主页 > 案例大全 > 论文方法大全-封闭式中高层小区的物业环境治理研究

论文方法大全-封闭式中高层小区的物业环境治理研究

2021-07-01 10:10:21

论文写作模式-封闭式中高层小区的物业环境治理研究

  大量的物业企业作为社会机构,其治理结构覆盖了整个中国,是社会运行的重要组成部分,也是保障人民权利的重要一环。本文研究的封闭小区的物业衰落模型,及与之相对应的介入社区治理的公共政策,对于改善中国封闭式中高层小区物业的环境和发展现状有极大的作用。本文主要采用的研究方法是:基于理论研究的描述性文献综述方法、基于报刊杂志的简化内容分析、基于充分讨论的案例研究方法、基于物业管理的成本收益分析方法等。

  本文以中国各个地市的较知名小区为研究对象,通过对文献研究发现问题,对报刊杂志的个例再现问题,对案例的讨论确认并解决问题。首先,精细地研究物业的运行过程,完整地再现封闭式小区的衰落步骤,提出“封闭式小区,物业衰落循环模型”。模型认为,随着公共物品持续折旧,封闭式中高层物业环境必然持续性恶化,且现行条件下业主的自救措施都会失败,最终导致物业能力的彻底丧失。整个过程可能持续数十年,当下许多小区正面临着物业能力丧失的问题。其次,我国特有的土地政策、人口现状和历史原因,导致我国在很长一段时间内不得不建设大量的以封闭式高层小区为主的住宅结构。第三,本文通过成本收益分析法,探究各方行为的内在逻辑,讨论物业衰落的具体原因。文章认为,从待需解决问题的紧迫性紧急到不紧急来讲,有政府监督、检查标准存在缺陷;业主大会组织困难;物业、业委会、业主缺乏互信;物业业主权责观念势微;物业长期经营困难;小区所有权高度分散;新进业主缺乏物业选择权等问题。最后,针对封闭式高楼层的缺陷所导致的问题,针对性地从高需求到低需求提出解决问题的合理方案。具体来说,需要政府采取措施,以达到:强化监督体系,改造大房龄小区;成立“物管会”辅助管理物业;鼓励业主进行公共参与;“社物会”监督三方行为;提供更好的环境增强物业盈利及惠民能力;进行物业物业分割化改革集中物权;探索新房物业信任体制,的目的。

  从成本收益分析的角度看,市场化伴随不完整的行政指导的物业其能力衰弱是必然的,本文探讨了物业衰落的具体过程、建构了物业衰落的整体步骤、发现了封闭小区的天然缺陷和问题、提出了具有针对性的公共政策等。对于建设新时代具有中国特色的社区物业治理模式,并以此探求提高居民生活环境的措施具有重要的意义。

  1.1研究背景与研究意义

  1.1.1研究背景

  社会大众对于物业的基层治理作用,和促进物业发展的方法有所忽视。2020年开年,重大的病毒风暴席卷了全中国,造成了众多的公共卫生事件。从防疫的角度说,医护人员负责患者的救治工作,是疫情的第一战场;而物业小区这个整体,负责隔断内外界联系,从源头上切断疫情传播,是疫情的第二战场。从公共卫生治理的角度看,社区物业防治是对抗病毒的重要措施。相应的,物业和社区组织能起到的作用被大众所忽视,物业所出现的问题也没埋没。

  不断发生的物业保安和居民冲突事件,暴露出业主与物业积怨已久的问题。可以说,整个社会对医护人员充满着敬意。各级政府出台措施安置医护人员,如湖北的最新政策要求,落实针对医护人员关爱措施,包括保护医护人员身心健康、落实医护人员工作待遇、维护医疗环境平稳秩序、保障医护团队表彰奖励等。[楚天都市报,《湖北出台系列政策,关爱一线医护人员》[N].楚天都市报,2020-03-03.https://baijiahao.baidu.com/s?id=1660132252610682284&wfr=spider&for=pc.2020.03.03.]与之相对的,无法得到充足休息时间的物业保安,和社区中夜以继日排查危险源的物业保户干部,常常受到居民的唾弃。20年2月整月,全国有数不清的居民殴打防疫保安的事件发生,如厦门小区四人殴打保安被逮捕等[厦门公安,《3名殴打保安的男子已被逮捕!关于防疫检查,这些法律后果你得知道》[N].看点快报,2020-0401.http://kuaibao.qq.com/s/20200215A0PYN800.]。疫情成为了物业和业主矛盾的发酵剂,显现出大量问题。

