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论文知识案例-房地产企业纳税筹划研究

2021-05-11 12:42:35

  随着经济的发展,越来越多人意识到房地产不再是炒而是用来住的。但是由于我国国情和文化的影响,住宅地产仍然会是一个大的刚需。同时房地产作为一个独特的行业,具有税种多,税额高,资金密集,税收为地方财政主要收入的来源等特点。

  本文主要是依据我国的税收法律法规,深入研究与运用各项税收优惠政策,对房地产开发企业的四个阶段:前期准备阶段、开发阶段、销售阶段、清算阶段的涉及到的主要税种进行深入分析和设计相应的筹划方案。首先通过查阅和研究国内外各项资料,提出房地产行业相关纳税筹划的理论和方法,其次,选择房地产开发公司进行深入研究,对房地产开发公司的实际经营状况和涉税情况进行分析。纳税筹划是指纳税人通过专业知识去运用各项法律法规和和税收优惠对企业自身权益进行维护的一种手段。充分了解和运用企业的税收法律法规的动态是企业做好纳税筹划方案设计的前提。

  房地产行业触及经济生活多个方面,并与诸多行业相互影响,具有广泛的影响力[6]。现如今,我国的社会经济发展日趋平缓,国家也出台了一系列关于房地产行业的政策,来调控行业发展。在此背景下,房地产企业想要在行业内不断提高自己的市场份额,必须全方面地去对企业的融资、开发、销售等各项经济业务活动进行合理规划。同时,因为房地产行业涉及的税种繁多且税额大,所以纳税是房地产企业生产经营活动中非常重要的一个环节,会直接影响企业的经营利润。因此,房地产企业按照法律法规和税收优惠去合理地降低企业税负是企业经营的重要环节之一。企业进行纳税筹划主要是为了能够提高企业的经营利润,是一种合理避税的手段,并不是指利用一些非法手段去进行偷税或者漏税。如果为了少交税去利用一些不合法的手段进行偷税或者漏税,会为公司带来风险,不符合纳税筹划的基本原则。

  融创房地产开发公司在国内虽然规模较大,但想要在行业内长期保持较高的市场份额,必须紧紧跟随市场的发展,在行业内打造出自己独特的优势。我国现有的税收制度,会计制度,法律法规等都为融创房地产开发公司的纳税筹划提供了巨大的空间。

  本文立足于我国现行的各项房地产税收的法律法规,对融创房地产开发公司的各项经营和业务活动进行分析,对各项税费进行合理合法的规划,从而达到减少税收的目的。

  1.2国内外研究动态

  1.2.1国外研究动态

  纵观世界历史,纳税筹划早在两百多年前就已经出现,现如今,纳税筹划已经成为企业制定发展战略和经营计划的重要因素之一。

  纳税筹划一直以来都没有一个完全统一的定义。纳税筹划一般意义上是指以不违背相关税收法规和法律为前提,对公司的各项投资和经营活动进行筹划,尽量为公司减轻税负,从而为公司节税。大概在20世纪30年代,“纳税筹划”才开始被社会和法律慢慢接受和认可。当时有一则英国的判例很典型:1935年,在“税务局长诉温斯大公”一案里面,英国的议员汤姆林爵士在法律上认可了当事人的少缴税款行为,他认为所有人都可以依照法律安排自己的工作和事业,如果按照法律规定可以少缴纳税额,则不可强迫其多缴纳税额。该看法的提出在当时引起了较大的反响,取得了群众的普遍认可。由此,基于纳税筹划理论所展开的研究更加的深入[10]。从此次判例之后,纳税筹划这一工作理念被世界上各个国家开始引进和应用到各个行业。到了现在,随着社会的发展和进步,纳税筹划早已成为各个企业在经营过程中不能缺少的一部分。

  1.2.2国内研究动态

  改革开放至今,我国经济发展态势良好,在基于纳税筹划研究尚不成熟,某些企业未形成正确的纳税筹划观念,所使用的方式较为落后[15]。上个世纪90年代,纳税筹划在我国得以发展,为当前企业财务管理中的重要性组成成分,虽然通过多年的发展整体水平得以增强,但对比欧美等发达国家仍存在一定的差距[8]。纳税筹划至今还处于摸索阶段。这一局面的形成主要是如下几点影响因素所致使的:一、我国市场经济体制的构建相对来说晚于其他一些国家,导致当时没有体现出纳税人的独立的经济利益主体的身份,二是人们并没有正确地理解和认识纳税筹划,部分人将纳税筹划归于税收欺诈之内,所以纳税筹划在很长一段时间内被大家禁止。直到十四大确定我国的经济体制的改革目标以后,人们才开始正确客观的去认识了解纳税筹划:从最初对纳税筹划这一经济行为的恐惧,到最后对纳税筹划形成了初步共识,即:尽管纳税筹划利用了税收政策的漏洞,导致国家财政收入的直接减少,但也有利于国家税务机关发现税收法律法规的漏洞,从而提高我国税收立法的质量。

  纳税筹划在我国的发展历程为:

  第一个时期(1978年~1994年):人们在这一阶段以一种忌讳和高度敏感的状态对待纳税筹划。由于我国当时的税收法律法规有很多漏洞,并由此产生了诸多不良影响。基于此,三资企业以恰当合理化的手段引入纳税筹划理念,并获得了高额的经济效益,由此我国税务机关开始注重避税问题,但当时人们并没有完全接受纳税筹划这个经济活动,只是将其归入到税收欺诈里面。

  第二个时期(1994年~1999年):1992年,中共十四大确定要建立社会主义市场经济体制,国有企业向“自主经营,自负盈亏”的方向发展,国有企业在当时的环境中开始重视其税收成本。同时,一些税收理论学者开始将其研究方向转向纳税筹划,许多年轻学者出版了大量的纳税筹划相关方面的书籍。在这一阶段纳税筹划发展非常迅猛。

