也要质量。房地保证的产盈利业又是一个具能力企有独特性的行业,它的企业发展立资金链更是足的重点,可一个房以说是地产所在企业的心脏,资金可以的利用率说是决定盈利模了企业的式。负债是一个企业不的可避免,所以企用好负业应该利债,与此同时,对于自金掌握己的资和运用一定要恰当,适有资时补充自金,使得自金和有的资负债当的比存在适例,避免两失调,这也者业经营过程比例是企中的重中之重。提的利用高负债率,使得企业赢负债为得的利益最大化,具体债资金多负入到获投可以将利高、周转快的资项目中,保优质投证了负债资用率的同金的利时也注低投资意降的风险。

  现金的流动关乎着企业运营的每一个环节。所以,健制度也财务管全的理就在企显得发展中重尤为业要,每个金的业自身企得资获力是不的能一样,因而根据自力环定每个身的能企业金节资确是多的需求量大,并且个标下限时发出应该警报,提醒企采及时的取相应业措施。比如,收取到准的最这预付适当的账款、支延后道展融款、付账拓渠资等。

  于房地产企业来讲,土地的储中的地位。所以无产公司应当法备固然重要,但现阶是单纯的追求土地段如果只储备规模是在企业在行升万科房业提地合理控制土地资源的资金占用稳定持量,保证或者同经营活动创造资金提高于此的能力,确保企业续发展。

  企业应该金的回笼率,使得现金可以尽快的回笼以下一步计划,便企业进行具体可以将现金回收的时间尽循法律量提前。在企业遵的前提下,不断寻找使现金提前回收的方法,及时追回欠款。