  相同经济水平的物业企业,整体折旧率越高所能提供的服务质量下降越明显。笔者观察到,各地区的防疫工作都是趋同的。如北京市儿童医院,其防疫标准与协和医院别无二致,包括设施发热门诊、规范医疗步骤和拒绝探视等。[贾晓宏,《北京儿童医院停止病房探视》[N].北京晚报,2020-03-01.http://www.bj.xinhuanet.com/2020-03/01/c_1125647051.htm.2020.03.03.]但在排除政策影响后,不同小区在疫情期间所能提供的公共服务千差万别,这深刻地影响了居民和业主间的关系。以笔者所在的城市为例:较新的小区在疫情时能提供完整的清洁服务,包括清除动物排泄物、集中扫雪、道路清洁、定时消毒、提前集中采购等。但房龄较高的部分小区,疫情中后期才能免费发放消毒液,且无能力提供任何价格的口罩,公共卫生也较为没落。笔者通过电话采访发现,相邻的、价位持平的小区,由于供水供电系统、门禁系统折旧率过高,加之新疆雨雪极端天气的影响,其在物业维修方面的支出极高。在疫情期间,这个小区为了持高额的维修支出就不得不缩减其它公共服务的预算。

  目前,疫情的爆发显现出了物业治理的必要性。伴随着我国城市化的加快,社会各界都应该重视提高社区物业治理能力,都应该着眼于改善社会整体环境,并且采取措施减缓社区物业能力过快折旧,以期提高居民整体居住环境的质量。

  1.1.2研究目的

  从个人来看,封闭式小区的物业是保护业主财产安全的第一道屏障,也是提升业主生活质量、改善生活环境、获得幸福感的必经之路。

  从社会来看,寻找提升小区物业能力的途径,是一个必须要慎重对待的命题,它体现在以下几个方面:

  第一,重要性。中国正处于快速发展阶段,都市大楼建设得井然有序,其中村镇的城镇化更是城市发展的重要一环。2014年,国务院发布重要指导性文件《国家新型城镇化规划2014-2020年》,争取在2020年实现城镇现代化。[国务院.《国家新型城镇化规划》,中华人民共和国中央人民政府网.2014-03-06.http://www.gov.cn/zhengce/2014-03/16/content_2640075.htm.]城镇化的顺利发展,不仅有赖于高质量、高层次建筑物的硬件支持,更有赖于可持续、以人为本物业环境的软件支持。过快的追求硬件,而没有适应的软件配套,那么再好的高楼小区都会在短时间内迅速折旧而衰败。对物业能力的研究,是对国家城镇化政策号召的务实响应。

  第二,必要性。公共服务的第一道考题是安全性,观之我国现状,小区电梯年久失修,维护保养常常流于形式;监控设备劣质损坏,居民间经济纠纷层出不穷;小区安保往往流于形式,难以保障业主生命财产安全。尤其是小区公共部件如电梯的折旧率过高,对人的生命安全构成极大的威胁。19年12月陕西西安某高档住宅小区“奥林匹克花园小区”,一名保安在毫无防备的情况下与电梯一同从20层楼坠下身亡。[《世纪大道奥林匹克花园小区电梯出故障保安从6层坠落身亡》[N].三秦都市报,2019-12-03.https://www.baidu.com/link?url=hExG8wgk6lAABu6rsWs-VMjoLPSJDjHkec4hH5IIbUmPozjvLFaJG4KaP3--Tiq21PeNczCL6ZOcmVv19haV1q&wd=&eqid=df66ceec001b42b7000000035e9aee6c.]近年来类似的事故并不在少数,同年11月重庆一高楼电梯从15楼坠落,造成数十人重伤。[杨万飞,电梯检验事故过程中的事故伤害及预防措施[J],云南:云南勘探研究院,2020,5页.]提高物业能力改善公共服务的安全性迫在眉睫。

  第三,急迫性。毋庸置疑物业小区需要对居民安全负责,但在今后的一段时间内,全国的大量小区将面临无法保障居民安全的困境。从1978年改革开放,全国各地就开始新建质量参差不齐的中低层房屋,并配套以大量国企下岗人员组成的物业公司配合管理。1994年,全国人大通过《中华人民共和国城市房地产管理法》[全国人民代表大会.中华人民共和国城市房地产管理法,中国人大网.1994-07-05.http://www.npc.gov.cn/npc/c30834/201909/54daabc2a4014a3f8d3097bfaaf88f96.shtml.],开启了高层建设时代。从时间维度看,一些低质量的中低层从甚至是高层已经存在了近40年,绝大多数中高层从94年起已经存在了25年以上。因此,许多的房产其实存在极大的安全隐患。对物业能力的改善能够有效地应对接下来的物业公共设施集中报废的局面。