  第三个时期(1999年~2001年):在这个时期,人们对纳税筹划这一经济活动开始广泛接受,同时纳税筹划也被越来越多的纳税人去利用,许多税务机构开始进入纳税筹划这个领域,纳税筹划已经在市场经济体制的发展中慢慢形成了一个新的行业。但是在该领域内,各方人士处于一种无序竞争状态。

  第四个时期(2001年~今):在这一时期,我国的经济发展迅速,税收政策与制度也愈发规范,逐渐与世界上其他国家接轨。我国的税收征管力度越来越强,税收法制化进程也愈发加快。国家也在利用各项法律法规来引导这个行业走上合理和有序发展的道路上。所以,我相信,纳税筹划将会作为中国税收法规的加速器,会高速发展。

  1.3研究内容与方法

  1.3.1研究内容

  本文主要是根据我国相关的税法理论,深度研究融创房地产开发公司,为融创房地产开发公司设计与其自身相符合的税收筹划方案。

  本文的研究主要按照以下思路展开:第一章是绪论,引出本文的研究背景和国内外研究现状,同时参考本人搜集到的一些相关的文献与资料,介绍了本文的相关研究内容与研究的方法。第二章作为本文的理论基础,阐述了纳税筹划的相关概念、基本原则和技术以及房地产行业纳税筹划的特点。第三章是介绍融创房地产开发公司的整体情况和涉税情况,对融创房地产公司开展纳税筹划设计进行可行性与必要性的分析。第四章主要是将房地产企业的纳税筹划相关理论基础具体细化,结合实践,对融创房地产开发公司的每一个阶段进行筹划,也就是前期准备环节、开发建设环节、销售环节与清算环节,对这四个环节进行纳税筹划设计与应用。第五章主要是对融创房地产开发公司出现的问题进行详细阐述并且提出相应的解决对策。

  1.3.2研究方法

  一是本文采取了定性与定量相结合的方法。本文利用了数据和一些相关表格等定量分析手段,同时对融创房地产开发公司的纳税筹划现状进行定性的分析,结合实际案例,来分析筹划方案的可实施性。二是笔者在参考成熟理论的基础上,结合实践进行论文的分析。在查阅了该研究领域的相关案例和文献资料的之后,从理论角度入手,结合实践,系统的去探究纳税筹划的基本原则,同时重点选取融创房地产开发公司的具体经营情况,分析其进行纳税筹划的可行性与必要性,结合该公司具体的涉税信息数据,依据房地产开发公司项目经营流程进行相应的纳税筹划设计。三是用了归纳与总结相结合的方法。本文以融创房地产开发企业为例,从某种程度上来说,为同类型企业的纳税筹划提供了参考依据,从而推动房地产纳税筹划行业的发展。

  第2章房地产纳税筹划相关理论

  2.1纳税筹划的概念

  基于纳税筹划所进行的研究由来已久,但是关于纳税筹划目前还没有一个公认的定义。纳税筹划与税收筹划这两个词非常相似,但两者的研究主体完全不同,后者的研究主体为税务机关,是我们俗说的征税者;而前者的主体则是纳税人,也就是缴税者。本文主要研究与分析融创房地产开发公司的纳税行为。目前,国内外针对纳税筹划普遍认可的观点是:不脱离法律标准要求,在法律许可的范围之内,针对纳税行为实施统筹规划、优化选择,以达到纳税支出最小化、收益最大化的目的。对此,笔者由三个不同的维度来探究其中的含义:①由最终目标进行分析。企业之所以执行纳税筹划,最终目标在于有效的防止纳税风险的发生,以降低自身的经营压力。企业自身所特有的商业属性,决定了其所进行的一切经营活动都是为了实现自身利益的最大化。因此,为实现这一目标,企业便需要采取多元化的手段来合理合法地降低税收负担,规避纳税风险,以便于尽可能多的提升自身的经济效益;②由内容上进行分析。纳税筹划强调的是纳税人本身的涉税行为,企业发展的全过程都脱离不开纳税筹划,这是降低赋税的有效手段。纳税筹划与企业生产经营的多项程序有着紧密的联系,综合特征明显;③由条件上进行分析。纳税筹划的实行需要以违背相关的法律法规作为基本的前提。因此,纳税筹划并不是鼓励企业用非法手段去逃税避税,其实行前提条件便是依法合理。

  2.2纳税筹划的基本原则和目标

  2.2.1纳税筹划基本原则

  (1)合法性原则。

  该原则要求纳税人纳税筹划设计方案和实施过程符合相关法律法规,合法性原则是企业进行纳税筹划最根本的原则,也是所有纳税人必须要遵循的原则[1]。也就是说,企业进行的一切纳税筹划行为必须在法律允许的范围内。

  (2)经济性原则。

  在纳税筹划过程中不可避免地会存在成本支出,这项支出以如下两点为主,即为:一、该过程中的相应成本以及费用,也就是筹划过程中会涉及到的人力成本与物力成本。二、实施成本。包括在方案的落实过程中所产生的一系列成本,如借款、扩大经营规模等支出。企业进行纳税筹划的目的是为了降低企业的相关成本费用,让自身利益实现最大化。因此,纳税筹划设计需要协调好成本与税额二者间的关系,确保前者始终小于后者。

  (2)综合性原则。

  由于纳税筹划关系着企业的一系列经营活动,因此在纳税筹划过程中,企业应当考虑到多方面影响因素,不放过任何一个微小环节,切不可只注重某些重要环节或者相应的税额。此外,这一规划需要与企业的发展目标相一致,提升其的可靠性与可行性。

