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论文案例分享-住房新政对苏州房地产市场的影响

2021-05-29 13:28:28

  随着我国社会经济的不断发展、经济体制的逐步建立、以及国家产业政策的调整,我国房地产行业已成为国家的经济支柱,但是随着经济发展的同时,房价的制定也存在着各种各样的问题。正如有人说:“房子是用来居住的,不是用来炒的”。

  以苏州市为例,为限购买房,政府相继出台限购政策。通过住房新政来分析新政对当前房地产市场的影响,从而研究房产市场未来的发展趋势。

  (1)2013年颁布了“新国五条”政策,主要提出了三个方面的问题。首先提出了打击投资性购房的问题。另外也提出了安置房的相关建设问题,加强市场的监管问题,最后增加普通住房土地供应问题。继续严格执行商品房必须要明码标价、一房一价规定,各个地区大力推进城镇个人信息系统建设,完善管理制度。

  (2)2014年国务院细化新国五条,部分城市将提高二套房首付比,关于二套房首付比例和贷款比例,继续实施差别化住房信贷政策。另外国土局推出了新的耕地保护制度,城市人均建设用地严控100平米内。

  (3)2105年国家出台了国五条,金融机构的贷款利率也有所下降。另外重要的是各地的公积金首付实现更低的调整。

  (4)2016年为了保证房地产行业稳中有进的发展,完善居民消费,逐步改善住房库存的问题。

  (5)2017年实行了限制购房的政策,税法上主要是营业税改为增值税。

  (6)2018年在买卖契税征收有了新的要求,针对居民的购房套数和购房面积。

  2.房地产市场调控政策变化的特征与趋势分析

  有效的调整房地产政策,不单是短期的维护市场平衡,更能解决长期的市场供需问题,好的政策一定是以人们的居住问题为基础,更主要的是为了合适的抑制房价形成有效的住房管理机制。国家为了控制房价,颁布了一系列的限购限贷政策,但是,如果政策发生变化,那些在调控期内被压抑市场需求就会被全部释放,导致房价再次疯狂的上涨,这也是为什么房价20几年连续增长的原因,要让房价进行稳定的增长,需要更多的产业进行对国家经济的支撑。不再让房产经济作为国家的支柱经济,这才是长期的调控方法。

  (二)新调控政策出台的必要性

  1.抑制房价上涨过快

  房价一定是处于一个稳中有进的状态,不能起伏波动太大,这样才有利于国家和人民的共同发展,所以抑制房价涨幅过快是很有必要的,有人说:房子是用来住的,并不是用来“炒的”。居民购房也应该按需求进行划分,房子到底是不是居民必要住房。住房也分为很多的种类,对不同能力的购买者和需求者,也应该采用不同的扶持政策和限制政策。根本的来说,坚决的打击投资客的现象。降低投资性的住房需求,对以公司的名义集体购房的现象也一定要遏制,保证正常居民有房可住,同时营造一个好的生活环境。从大的方面来说,国家也应该对拆迁房进行一个长远的规划,运用各种方式来保证正常居民的住房利益。

  (1)改善房地产行业现不适宜的地位

  随着时代的发展,很多新行业已经兴起,例如大数据行业的发展,对于一个国家而言,发展更应该是多元,而不应该是单一的,如果一直让房地产行业作为国家的经济产业,那么房地产泡沫的现象就很难改变了。因此,国家应该做出更长久的发展规划。

  (2)建立和健全房地产信息发布制度

  房地产价格控制的根本还是政策问题,就像法律一样,首先应该做到的是有法可依,房价水平和居民的消费能力是联系在一起的,政府为了对房价进行有效的管控,不断的完善信息制度、完善土地制度是很有必要的。

  (3)对开发商用地审核更加严格

  在土地出让的同时,要求开发商提供获得土地后商品房方案,政府更加注重开发商的资质,更详细的进行管控,例如对建筑面积、套数、备案价格都是有明确的要求,保证开发商有利可图,同时也让居民对价格可以接受。