  第四,正当性。小区是一个小型社会,会面临公共服务被滥用最终衰败的危机。小区物业虽然通常采取商业模式运营,但依然逃不过公地悲剧,物业能力的衰弱是自然演化的过程,如果缺乏外力干涉,必然导致物业公共秩序失序。睢素利认为,物业服务具有公共属性,因为其服务指向公共利益。[睢素利,《物业服务合同的法津分析与相关问题的法津适用》.[J]北京:法律适用,2007年(5).]张雪霖更是直言,“我国的物业管理不仅具有私人性,还兼具集体性和公共性。”[张雪霖,《城市住宅小区物业管理面临的困境及其生成机制》[J].北京:中国工业大学学报,2018年(3),30页.]当其失序后,物业对于社区居民的公共性又导致新的管理运行模式难以出产,因此必须由政府介入。小区物业的公共性使得公共政策的介入具有正当性。

  研究封闭式小区物业的改善,从重要性、必要性、急迫性、正当性上讲,都有必要引入公共政策。因此,本文将客观地考察物业自然衰败的过程,对症下药,探讨通过公共政策来提高小区物业治理能力的方法,减缓物业能力的自然衰败,并应对物业衰败的局面。

  1.1.3研究意义

  (1)理论意义

  社区物业治理作为现代城市治理的结构末端,在国家的治理现代化理论构建中占重要地位。由于缺乏对物业治理的关注,学者对改善社区治理能力、增强物业管理能力的研究少之又少。我国有关物业的法律和政策起步较晚,社会对于物业管理的结构、机能、功效、问题不甚了解,因此遗留了大量的问题待须解决。在改善社会治理结构、推进城镇化、现代化快速发展的大背景下,探索增强物业能力的方法就显得尤其重要了。笔者希望通过本研究,首先清晰地描绘出物业发展中存在的问题和问题的发展路径,其次分析封闭式社区引发问题的固有缺陷,最后通过公共政策直接介入物业治理来解决当下最为棘手的物业安全问题。本研究探究现代化小区建设中政府、物业、居民所应该承担的责任,期望对未来更广阔的和谐社区的治理提供一定意义的理论借鉴。

  (2)现实意义

  由于各种原因,封闭式小区物业能力、生态环境、公共设施的折旧率增长迅速,随着时间的推移,这引发了一系列公共安全问题,相似的问题将在未来很长一段时间内重复发生,严重地影响了居民的生命和财产安全。而随着居民对于小区治理的亲身参与,物业发展的多方尝试,使得改善小区物业质量和发展环境的呼声越来越高。笔者希望通过本文,解决老旧封闭高层小区公共环境破败,危及公共安全的公共设施维修、更换困难的问题,避免威胁公共安全的事故再次发生,并尽可能预防类似的小区公共设施过快折旧的问题。

  1.2文献综述

  近年来,封闭式小区物业的发展、演变与改革速度迅猛,但有关小区内部物业运行机制、物业与业主交互逻辑、物业生态自然发展的理论框架较为缺少。已有的关于物业内部关系的研究,存在概念多样、模式分散的特点,缺乏整体性的理论框架。本文试图按照从宏观到微观的逻辑对文献进行梳理。