  2.2.2纳税筹划的目标

  纳税筹划的目标确定影响着后续工作的顺利展开,可以从以下几个方面来解释纳税筹划的目标:一是一般目标,也就是总体目标,要求尽量帮助纳税人延迟纳税,少纳税或者不纳税。二是具体目标。指的是基于纳税筹划对象的不同所设定的分目标。考虑到存在多种类型的税种,因而在具体目标的制定上也需要突出针对性;举个例子来看,倘若筹划对象为税率,就需要将目标设定为降低税率。

  2.3纳税筹划的技术

  依据纳税筹划的方法、手段和原理的差异,可以将纳税筹划技术分为避税筹划、节税筹划和转嫁筹划技术这三个大类。

  2.3.1节税筹划技术

  节税筹划,顾名思义,指的是企业通过合理恰当的方式与手段进行税务筹划,其的最终目的在于尽可能地降低企业付税,实现少缴税等。以下介绍两种常见的节税筹划技术:

  (1)免税筹划技术

  该技术指的是,在法律许可的前提条件下,转变纳税人的角色,使其成为免税人,如此便能够“免税”。其中,临时免税、特定免税、法定免税均属于这一范畴。在这几种免税方式中,最主要的是法定免税。临时免税与特定免税用于辅助法定免税。世界上许多国家都会尽量避免临时和特定免税产生的不公平性。但是我国正在转型,因此在我国房地产税法里面,存在着许多临时免税和特定免税条款。例如:我国相关法律规定,如果纳税人购买土地后修建普通住宅,其土地的增值额就会远远低于国家规定的最低缴费额度,这样就可以获得免税。同时,在运用免税技术的时候,要注意:一要尽可能让免税期更长,二要尽量争取更多的免税优惠,只有这样,企业节约的税负就会越多,利润也就会越多。

  (2)分离筹划技术

  分离筹划技术是指企业所得和财产在两个或更多纳税人之间进行分割而使节减税款达到最大化版的税务筹划技术。该技术能够被很好的应用于超额累进税率的税种之中,这是因为对于后者而言,税基增大,相应的税率层次便会随之增高,由此带来的税收负担也就越重[16]。所得税与土地增值税均属于超额累进税率,所以,如果在多个纳税人或者项目之间合理分配,就可以降低纳税基础或者最高边际适用税率,从而节税。当然,在使用分离筹划技术时,要注意合理、合法化和节税最大化。

  2.3.2避税技术

  避税技术的作用在于借助于合理的方式达到为企业有效避税的效果。具体来看,主要体现为如下几点形式:转让筹划,融资筹划等。以下主要介绍一下后者:

  在企业的经营发展中,融资是创造经济价值的有效手段。在这一过程中,企业想要有效的减少相应的税收负担,以增强自身的经济效益,必须要依托于税务筹划。因而,构建完善的税务筹划为企业所需要重点思考的问题[17]。从融资角度来看,一般可以通过债务融资和权益融资来进行纳税筹划方案的设计。首先,从债券角度,企业发行债券时,折价和溢价产生的摊销费能够列入财务费用,从而抵消利息费用。其次,从借款角度,借款包括非金融机构借款与金融机构借款,根据我国法律的规定,金融机构借款的利息能够进行抵扣。最后,从股票角度来看,股东能够通过普通股或者优先股来获得股息与股利,选择股票的企业的税负相对来说比较高,但是收益却非常低,因为这种获利来自于企业税后的利润。但是企业可利用该时期内所产生的支出来适当的抵消税前利润,从而减轻税收负担。本文在后续第四章中对房地产企业债权融资与股权融资的纳税筹划用数据进行了深入的分析。

  2.3.3税负转嫁技术

  针对这一技术,我们可以简单理解为:商品交换时,纳税人利用提高售价或降低进价的方式,让购买方或供应方承担相应的税收负担[5]。该技术主要表现为两种形式,即为前转、后转。税负转嫁技术存在这三个特点:①和价格升降关系密切;②税负转嫁技术会导致再次分配各个经济主体的税收负担和经济利益,会引起纳税人与负税人的不同;③该技术的实现需要基于纳税人的主观意识,具有一般行为倾向。在纳税链中,企业可以利用产品价格的波动将部分税款转嫁给关联方进行负担[12]。然而,并不是越多的税负转嫁对企业越好,同时税负转嫁不能侵犯相应的法律法规。因此,企业在进行纳税筹划时,要平衡好纳税和经营活动收益。

  目前,在我国房地产行业有十几个税种,包括所得税、土地增值税等。纳税人承受着巨大的税收压力。因此可以合理地运用相应的税负转嫁方法,科学选择投资对象,低价买入,高价卖出,是房地产投资者一种高效的减轻税负的方法。因此,要掌控好房地产的买卖的时间,一般可以在开地产开发初期或者是经济由不景气转入复苏的时候购入房地产,从而实现税负转嫁。

  2.4房地产行业纳税筹划的特点

  房地产行业是一个比较特殊的行业,相比其他行业来说,房地产行业涉及的税种很多,包括:土地增值税、所得税、印花税、房产税、城市维护建设税等十多个税种。具体税种和税率如下表:

  表2.1房地产行业主要税种和税率

  序号税种计税依据税率

  1增值税销售收入扣除对应成本11%

  2企业所得税企业应纳税所得额25%

  3土地增值税增值税30%-60%

  4城建税增值税附加1%-7%

  5教育费附加增值税附加3%

  6印花税计税金额5/万

  7耕地占用税实际占用的土地面积10-35元

  8房产税房产原值/租金收入1.2%/12%

  9土地使用税实际占用的土地面积4-24元

  10契税购买价格5%

  11个人所得税工资薪金/股息红利3%-45%

  房地产企业在各个阶段均需要进行纳税筹划,在前期准备阶段,主要涉及到对印花税、契税、耕地占用税进行纳税筹划;在开发建设阶段,主要是对利息费用、开发成本以及控制增值率进行合理调整,从而达到对土地增值税的进行筹划的目的;在销售阶段,房企可以通过增加精品房或者是调整促销方式对增值税进行筹划,通过调整房产价格来对土地增值税进行筹划;在清算阶段,主要是利用清算时间和清算单位的选择来达到筹划土地增值税的目的。