  (4)全面监督开发商建房

  开发商经过资质审核过后,监管部门应对开发商的建房过程全面监督与管控,如果开发商存在问题,一定要及时制止并做出处罚。

  (5)提高土地使用率

  提高土地的利用率根本意义还是为了充分用地,南北方城市用地也因为环境的不同而有差异,北方人口少,居民土地使用会更加的宽松,南方人口多,土地的使用会更加的密集,大城市和小城市也有不同的地方,大城市会更加的拥堵,小城镇又经济低迷,无更好的人才发展。这都是一系列的问题,工业用地使居民得生活土地更加的匮乏,同时这也是房价剧增的一个主要原因,面对以上的问题,国家针对一些方面可以进行改善,例如发展三四线城市,这样人们也愿意到小的城市去发展,这样也可以缓解大城市的压力。另外,一段时间内也可以限制工业用地,最后南方和北方的发展也应当平衡,不可以让一个地方太穷,一个地方太富裕,重要的是一定要充分利用好闲置的土地,花更多的精力和财力去发展。

  2.房地产投资严重状况的改善

  近期颁布了一系列的新政阻止炒房现象,以苏州为例,在苏州购房必须交满两年连续的社保,购房人购新房后三年内不可以对外转让,二手房必须五年才可以转让,否则将承担大量的税金。这些都影响了投资客投资,投资状况也得到了相应的改善。

  二、苏州房地产市场的现状分析

  (一)苏州房地产市场的基本情况分析

  1.苏州房地产投资情况

  苏州房地产现总体情况出现供不应求的态势,按照现在的形势分析,2018年的销售情况较好,成交价格也较为平稳,现在姑苏区和工业园区土地稀缺,苏州也是全国大的移民城市,2019年的常驻人口1376万,其中外来人口约700万。另外GDP值,财政收入,社会消费品零售值,城镇居民的可支配收入,分别有了不同程度的提高。

  2.苏州房地产的价格状况

  表1:苏州房地产的新房价格状况

  年份单价(元)

  2015 11694.25

  2016 16572.67

  2017 18935.00

  2018 19803.58

  2019 21338.58

  2020 22272.00

  (数据来源:)

  3.苏州房地产的销售情况

  政府出台了一系列新政策,苏州的楼市房价均价依然是稳中有升。2019年下半年的市场还是比较冷淡的,距离上半年有着很明显的差距,因为出现了一系列的政策,频繁的政策变动让人们更加的敏感,所以导致了居民的观望和等待。其次2019年上半年销售过热,现在的市场需要过渡期。苏州的二手房市场接下来会出现好转,主要取决于几个方面的因素,以园区为例,新房市场供不应求,居民的选择不足,其次房子租金上涨太快,租房的人们承担了很大的压力,房贷利率及相关政策的改变,让居民有一种压迫感,未来苏州的二手房市场占主导地位也会是正常化。

  (二)苏州房地产市场当前存在的问题分析

  1.部分楼盘显现投机的现象

  为了尽快收回成本,很多的开发商对购房资质和要求都会有一些明显的放松,也会吸引不少的投资客,普通的居民都会选择购两套房,利用套信用卡或者以租养贷的方式。房价单方面过高也会折射市场的很多问题,并不是经济发展较好。

  2.商品房供应结构的不合理

  在现在房价迅速上涨的同时,开发商可以多提供一些小户型住房,这样也能减轻购房者的购房压力。如果不加以改善供应结构问题,一定会造成大面积的住房难销售的问题。

  3.商品房价格上涨过快

  随着经济的不断发展,房价同时也在迅速的增长,大部分的居民购买住房还是较为困难的,房价的增长和成本浪费和相关的土地制度不完善也是有必然联系的。

  三、在新的调控政策下苏州房产市场的影响

  (一)苏州新出台的房地产政策

  1.限购政策

  非苏州户口在苏州各市、各区都应该连续交满两年的社保。

  2.限售政策

  满两年社保后,才可以在苏州购房,但是如果对外出售二手房必须满足五年。新房必须达到三年方可出售,否则,会承担大量的税金。

  3.新的房屋租赁出售备案

  房屋凡是委托中介公司挂牌,必须得登记备案。

  4.“苏易登”APP正式上线

  居民可以随时办理不动产权登记,无需等待。

  5.7月调控新政升级

  政府规定苏州所有的楼盘备案价不得高于四万。

  (二)新调控政策下的苏州房地产的供给分析

  随着各项房地产政策调控措施逐步发挥作用,市区的房地产开始进入了平稳发展时期,呈现良好的发展趋势,但也有一些问题。

  1.房地产开发投资增长,但是增势趋缓。

  2.商品房的空缺率大幅度上升。

  3.受新的政策影响二手房成交套数减少,交易活跃度有所降低:2019年4月受控制土地和信贷紧缩为核心的宏观调控政策的影响,居民的购房热情也有所下降,观望心理比较普遍。