  第一,国别比较类研究方向。“不同的社区管理模式产生于不同的政治、经济和文化背景,并与各个国家的具体国情和社会经济发展水平相适应。”[李玉杰,《国外典型社区管理模式比较及经验借鉴》,[J].河北:合作经济与科技,2018年,138页.]利用国外的先进治理模式,将其本土化,取长补短是一种较为成熟的治理思路。国内学者进行了许多国家的物业管理模式研究,其中以日本、美国、英国的物业模式研究较为成熟。首先,英国由于地多人少,大部分住宅为独立别墅,高层住宅一般供经济能力较强的人使用,因此物业管理类型相对特殊。英国物业面向绝大多数独立别墅使用者,别墅间的公共物品、公共设施一般由政府建设,每户能够独立地选择物业提供保洁、维修、安保等服务。对于存在居民们共同持有的公共物品部门,居民会自行商讨,召开业主大会解决问题。英国政府为了防止得不到统一结论,设立了“最后期限”,超出期限责任完全由居民承担,加强了居民的主观能动性。[邹劲松:中国物业管理协会赴英国物业管理考察团,《英国物业管理考察报告》[J].北京:中国物业管理,2005年(2),34-35页.]其次,日本从1970年以来开始进行“市民参与型”社区体系构建,居民在社区治理中从‘市民参与’转变为‘市民主题’,“社区居民具有较强的参与意识……并且市民组织和町内会等组织成为了社会居民多方式参与社区治理的重要途径”[边防,《基于比较视角的美国、英国及日本城市社区治理模式研究》,[J]北京:国际城市规划,2018年,93-96页.]。相应的,日本较高程度的社区自治有赖于日本国民众较强的公民意识、规范的法律、独特的社会房屋结构、社会资本的累积等众多要素,中国在这些方面与日本有较大的差距。第三,美国的自治型社区管理模式较为创新。美国社区自治的主要特点有实行民主管理、倡导文化共享、保全自然环境、服务意识强烈、志愿服务完善、社会组织参与等,[李玉杰,《国外典型社区管理模式比较及经验借鉴》[J].北京:合作经济与科技,2018年2月,138页.]其中最为独特的在于第三方力量的引入,体现为志愿服务和社会公益组织积极参与社区协调管理。因此美国的社区治理实为‘社区——第三方共管’模式,在社会力量积极参与的情况下,能解决大量公共语境下的问题。我国并不具备等同于美国的志愿服务水平,尤其不存在强大的第三方社会服务机构,因此美国经验也不具有借鉴意义。与中国实际情况较为类似的新加坡,被称为“最成功物业管理的国家”。新加坡的情况与中国类似,土地稀缺,99%以上的房屋为封闭式住宅楼,因此较为有借鉴意义。新加坡的成功经验在于极尽详细的物业行为规范,配以极其完备的物业房屋类法律,并严格地实施。如新加坡物业管理部门章程明文规定电梯一律28年更换一次,电梯故障维修人员必须在5分钟内到场维修等。[刘少才,《新加坡物业管理借鉴》[J].境外视窗,2018年(1),60-61页.]没能完成章程要求的企业将受到严厉的惩罚,因此新加坡的物业服务十分到位。其实施的先决条件其实是较低的执行成本,反观中国幅员辽阔人口众多,根本无法遵守如此详尽的管理程序,实施成本过高,中国需要找到与新加坡不同的管理模式。总的来说,英、日、美、新等发达国家由于各自的特点,其物业治理经验并不能够对应中国目前的社区状态,急需开拓具有中国特色的社区物业管理道路。

  第二,法制建设类研究方向。物业法律方面的研究,基本聚焦于三个视角。首先,国家层面的物业法律构建。它们致力于从宏观角度,用更加健全的法律缓和业主和物业的关系,用法治思维来武装小区物业。如高志俊认为,“目前我国物业管理行业仍然缺少较为完善的法律,政府主管部门对物业服务企业监督立法的重视程度不够,同时《物权法》中没有明确规定业主委员会的法律地位”[高志俊,《我国物业管理立法的构建及完善》[J].北京:人民法治,2019,77页.]。陈妙媚同样认为,“现行物业管理法律制度的缺陷,如立法层面的物业管理基本立法缺失,操作性指引缺乏,区域地方立法繁杂混乱等;执法主体缺席和错位共存,司法判决标准不统一。”[陈妙媚,《社会治理视域下物业管理法律制度研究》[D].广州:广州大学出版社,2019,5页.]其次,社会层面的法治纠纷。本部分集中探讨各个主体间发生纠纷时,民法层面的判决可能,大多涉及经济纠纷中的责任判定。如肖明明在《物业服务合同多重缔约问题探究》中,抓住小区缔约在对象和数量上的矛盾进行分析。由于法律中没有规定个人是否能与物业缔约,也无规定小区是否能同时与多个物业缔约,由此引发的经济纠纷是他的主要研究内容。[肖明明,《物业服务合同‘多重缔约’”问题探究》[J].中国不动产法研究,2019(1),188页.]最后,物业层面的法律应用实际。众多学者关注物业运行中可能出现的法律风险,以专业法律专家和法律学者的角度,对物业的运行提供诸多建议。张静在《论物业服务主体间的法律关系》中对物业和业主的法律地位现状进行辨析,区分了两种标的。[张静,《论物业服务主体间的法律关系》[J].广西:广西质量监督报,2019(7),230页.]庄珊珊认为物业需要通过“建立完善的法律风险防范机制、提升合同管理能力、提高法律风险防范意识”来防范法律风险的出现。[庄珊珊,《浅谈物业管理中的法律风险分析及防范》,[J].上海:现代物业,2019(8),249页.]总的来说,物业法律的研究聚焦于宏观法律的条例构建和微观民法法律的应用实例,不以公共政策为主要研究对象。法律应用更加强调各方的相互关系,重视各方的权责区分,注重个人利益的保护,对于认识物业问题有较好的帮助,但是缺少对问题的解决,忽视对物业运行机制的解析。