  土地增值税属于房地产行业的一种特殊表现形式,关系着着房地产开发的多个阶段均,土地增值税可以从以下几个方面来进行筹划:

  (1)临界点计算法

  依据国家税法中的相关规定,倘若普通住宅增值率不超过20%的情况下,可以免征收土地增值税。

  在销售阶段,在不影响销售的前提下,新项目售价的上涨,会导致增值率的增加和销售收入的增加。但是在某些情况中,售价的上升会引起增值率提升的可能性并不高,但适用税率会呈现出增长趋势,所以使得收入的增加额与应缴纳税额存在一定的差距,表现为后者要高出前者。因而,协调好平衡收益与税负二者的关系十分关键,防止因为税负太重而得不偿失。

  (2)根据税收政策选择合适的计算方式进行土地增值税的纳税筹划

  根据我国的《土地增值税暂行条例》,财务费用中的利息支出,如果可以按照转让项目来划分利息支出,同时有金融机构证的,能够按实际扣除利息,不可以高于同期商业银行规定的利息。倘若无法分清利息同时不具有金融机构证明,则利息扣除不能超过土地成本和开发成本之和的5%,所以,企业应当参考国家的相关税收政策和优惠选择最合适的利息扣除方式。在后面第四章中对该方法与各个环节的纳税筹划均进行了较为系统的阐述。

  第3章融创房地产公司整体情况及相关分析的研究

  3.1融创房地产公司整体情况

  3.1.1融创房地产公司基本情况

  融创房地产集团有限公司于2003年在天津市市场和质量监督管理局成立。该集团主营业务为地产,并以此为核心进行业务布局,下面包含地产、服务、文旅、文化、会议会展、医疗康养这六大战略板块。业务覆盖主题乐园、房地产开发、会议会展、旅游度假、酒店运营、医疗康养、IP开发运营、商业运营、影视内容制作发行、物业服务等。2010年,融创房地产公司在香港上市,2012年进驻上海,以上海为中心,开始布局深耕长三角区域,对“京、津、沪、渝、杭”五大城市的进行战略布局。

  3.1.2融创房地产公司经营情况

  融创房地产公司从成立至今经历了十几年,在这几年间,我国房地产行业迎来了迅猛的发展,各种规模的房地产企业层出不穷。融创房地产企业从最初能在众多同行业企业中占领一席之地到现在的成为行业内的标杆企业离不开公司清晰的定位与合理明确的发展战略。“至臻,致远”为企业的发展理念,致力于打造高质量的产品以及服务,通过搜集利用优质资源,为中国家庭创造美好生活的完整解决方案。正是这种精细化、品牌化的管理让融创房地产公司能在房地产行业内成为领军企业。

  2014年,房地产行业迎来冷冻期,从最初的急速发展转变为稳步发展,在此种环境下,许多房地产企业开始面临转型的抉择。融创房地产开发企业也不例外,从2014年融创开始向品牌化,精细化,规模化的方向进行耕耘。

  以下是融创房地产公司近几年的财务指标:

  表3.1融创房地产公司近六年财务数据单位:亿元

  从上述表格中可以看到,融创公司发展整体呈稳步上升趋势,毛利率逐步上升。二零一九年,融创房地产收入为1693.2亿元,同比增长大约35.7%,毛利414亿元,同比增多33%。本公司拥有人应占溢利创历史新高达到人民币260.3亿元,同比增长大约57.1%;本公司拥有人应占每股基本盈利达人民币5.99元,同比增长约58.0%;每股股息达人民币1.232元,同比增长大约49%。本集团继续保持了充裕的流动性,账面现金达人民币1,257.3亿元。

  纵向对比数据来看,融创发展势头越来越好,但与2019年公司的预期要求仍然存在一定的差距。融创房地产开发公司想要在市场中占有更多的份额,则必须要加强产品精细化管理模式,尽量控制成本和费用,抓住房地产的机遇,扩大自己的市场份额。

  3.1.3融创房地产公司观澜府项目情况

  观澜小区占地面积86178平方米,总建筑面积273358平方米,观澜小区建设分为两期,一期建设包括1-8号楼,其中1-3号楼,7、8号楼为小洋房和叠拼,4、5、6为超高层,4-6号楼位于1期,距离黄狮海更近,5号楼相对其它楼栋户型较小,朝向差。二期建设包括9-14号楼,其中10号楼为165平大户型,前面是洋房叠拼,无采光遮挡,更能直接观黄狮海。2019年下半年,一期已经完成建设并交房入住,主要户型有185、208、236平米叠拼别墅和159、157、140、141平米的小高层。目前建设的是二期住宅楼,二期包括户型是104、122、140、165平米房源。

  3.2融创房地产开发公司涉税情况

  3.2.1融创房地产公司总体涉税情况

  2019年融创房地产开发公司的增值税相关征费11.51亿元,土地增值税为72亿元,当期所得税44亿元,所得税率7.6%,预缴税项及附加费为22亿,预付所得税73亿。融创在2019年的合同销售额一共是5562亿,同比增长大约21%,销售收入为1693亿,增长率35%,随着公司的稳健增长,相应的税收的负担也会越来越复杂,越来越重。因此,纳税筹划对于融创来说至关重要。