  4.房价涨势趋于平稳

  商品房的价格已经趋于平稳,但市区各区域间差异较大。就苏州而言,园区只有很少的新房在售,为数不多的新房刚出就已经售空,而吴江区,张家港市建造了很多的新房,这些新房已经超过了当地的需求。销售压力变大,很多楼盘已经出现了滞销的现象。

  (三)新调控政策下苏州房地产市场需求分析

  苏州总体的房地产销售情况依然呈现供不应求的态势,年后的销售情况依然会较好,最重要的房子的成交价格也会逐渐平稳,姑苏区和园区的土地也很稀缺,就拿园区2019全年开发的新盘也是屈指可数,同时也是供不应求。当前苏州市区房价的上涨,是有其客观的合理性和必然性,未来的房地产的商品价格走向,与整个房地产的发展前景也密切相关,总体来说,苏州市刚刚已经走出艰难的区域,开始步入规范、城市的硬件也在不断地完善,虽然苏州的土地后备资源不足,政府也在用公开、公正的原则,实行土地的招标拍卖。以上的各方面都会支持苏州房地产行业的持续健康发展。

  四、现形势下对经纪人、开发商、居民的影响

  (一)房产新政对房地产公司的影响

  随着近几年房价持续过热,大多数的普通居民根本就无法承担如此高的房价,政府为了控制房价,出台了一系列的新政措施,对房价影响的同时也一定影响着房地产行业,针对房地产行业来说,通过资金的缩紧来进一步规范行业的秩序,淘汰掉业绩不好的员工,对整个行业来说新政的颁布虽然会影响一时的利润,但是也避免了很多同类企业的恶性竞争,同时居民的刚需住房性质不会改变,而投资需求更加归于理性,房屋价格也会减少部分投资泡沫,回归到自住需求主导房屋售价的局面。

  (二)苏州新政对房产经纪人的影响

  由于一次次的新政颁发,房产行业的大趋势是冷淡的,经纪人也受到了影响,很多经纪人反应现在的房产行业不好发展了,人们购房都很谨慎都保持观望的态度,新房的销售还算乐观,但是二手房几乎是卖不掉的,因此也造成了很多员工的流失。

  (三)5.11、7.24房产新政对开发商的影响

  1.2019年5月11日园区,新区狮山局部限售新政

  2019年1月-4月,苏州房产市场依然很火爆,新房供求两旺,二手房市场成交量价新高,基于此背景,颁布了新政,政策的主要内容是,园区和狮山地区新房必须满三年、二手房必须满五年才能对外出售,否则将会承担大量的税金。优化完善住房学区和人才优购政策,为了支持更多的人才留在苏州发展,也提出了一系列的购房优惠政策。

  2.2019年5月16日园区关于住房的学位问题进行了相应的调整

  苏州政府为了吸引人才落户苏州,拿出了固定的商品房并低于市场价出售给人才居住,并对5月11日新的政策中提到的政策进行细分。

  3.2019年7月24日开始限购政策继续强化,全面进行管控

  7.24日调控内容为:为了加强土地出让的管控,加强土地出让管理;苏州市区及昆山、太仓外地户口买房要求3年内连续2年不间断的交满社保;新房3年出售,二手房5年出售,限定范围包括苏州6个大区。

  2019年7月二手房成为苏州住房极不平衡的一个阶段,8月以来,供大于求,供应量不断走高,而需求量降低,因为国家针对土地转让又进行了一系列的规定,苏州的二手房市场同往年相比也明显冷淡了不少,有一大部分原因取决于房东的心理预期过高,等看思想更加的严重。随着各项政策的颁布,使得投资客观望,近6月份成交量持续大幅下降,有价无市、降价抛售现象屡见不鲜。

  二手房现在的大环境是比较冷淡的,新房普遍容易出售,原因是因为居民对房地产局势并不是很了解,房东担心自己的房子卖便宜了,客户担心房子买贵了,导致了最合适的交易时机,其实真正房价合不合理取决于两个部分,一是拿地价是多少,二是建房的一系列成本,如果根据大的环境来说,据统计一套商品房应该是一个家庭年收入的5-8倍,如果房价过高,居民无法接受,那一定会有泡沫的成分存在当然,还有一个直观的因素,就是看住房的空置率,如果房子的空置率过高,没有人关注,那么住房市场一样面临着问题。