  第三,街区式社区研究方向。本部分研究,代表了未来中国的城市建设发展方向,是物业研究的重要组成部分。许多学者从社区、物业治理的角度,提出了新的社区治理模式。首先,众多学者对封闭式社区和街区制进行了细致的比较。周岩使用历史分析法,通过回顾我国里坊城市及西方国家街坊城市发展历史,从各个角度比较了街区制和封闭社区制,提出进行“街区制改革”的倡议。[周岩,等,《街区制与封闭社区制规划的对比研究》[J].北京:道路交通与安全,2016年8月,18页.]陈越鹏通过边界理论,解释了群众对社区制的偏好原因,其背后包含“恐惧效应”、“阶级效应”等理论要素。[陈越鹏,王蒲生,李雪石,《封闭社区与街区制:一个边界理论的视角》[J].甘肃:甘肃行政学院学报,2018年,86-98页.]两种制度的比较研究中,方璞运用文献总结分析法做出了较为突出贡献。论文先总结分析了街区制在城市建设中的重要作用,其次总结分析了封闭式社区在我国发展中的问题,然后指出街区制是我国城市发展必由之路,最后对从封闭式到街区制社区的演进进行了展望,对此提出企业和政府部门要做好应对街区制发展的准备。[方璞,《从封闭小区到街区制_我国城市社区物业关系转型问题研究》[D].南京:南京大学出版社,2019年3月.]2016年国务院发布《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》,文件明确指出“新建住宅要推广街区制,原则上不再建设封闭住宅小区,树立‘窄马路、密路网’的城市道路布局理念”。[国务院,《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》,中华人民共和国中央人民政府网,2016-02-21.http://www.gov.cn/zhengce/2016-02/21/content_5044367.htm.]众多学者以国家政策为依据,认为街区制改革是我国未来十年内城市发展的重点。但从现状来看,我国住宅主要面临的问题并非是街区制与封闭制间的矛盾,而是现行城市化状态下,容纳居民容量更多的封闭式社区的发展问题。周岩认为,改革开放后,城市居住区的理念保留了唐朝的“里坊模式”,遵循功能分区,建设了绝大多数的封闭式住宅区。[周岩,等,《街区制与封闭社区制规划的对比研究》,[J].北京:道路交通与安全,2016年8月,20页.]李扬发现,出于成本的原因,改革开放后大型封闭社区在全国各地蔓延,成为当代我国社区的主要类型。[李扬,《中国式封闭小区的改革路径浅议》[J].北京:住宅设施,2017年,(1).]鉴于此重新审视现有文献,发现对街区制的研究仅仅探讨新规划、新建设小区的街区制落实可能,而缺少对封闭式如何顺利转型为街区制小区的探讨。或者说,现有情况下街区制小区很难取代封闭式小区,封闭式小区在应用层面的实用性远高于街区制社区,将封闭式小区转化为街区制在应用层面几乎无法达成。[李凡宗,《从封闭式社区到开放式社区:城市传播视阈下的城市空间重构》[D].辽宁:辽宁大学,2017年,54页.]