  3.2.2融创房地产公司观澜府项目涉税情况

  融创房地产公司在武汉汉口区域,有一江源、1890、观澜府等多个项目,但2019年汉口区域最主要的回款来源是观澜府。融创为观澜府项目专门成立了融创臻远房地产有限公司。该项目占地面积为86178平方米,位置在三到四环之间,地址位于金山大道与二雅路交汇处,该项目增值税、企业所得税、土地增值税在所有税种种占据税额较大,同时也包括房产税、教育费附加、印花税等。截至目前,二期项目未能够销售完毕,交房程序还在进行之中,成本费用没有形成正式发票。基于此,论文依据预估产生的成本费用和预估收入额入账和相应的纳税筹划:

  表3.2融创观澜府项目预计发生费用表单位:万元

  第4章融创房地产开发公司各环节纳税筹划设计与应用

  4.1前期准备阶段纳税筹划设计与应用

  一般来说,纳税筹划是事前就应该考虑到位的事情。在一个项目开展或者运营之前,就应当对整个项目各个环节进行一个完整的规划,对项目的资金,流程,税费,前景等细节进行全方位的考虑。然而,在实际工作中,经常会发生新项目已经启动但并没有提前制定出完整的规划这样的情况。有时,一些新项目的规划初期并没有财务人员的参与,在企业规划制定后,财务人员才开始参与其中,并且是参照以前已经成形的方案去进行纳税筹划工作。这些问题不仅导致前后衔接不当,而且也极大地限制了财务人员的发挥。所以,为改善这一现实性问题,房企需要在项目的准备时期,就展开资料的收集等工作,为后期的纳税筹划的有序进行打下基础。

  4.1.1关于房地产企业组织形式的筹划

  具体来看,税种有:耕地占用税、契税、印花税等,同时也有企业为了获得土地而支付土地出让金。

  (1)企业组建形式的筹划

  企业的四种组建形式分析如下:

  表4.1企业组建形式表

  股份有限公司营业利润需要征企业所得税,税后利润主要以股息的形式反馈给投资者,而后者则应当缴纳个人所得税

  合伙企业不看做一个公司,不需要对营业利润征收企业所得税,只需要对合伙人分到的收益征收个人所得税

  母子公司子公司有独立法人资格,对外可以承担相应的法律责任与义务

  总分机构分公司没有独立法人资格,自身对外不能承担法律责任和义务,由它的总公司来承担

  小结:企业的初期组建形式一旦注册成立,以后无法改变其性质,因此应当慎重选择前期组建形式。同时,很多跨国法人倾向于在一些税率较低的国家建立分公司或者子公司,以此来转移企业的利润,逃避税收。

  (2)注册地点的筹划

  a)高新技术产业开发区的税收优惠政策

  b)扶持贫困发展的税收优惠政策

  c)保税区特殊优惠政策

  d)经济特区优惠政策

  (3)自建与代建选择的税务筹划

  代建,指的是房产企业为客户进行开发相应的房地产项目,待项目开发完全,向客户收取代建佣金,这种收入性质属于劳务服务范畴,需要根据服务业的工程服务来课征增值税(10%);我国关于自建房产的政策规定:不管房地产开发企业怎样与建设单位进行结算,只要是土地使用权属于房地产开发企业,它的含税营业额应当包含工程价款、价外费用与管理费用,依照销售不动产这一条来缴纳增值税(10%)。

  (4)转让土地使用权的纳税筹划

  两种转让土地使用权的方式分别是:1、以土地使用权作为投资,建立100%的全资子公司。2、直接转让土地使用权。依据我国相关税法,前者可以免征土地增值税与增值税,因为其属于物与权属的转移。但直接转让土地使用权则没有此项优惠。因此在进行纳税筹划时,可通过数据建模分析,来从两种方式中选择税收负担较轻的方式。

  融创房地产开发公司在开发建设观澜府项目时,所选的组织形式是子公司。一旦企业出现亏损,分公司没有法人资格,节税效果更好,但是分支机构的税务风险会影响总公司。如果企业盈利,那么子公司的节税优势会更明显。企业选择哪种方式来经营,需要结合其具体情况。一般来说,当企业刚开始设立分公司的时候,会有大量的成本支出,加大了亏损出现的概率。基于此,以分公司的形式进行发展为最佳选择,总公司能够就分公司实施汇总纳税,二者能够实现盈亏互抵的效果。在持续性的经营过程中,倘若分公司开始盈利,那么再将其变更为集团的子公司,如此便能够减少,由于分公司经营不良而对总公司所产生的法律影响,且前者能够享受相应的优惠政策[2]。

  4.1.2关于开发模式的筹划

  在开发阶段,密切相关的税种有三种,分别是土地增值税、契税以及增值税。倘若要进行新项目的开发,就大多数情况而言,会选择如下几种方式:

  方式一:合作建房模式。指的是企业与第三方合作,分别承提供资金,与出售土地的责任,以结合双方的力量来开发项目,共担风险和利益。根据我国相关法规,用不动产来对公司投资入股不用征收增值税。因而,倘若选择这一方式,无需缴纳任何增值税,由此便降低了企业的税负。

  方式二:自建开发模式。表示项目由开始筹划直到项目竣工均由企业自身完成,并进行自销或自用。

  方式三:代建开发模式。简单而言指的是企业收到其他组织的委托进行项目代建,在完工后依据合同收取相应的代建费用。选择这一方式,考虑到并不涉及到不动产转让,只需要分析收取代建费所出现的增值税,而不在契税以及土地增值税的征纳范畴。

  2016年8月16日,融创花费29亿拿下武汉的P(2016)082号地块,在此建立观澜府,楼面价大约10686.64元/平,并采取了自建自销的方式。根据以上分析中可知,采取这种开发模式主要相关的税种有增值税、契税、企业所得税等,企业应缴纳税费金额庞大,纳税负担较为沉重。因此融创房地产开发公司的开发方式有待改善。可以采取合作的方式,为企业免去一些企业所得税与土地增值税的缴纳,从而减轻企业的税收负担。