  对开发商的影响并不是单一的,首先房价过高是多种原因促成的,在我国,土地始终是归国有资产,开发商从政府的手中买到土地使用权,国家为了更好的发展会转让更多的土地使用权,拆迁的人们为了居住,也一定会去购房,这也刺激了房价的上涨,这也造成了一个恶性循环。房价降了,房地产商近期可以采取打折出售,回笼完资金等到土地价格回落后,价格平稳的时候,再购买土地,建造房屋。

  (四)房产新政对居民购房的影响

  对于一些刚需或者是自身需要改善的居民用户,限贷新政的推出会加重自身的买房负担,例如苏州:首套房首付三成,首套贷款没还清购买二套房首付八成,拥有二套房及以上住房停贷。另外在苏州购房要连续交满两年的社保,这些影响因素都影响了居民的购买情况。

  五、未来苏州房地产的发展趋势

  (一)未来房地产市场的价格分析

  结合以上的各种阐述,人们最关心还是房价,据分析,二手房市场短期不会有太大的波动,新房根据不同的区域会有着不同的增长。现在的苏州政府已经强行介入房价的管理,房产商拿到审批的价格后就不能肆意的涨价,原来的房企已经调高了备案价,而未备案的企业会根据现有的价格提供备案价,久而久之随着土地供应稳定,房价也会逐步稳定。

  (二)房地产开发商的转型

  1.房地产开发模式的变化

  房地产开发商对于一个城市而言,一直扮演这两个角色,分别是商人和城市建设者,商人而言一定是追求利润最大化,第二种追求开发的社会效应,这是第一个模式的转变。

  我国房地产行业模式是经历了很多阶段的,一开始,国家为了发展经济,也为了城市的建设,放宽各种条件,需要吸引开发商拉动经济的发展。因此,各个开发商为了抢占市场,打出品牌影响力,为了更快的收回成本,才会导致很多不达标的工程出现。中期,开发商为了扩张品牌也在透支,各种向银行贷款,所以银行只要一停止贷款,就有那么多的烂尾楼出现。开发商为了收回成本,所以小区的设施和售后上肯定会有着各式各样的问题。到中后期的时候,开发商多了,而土地少了,因此开发商会更加注重主题开发,更加会注重售后问题,因为居民现在有了选择的权利。居民有着自己独特的需求,最重要的是地方开发商更加注重品质,因为他们想把自己的品牌做到全国,甚至是全世界。后期,房地产行业的开发商更加注意一种企业文化,加上大数据时代的到来,人工智能的不断发展,每个小区都加上自己企业的元素和智能元素,总的来说,开发商现在不仅仅是单一的商人,更是一个城市的建设者。

  2.政府对开发商的限定与激励

  政府为了维护房地产大环境的平衡,会通过各种各样的方式会维护房价的平衡,坚决去杜绝房地产泡沫的出现。但是,限制价格只是短期控制价格的手段,很难去解决根本的问题。限价对于房地产开发商来说也会影响他们的融资能力,会造成下一个环节的延期或者推迟的现象发生。在这种时候,政府也会陷入两难的处境,因为国家一定要维护到双方的利益,当然,如果单方面的出现房价过热的现象,或者房地产市场过于冷淡的现象,适当的进行调整也是有必要的。要想制定出长期有效的房价调控政策,仍然需要不断的发展经济,让更多的产业可以成为国家经济的支柱。

  (三)房地产投资者和居民消费变化

  1.未来房地产投资者的需求变化

  经过国家和地方政府的不断管控,现在想通过单纯的炒房赢得暴利显然已经是不可能的,但是城市是要不断发展的,人口也是不断变动的,国家也规定了城镇化持续推进,因此,城市改造的同时,市场还是存在的。投资者如果想要盈利,可以利用现在的大环境对投资方式进行改善。

  2.居民对房产购买力购买欲望转变

  随着社会经济的不断发展,居民的收益有着不同程度的提高,但是居民的收入依然两极分化严重,收入参差不齐,随着住房价格的变动,绝大部分的居民还是有着很大的压力,只有极少部分的人可以做到无压力,因此随着各方面的改变,买房逐渐将不是年轻人的首选,或者年轻人会选择暂时性的租房,或者回三四线城市进行定居。