  第四,政府现行物业改造模式。本部分内容很少成为研究对象,大部分政府改造文献出自政府公文或新闻报刊中。政府直接介入物业改造的方式有两种,棚户区改造和老旧小区改造。棚户区改造,即政府出资对居住环境差、缺乏统一规划、集中安置型房屋进行改造,以期提升该地区居民总体居住质量的工程。[刘晶,《北京市棚户区改造模式与管理研究》[D].北京:中国地质大学,2015年5月.]中国政府从2008年开始进行棚改的规划,从2013年开始进行全国范围内的大规模棚改工程。以北京为例,北京以20年为一个整体进行规划,从2016年到2035年为一个周期,并按年下发《北京市棚户区改造和环境整治任务》,对各个区的棚户区进行有序改造。[北京市人民政府,北京市人民政府办公厅关于印发《北京市2019年棚户区改造和环境整治任务》的通知[EB/OL].http://www.beijing.gov.cn/zhengce/zfwj/zfwj2016/bgtwj/201905/t20190522_62013.html.]棚户区改造的本质是破除已有区域混乱的楼宇设计,提供区域性的设计规划,以期提供原先难以建设的公共物品和公共设施,如更强的抗震抗灾能力、更大的绿地活动场地、可供管理的社区服务等。棚户区改造是一个小区和物业从无到有的过程,其本质是迅速提高住宅容积率,供应公共服务并提升住宅质量。棚户区改造针对的一般是违章建筑,和建国早期遗留的高危建筑,尤其是城市边缘新发展地区的简陋房屋。改造的特点是以拆迁建设为主、以公共设施为辅,并且城市中可操作的建筑较少。以北京市为例,2019年全年的改造项目有138个,涉及的住户有11500户左右。[北京市人民政府,北京市人民政府办公厅关于印发《北京市2019年棚户区改造和环境整治任务》的通知,http://www.beijing.gov.cn/zhengce/zfwj/zfwj2016/bgtwj/201905/t20190522_62013.html.]首先,棚户区改造所能解决的问题也仅仅聚焦于基本的居住层面,适当地提升居住环境,但无法解决新楼折旧后面临的一系列问题。并且,新楼折旧后绝大多数没有拆迁的可能性,再无法提升容积率和质量。其次,政府在进行棚户区改造后,缺少对改造后小区的公共服务管理支持,仅仅将其纳入社区治理。因此,政府应该提前对改造小区进行资金支持,帮助新兴小区引入最基本的物业。老旧小区改造也是政府直接介入小区环境治理的重要工程。小区改造的目的不是新建公共设施,而是对已有的公共设施进行翻新,如政府支出财政帮助老旧小区改造门禁和进行电梯翻修检查,或解决已有公共秩序无法解决的问题,如进行包括抗震结构加固、保暖防水铺设、上下水管道更换等。老旧小区改造的主体一般针对90年代以前修建的、30年以上房龄老小区、7层以下住宅。相对来说,进行小区改造的房屋质量会优于棚户区,且老旧小区一般存在解决最基本需求的物业,当这些物业在小区的公共设施濒临瘫痪时,政府运用资金协助改造能很好得降低安全事故发生的概率,并提升小区居民的幸福感。2019年,住建部按照《政府工作报告》精神,在全国各地进行了大量的城镇老旧小区改造项目,其中三种项目最为突出,即基本设施的保障、公共活动场地的建设、养老家政等额外服务。并且住建部要求,老旧小区的改造要符合当地的习惯,以“绣花”的精神严谨地进行改造。[中华人民共和国中央人民政府,老旧小区改造:改什么,怎么改[N]光明日报,2019年,http://www.gov.cn/zhengce/2019-07/02/content_5405203.htm.]但是针对老旧小区进行的改造也存在盲区:首先老旧小区改造只针对城市中少量的住宅,其覆盖面积少;其次进行老旧小区改造的房屋一般结构简单维护成本底,所需投入的资金少;最后老旧小区改造所针对的问题都较为公共的、统一的,业主很难对其有很多不同需求。相应的,中国的封闭式小区所面临的最大问题,是中高层的楼房折旧。因此,当城市大规模建设时期的高层住宅逐渐超过30年房龄时,需要翻新的建筑面积总量、需要翻新的高层住宅的结构复杂、业主数量和需求方面都与老旧住宅有很大区别。与之对应的,改造的难度和资金需求就十分巨大,不可能简单得通过政府拨款补贴解决问题。因此就十分需要对高层物业治理产生的问题进行更详尽的解决方案探讨。