  4.1.3关于企业筹资的筹划

  (1)筹资对税负的影响

  公司在开发项目时,为了项目顺利进行,需要投入大量的资金,一般募集资金的方式有两种,分为股权与债权融资。向金融机构贷款、发行债券等形式是债权融资,按照相关规定,债权融资会产生一些费用,这些费用可以归入财务费用之中,在税前扣除,从而减少企业的纳税所得额,减轻企业的税收负担。但是股权融资的分红属于税后活动,无法抵扣纳税所得额,所以不能为企业降低税负,例如,发行股票、自有资金均在股权融资之列。

  所以企业选择的筹资方式影响企业的纳税数额。因此,相对于股权融资来说,债权融资产生更低的筹资成本,降低税负,能提高企业的税后利润。

  (2)负债比例对税负的影响

  负债可以用作财务杠杆,提高企业的每股收益率。但企业需要合理合度地利用债权融资,否则债权融资比例过高会导致企业债务风险增加,可能发生资不抵债的情况。在融资过程中,企业要控制风险,选择合适的融资方式,平衡好税负和收益。

  企业税前权益资本收益率=息税前投资收益率+负债/权益资本*(息税前投资收益率-负债成本率)。分析该式子得知,对此企业负债成本率与息税前投资收益率二者间的关系,倘若存在后者大于前者,提高债权融资在资本中所占的比例,能够让权益资本收益率提高。然而倘若只是一味的追求负债比例的提高,会增大风险成本,导致产生负杠杆效应。因此,在进行纳税筹划时,要控制好节税和风险之间的度,也就是在风险能够把控的前提下,明确平衡点,从而选取合理的债务融资规模。

  例如:融创房地产公司因开发某新项目需要筹资1亿元,基于两种不同的方案所分别得出的投资收益率如表4-2。

  表4.2两种方案投资收益分析表单位:万元

  从该表格中可以看出,方案一和方案二的债权融资和股权融资在资本结构中发生了比较大的变化,其中方案一的股权融资占比较高,在此方案下,企业缴纳的企业所得税为462.5万元。在方案二中,债权融资的比例升高至60%,企业所得税出现了一定幅度的降低,具体数值为362.5万元。通过分析表中数据可得,随着债务融资比例的提高,能够在一定程度上减小企业税负。根据我国相关理论政策可知,之所以会出现这种情况,是因为借款的利息可以归入财务费用,减少企业的应纳税所得额。但是权益资金主要是依据税后利润来计算,无法税前扣除,所以导致企业的应纳税所得额增加。据此,企业融资筹划的时候,可以适当增加债务融资的比例,可以为企业降低税负。当然,如果负债比例过高,会导致财务风险增加,所以要合理的把控债权股权融资比例,确保企业财务管理的有效性。

  4.2开发建设阶段纳税筹划设计与应用

  4.2.1开发成本分摊的筹划

  房地产企业通常会开发许多种类的产品,例如:商铺、普通住宅、车库、非普通住宅等产品。在项目开发的过程中,财务大多数时候容易把所有产品的成本费用同记账,这一做法对于公司的会计核算确实没有问题。但是当对土地增值税进行清算时,造成的成本分摊问题极有可能成为清算阶段的疑难问题。在就土地增值税加以具体的筹划时,财务负责人多数情况下会依据建筑面积,将用成本费用依据相应的比例分成若干份,以支持不同的产品类型。考虑到由于产品类型的不同,因而所应当遵从的建筑标准也存在差异。但是在筹划时应当进行分类核算,精细核算。

  如果房企将开发成本和土地价款按照建筑面积分摊给商铺和普通住宅,按照预算数据则分摊如下表:

  表4.3分摊表单位:万元

  由此可见,由单价上来看,商业用地要多于住宅用地,按照表4.3中的数据信息,进行相关金额的调整。此外,考虑到前者的装修成本对此于前者也较高,所以要依据具体产生的额度来增加前者的成本投入,把那些在商铺成本范畴的恰当的分摊到商铺中。最后,经过调整,得到了表4.4。

  表4.4调整后分摊表单位:万元

  4.2.2利息费用的筹划

  土地增值税属于房地产企业一个非常重要的税种,它占房企的纳税筹划比重很高。我国土地增值税相关条例规定,它采用四级超率累进税率(税率如下表)。土地增值税的税率会因为增值额的上升而上升,从而加重企业的税收负担。按照公式:土地增值税税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数。

  表4.5土地增值税率表

  因此,对于房地产企业来说,合理地控制增值额非常重要。房地产行业是一种资金密集型行业。在项目开发的各个时期,对资金有很大的需求。根据以上分析,企业想要利益最大化,则需要合理地提高债务筹资,但是债务筹资会导致利息的增加,因此要综合考虑、合理筹划,将利息计入开发成本,为企业降低土地增值税纳税额。

  我国相关税法规定:在针对某一房地产项目进行转让时,如果纳税人能够满足按照项目分摊利息的要求,且具备金融机构许可的相应贷款证明,那么,存在:允许扣除的房地产开发费用=利息+(取得土地使用权支付金额+房地产开发成本)*5%;如此,在这一过程中,倘若纳税人不满足上述两个要求中的其中,那么,存在:允许扣除的房地产开发费用=(取得土地使用权支付金额+房地产开发成本)*10%

  对比以上两种情况可知,项目不同,会导致可以扣除的开发费用有差别。倘若房企开发项目的时候,利息很高,则能够采取方法一,降低相应的税负。但是如果债权融资比例较小,利息比较低,则企业不需要出具金融机构贷款数据,也不需要增加额外的计算负担,只需直接计算房地产开发费用。