  第五,科技革新类研究方向。本部分的研究数量在物业理论方面有很大的优势,主要原因是其紧跟科技潮流,并适应了中国现代化、科技化加速的背景。尤其是,物业企业能够通过技术革新实现众多目标,并大幅降低企业成本,因此本部分研究被大量激发。首先,邱建会为物业智能化发展建构了理论基础,对智能化的运用方向进行布局:“以智能网络支撑园区机构日常运营、以智能信息优化园区物理空间布局、以智能数据驱动辅助园区战略决策”。[邱建会,《智慧园区物业管理中科技创新的作用机制研究》,[J]广东:广东科技,2019(7),62-65页.]其次,李霞针对社区物业管理中的种种问题,提出了科技手段的解决方案,“物业公司‘集成化’,外包业务‘专业化’。物业管理专业分工越来越细分、基础性业务外包的比例越来越高。”强调利用大数据进行服务集成和外包,增强物业服务能力。[李霞,徐鸿涛,林翱,《“互联网+”时代物业企业转型升级探索》[J].北京:住宅产业,2019年(9),57-58页.]陈月娟凭借其丰富的技术知识,提出利用智能化工具解决物业技术难题。她主张采用“网络化、智能联动、CAARCserver软件、云服务器”[陈月娟,《智能化小区物业管理系统的研究与构建》[J].大庆:大庆师范学院学报,2018年11月(6),77页.]等超前的概念重新构建物业生态。总的来说,科技于物业中的运用研究,基本上服务于企业,目的是降低企业运营成本并增加企业运作效率,忽视了物业作为公共物品提供者的属性,只能延缓物业的衰败没落的速度,无法真正地解决小区物业状况降低的必然趋势。

  第六,物业治理类研究方向。国内对于物业管理问题的研究方向有两类,一类是概括物业发展中的主要问题,从政府和法律层面进行宏观提议但不涉及具体措施;另一类是解决物业管理中面临的单一问题,从单一的视角尝试寻找解决的模式。第一类,综合问题型。本类研究的内容基本类似,细分出现的问题,并提出大的解决框架。比较有代表性的是刘拓的研究,他将我国物业发展的问题总结为以下几个大的方面:“法律制度建设滞后、物业业务管理能力弱、业主素质阻碍社区和谐、企业诚信意识低、企业发展能力受限”[刘拓,《我国物业管理问题研究》[D].山东:山东大学,2010年5月.]等,他对此提出的响应的解决方案:“完善法律法规体系、端正企业服务态度、增强企业服务水平、健全业主自治制度、增强企业市场竞争力”[同上.]等。第二类,单一问题型。从外部角度看,政府是小区物业最强有力的监管责任者,但是政府监管也容易存在问题。吴薇薇在对大连某社区进行田野调查的基础上,运用公共管理理论,发现社区在监管会存在“物业管理体制没有理顺、相关部门缺乏协调、物业管理主体缺乏扶持、缺乏监管管理手段”[吴薇薇,《大连市住宅小区物业管理中政府监管存在的问题及对策研究》[D].辽宁:辽宁师范大学,2019年4月.]等问题,她认为通过完善法律法律、增强部门协调、加大政府扶持、规范主体行为、推进物业市场化等措施就能够解决这些问题。从内部角度看,社区内各主体的行为都会对物业环境和安全产生重要影响。邵文认为,物业日常运行的过程中产生的纠纷和摩擦是影响社区和谐的重要因素,分为物业管理人员间的矛盾和物业与业主的经济纠纷。物业纠纷具有涉众程度明显、纠纷焦点众多、纠纷处理困难等特点,并对纠纷产生的原因从开发商、业主、法规、政府等层面进行解析,最终从相应的层面提出改善方法。[邵文,《住宅小区物业管理纠纷治理问题研究》[D].江西:南昌大学,2018年12月.]综合来看,物业治理类的研究倾向于进行问题的总结,或者聚焦于某个详细问题的解决。这类研究或没有对问题形成框架,并且视角过小,无法阿解决物业管理中长期存在的核心问题。

  第七,创新治理研究方向。国内有些学者提出了物业治理的创新模式,其中以代昕的研究最为全面。她指出,国内已有的主要的社区治理研究只有三种模式:北京市朝阳区的居民提案模式、青岛市市北区的‘互联社区’治理服务模式、西安市市碑林区的智慧社区建设模式。[代昕,《公共参与视域下城市社区治理模式研究》[D].陕西:西安建筑科技大学,2018年4月.]北京市朝阳区的居民提案模式,其核心理念是建立多级提案平台,方便居民提出意见,并以网络为依托构建民主协商的议事平台,尽可能消除各方的信息不对称现象,促进意见的上传下达,促进多方沟通协商。青岛市市北区的‘互联社区’治理模式,与朝阳区类似,通过多级、多层次的网络覆盖,推动社区治理‘网络化’,建立问题快速响应机制,形成社交网络、议事网络、提案网络、政务网络的综合网络体系,以方便居民生活,落实以人为本的治理理念。最后,西安市碑林区的智慧社区建设,是通过极其精密的社区管理服务软件,促进落实网格化管理模式,对接精确的政务地图,进一步规范社区议事章程,促进政府和民众的沟通联系。可以说,三种新型的治理模式创新,都是依托于网络的快速发展,试图促进政府、居民、物业三方的沟通,尤其是加快民众意见向物业和政府的反映速度。但是,这些相似的治理模式有着先天的不足:首先,过于注重业主意愿的表达,忽视物业意愿的表达;其次,将问题过于简化为多方的沟通欠缺,注重信息传播,忽视了各方行动的逻辑根源是成本收益而非信息流通;最后,新型治理模式重缓解问题,缺少对物业整体发展的考虑,并没有从实质上解决问题。