  根据以上公式,房企进行纳税筹划时,要对利息费用和其他影响进行综合考虑,选择当下最合适的纳税方案实施,做到“利息=(取得土地使用权支付金额+房地产开发成本)*5%”,找到两种方式下的平衡点。因此,如果利息>(取得土地使用权支付金额+房地产开发成本)*5%,那么需要按照项目计算分摊利息支出,出具相应的金融机构贷款证据;如果利<(取得土地使用权支付金额+房地产开发成本)*5%,那么不需要按照项目分摊利息支出。要依据每一个项目的实际情况多方位考虑、细致化的分析,因地制宜的选择最佳的划方式,以达到降低税负的目的。

  4.2.3土地增值税的筹划

  根据我国税法规定,纳税人在开发房地产项目时,当增值额没超过扣除项目百分之二十时,不需要缴纳土地增值税[3]。在进行纳税筹划方案设计时,房地产企业要学会进行科学的规划,选择最适当的开发方案,防止出现增值率高于起征点的情形。土地增值税依据四级超率累进税率进行计算,如果增值率仅仅稍微比50%、100%、200%高一点,就需要适用于更高一级的税率,从而导致企业的税负增加。因此房地产企业在进行纳税筹划时,要能考虑到这一点,尽量避免这样的情况出现。

  同时,房企开发的项目一般有多种,导致不同产品开发成本不同,因此经常会出现有的项目增值率更高,有的更低高,这种情况会加重房企的税收负担。所以企业要能够合理地调整开发成本,对成本均衡分摊,防止某个或者某一些项目的增值率过高或者过低的情况出现。例如,若融创房地产一共开发3个不同的产品项目,增值率分别为25%、45%、16%,可以通过提高扣除项目金额等成本均衡方法,降低各个项目的增值率,从而可以为企业降低相应的税收负担,体现出节税效应。

  4.3销售阶段纳税筹划设计与应用

  4.3.1增值税的筹划

  增值税一般出现在销售环节。2016年5月1日,“营改增”这一政策出台,并快速的得到了推广,其将之前的“营业税”以“增值税”的形式进行表现。论文中所提到的观澜府项目是在“营改增”实施后才开始启动的,所以观澜府必须依照以上规定。融创房地产所处于的角色为一般纳税人,那么存在如下公式:销售总额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)/(1+11%)。参考该公式可知,倘若当期进项税额数值得到了确定,那么考虑到其与应缴纳增值税存在一定的联系,所以应当重点关注进项税额的筹划,运用各种方法手段来抵扣进项税额。具体来看,可由如下几点实现这一目标:

  (1)强化基于进项发票的管理工作。根据我国税法,增值税是抵扣制,即房企在开发建设项目过程中,要求对方给出满足法律法规的增值税专用发票,以便于为之后所进行的抵扣进项税额带来凭证。在“营改增”政策未出台前,房地产企业不用取得增值税专票抵扣,所以很多房地产企业没有形成良好的发票管理习惯,同时在实际经营中,很多企业为了节约成本选择开具普通发票。在实行营改增之后,很多房企由于增值税专票的缺乏而面临巨额的纳税成本。因此企业在经营过程中要尽可能开具专票,为企业减轻税收负担。

  (2)增加精品房。近些年,消费者越来越青睐于精装商品房,其也成为了顾客的选购热门。在“营改增”之前,精装修房价比毛坯房高,精装商品房的增加也就是公司收益的提高,但随之而言的是营业税增加,如此便加大企业税负;在“营改增”政策实行后,在装修阶段所消耗的家具、家电、材料等费用均能够单独开增值税专票,如此便能够抵扣进项税额,起到降低税负的作用。考虑到这一问题,房地产企业应当充分考虑精装修商品房,一方面可以用精装修的噱头吸引客源,另一方面可以减轻应缴纳税款。

  4.3.2促销方式的筹划

  采取销售折扣的纳税筹划。房企经常以折扣促销的营销手段来扩大顾客群体。按照税法中的规定,增值税额数值的确定需要基于销售收入来实现。在销售打折活动中,发票开具的形式会影响销售收入,倘若销售原价和折扣额开在不同的发票上面,则要以销售原价作为计税依据;倘若二者开局在一起,房企要把折扣后的售价作为计税依据。因此,折扣销售既可以降低销项税额又可以以价格优势吸引客户。

  4.3.3房产价格的筹划

  房价的上升会增加销售收入,但也会引起应纳税额的上涨。即房地产价格的上升会增加企业的税后收益。但是房地产行业比较特殊,涉及多种涉税事项,也享受着税收优惠。根据我国相关税法可知,房地产项目售价会对土地增值税产生较大的影响,定价的不同会导致土地增值税税额不同。如果房产价格的提高导致企业不能享受到相应的优惠政策,多缴纳的税款高于增加的收入额,则与企业利益最大化的初衷相违背。

  我国的普通住宅可以享受税收优惠政策。因此在销售住宅的时候,要综合考虑各项税收优惠政策,利用起征临界点定价实现针对土地增值税的调控。依据我国相关条例,如果企业售卖普通住宅,其增值额未高于扣除项目金额的五分之一,那么房企便需要额外缴纳土地增值税。所以,企业需要把握好这一临界点,合理地进行纳税筹划,从而为企业节税。

  土地增值税的税率会受到其在扣除项目金额中的比重的影响。房地产企业在为新项目的产品定价时,不但要保证合理的增值率,确保价格处于该档税率的最高售价,还要采用合适的税率,防止因为销售价格的上涨而影响增值率的上升,导致土地增值税应纳税费的增加。只有这样,企业才有可能实现利益最大化。

  4.4清算阶段纳税筹划设计与应用

  4.4.1清算时间的筹划

  《土地增值税暂行条例实施细则》中明确指出:纳税人在清算相应的土地增值税清算时,需要遵循可要求清算和主动清算两个条件,如下表:

  表4.6土地增值税清算条件

  根据上表可以看出,倘若项目完全出售亦或是项目销售85%以上,房企就可以开始清算相应的土地增值税。和该税种相关的两大要素是扣除成本和销售收入。如果商品售价确定,那么企业的销售收入是一定的,则扣除成本会变化。因此,要想降低土地增值税税费,则需要增加项目扣除成本。在房企经营过程中,当企业成本结算完全同时都取得增值税专票的时候,计税成本处于最高状态,这个时候土地增值税的清算效果是最好的。

  4.4.2清算单位的筹划

  基于土地增值税的计算,需要考虑到纳税人房地产成本核算中的基础核算项目或对象,并以其作为计算单位。所以说,在具体的项目之中,该税种存在如下两种清算单位,即:第一种,以房地产开发项目作为一个系统性的整体,其便等同于清算单位;第二种,选择普通住宅、商铺等特定的某一产品,并将其视为是土地增值税的清算单位。倘若普通住宅增值率低于20%,则房企具备享受特定优惠的权利,可首先进行单独清算,在此基础上整体土地增值税总额。

  第5章融创房地产开发公司的评价、存在问题及对策分析

  5.1融创房地产开发公司纳税筹划过程评价

  本人在前文中对房企的各个阶段提供了纳税筹划方案,例如:销售阶段、清算阶段等,但是在具体实践中,这些方法很难完全实施,所以对于纳税筹划的方案需要做到合理地取舍。基于税种类型进行分析,税额较大的包括增值税、土地增值税,以及企业所得税。其中,关于土地增值税的筹划方案有很多,需要从中选择最合适的方案。融创房地产具有相对完整的架构,但是在融创在武汉拿到了一江源、融创城、1890、壹号院等多个地块项目,发展速度急速增加,导致对人员的需要也大幅增加,但是内部管理制度还来不及赶上企业业务的发展,所以融创内部财务人员负担较重,人员流失率较高,新人较多业务不够熟练,可能会出现一个人监管多个项目的情况,导致企业的纳税筹划和成本控制工作并不够彻底。

  融创房地产公司需要提高财务人员的业务水平,为入职的除“创想家”以外的员工提供完善的培训体系,在经营业务飞速发展的同时,注重内部员工专业知识的培训。

  5.2融创房地产开发公司纳税筹划存在问题

  通过对融创房地产企业的研究,发现了一些问题,主要是以下几点:

  (1)融创房地产企业开发企业相关财务和税务人员的专业性仍然需要提高,需要更强的税收政策理解度以及较强的综合能力,不仅需要拥有就自身工作的高敏感度,也需要充足的知识储备,以确保税收筹划工作能够高质量高效率展开。

  (2)各部门之间衔接不够紧密,有断层的现象。纳税筹划虽然是由财务部门来进行,但是单单依靠财务部门的力量远远不够,它需要营销部、工程部、企划部等多个部门的全力支持和协调配合。因此公司在进行纳税筹划工作的时候,需要将这项工作的重要性给各部门普及,要让各部门一起共同商讨最合适的筹划方案,以保证税负最小。

  (3)融创近年来迅猛发展,2010年销售额是83亿,2019年销售额已经达到5526亿。9年间,销售额增长了66倍,年复合增长率60%。

  表5.1融创历年销售额表

  来源:雪球

  然而短时间内飞速发展也带来了一些弊端。由于业务飞速增长,在狼性文化的驱使下,融创内部员工普遍表示压力较大,人手紧张。财务人员工作较重,对税收政策更新的可能会不够,因此公司应当完善内部架构,提高内部各种流程效率,为财务人员减轻那些不必要的事务。

  5.3融创房地产开发公司纳税筹划对策分析

  针对上述问题房地产开发企业可以从以下几个方面着手:

  (1)做好专业人才储备工作。企业需要发挥自身特色产品与服务,依据自身的优势制定与企业发展相匹配的战略方针,在建立纳税筹划高素质人才队伍的过程中,需要尤为注意两点问题,那便是“外部引进”以及“内部培养”。聘请行业内优秀的人才到公司中进行指导与工作,定期的组织在职人员参与学习与培训,不断的充实自身的能力。在两种方式相结合的情况下,才可以确保房地产公司的纳税筹划得以健康有序进行。财务总要及时与税务机关和公司决策层沟通,一方面可以降低纳税过程中的阻碍,另一方面是要保证筹划方案和长期发展战略相适应。即财务人员要与税务人员积极沟通,保证税收政策和纳税筹划方案的衔接性。同时要协调和沟通纳税主体和税收机关之间的关系,促使财务信息和实际相一致[9]。

  (2)构建企业纳税筹划风险防控系统:房地产企业应建立专门的税收筹划部门,部门员工应选择职业道德水平高,工作能力强的员工,降低因人为操作导致的税收筹划风险[4]。房企要尽量完善公司的内部控制体系,建立相应的风险管理制度,定期评估纳税筹划方案。要建立相应的风险预警机制,在风险发生前将纳税筹划可能出现的问题扼杀在摇篮之中,争取尽快解决问题,进而降低纳税筹划的风险。

  (3)要做好纳税筹划成本的规划。房地产企业的筹划成本主要由如下两部分构成:第一部分:直接成本。简单而言,指的是企业在落实纳税筹划方案过程中所发生的成本,主要体现在资金成本、管理成本等方面;第二部分:间接成本。表示企业在落实纳税筹划方案时所中可能出现的机会成本以及风险成本。倘若纳税筹划方案失败导致产生的税务处罚和法律责任则属于风险成本。良好的筹划成本的规划能够帮助财务部门进行有效的决策。

  由于本人学识尚浅以及数据采集的局限,在探讨融创房地产公司纳税筹划的方案时会涉及从理论到实践的诸多问题,且该公司在实际经营过程中尚有许多不确定因素,因而本文仍有较多内容有待深入挖掘,期望能在今后工作中以实际体验展开进一步研究。