  总的来说,本文按照从宏观到微观的顺序,对国内有关于物业问题的梳理,发现了以下问题:

  国别类比较研究试图借鉴国外的先进经验,但英日美新等国在建筑类型、社会参与热情、第三方监督机构、社会法律规范等,与中国的实际有较大差距,缺乏借鉴意义;法律类研究过于宏观,试图通过国家法律、法规来改变现状,并且较为注重通过民事案例解决法律纠纷,但显然这样的措施进程过于缓慢,很难在短时间内完成;科技类研究重视企业发展,尝试通过科技进步的进程降低企业运行成本,增加居民生活幸福感,缓解各方的矛盾,但这样的方式显然只能缓解矛盾不能去除业主预期和物业实际的矛盾;街区式治理研究希望能够用街区式社区取代封闭式社区以规避问题,认为发展街区式社区是必由之路,但现阶段我国还存在大量的封闭式社区,封闭社区在很长一段时间内无法快速改造成开放式社区;物业治理类研究以实用主义的角度,试图解决单个角度的问题,虽然能促进物业发展,但治标不治本,没有触动到物业会自发衰落的事实。最后,创新类治理研究,为其它地区的物业发展提供借鉴意义。但是这些新型治理更多地强调增加多方沟通,促进意见的传达速度,加快政务处理速度,只能解决表面问题,减缓物业衰落速度,没有触及封闭式高楼层小区的根本缺陷。可以说,现有文献多通过学理和单纯的逻辑分析粗浅地臆测物业中的问题,缺乏对物业运作过程的细致考察,难以捕捉到各类问题的高发地段;并且现有文献所提出的问题混乱缺少逻辑性,没有有效的结构将各类问题串联起来;最后,现有文献缺少有效的解决问题弥补缺陷的方式。因此,笔者试图能够通过对社区物业的整体运作规律进行剖析,以最大限度地从针对性地缓解、解决、预防社区的各种问题。

  1.3研究内容与方法

  1.3.1研究内容

  本文以“封闭式中高层小区的物业环境治理研究”为题目,是一种规范和实证混合研究,主要采用公共治理理论、公共产品理论、成本收益分析理论等,对封闭式社区进行分析。

  全文共几部分内容,第一部分为绪论部分,介绍本研究的研究意义、文献综述和研究内容及方法;第二部分为概念和模型构建,概述本文中的基本概念和使用的理论基础,着重介绍封闭式中高层小区的物业发展发现,并以此为基础构建物业自然衰退的模型。第三部分,通过对现象的分析,寻找封闭式中高层的固有缺陷,及其造成问题的具体原因,对小区问题以紧急性进行排序。第四部分,按照问题解决的需求程度,从较紧急需求到较长期需求进行逐一的有针对性性的解决。最后是文章的结论部分,对全文内容进行总结。

  1.3.2研究方法

  本文运用基于理论研究的描述性文献研究方法、基于报刊杂志的内容分析法、基于充分讨论的案例研究等方法,并综合进行针对物业运行、组织运行的成本收益分析,探讨在经济的逻辑下,物业的选择最终如何导致衰败。

  第一,文献研究法。通过对已有的文本研究进行考察,考察现有研究的优势与不足,以此明确研究问题,取长补短,提出笔者自己的见解。先从报刊、书籍、资料库、网络中,搜集有关物业的新闻案例、学位论文、政策法规等;再对已有文献资料进行分类,区分科学研究和新闻资料;其次对科学研究进行整理,按主要研究方向进行区分,批判性地考察期内容;最后通过文献内容与笔者的思考,提出本文的观点,并使用搜集的新闻案例进行验证。文献梳理为本研究奠定了良好的理论基础,也为内容的科学性提供了保障。

  第二,定性内容分析法。本研究为了细致地描绘物业的发展过程,以及与物业相关的利益方在物业发展过程中会采取的行动,搜集了大量有关物业的案例。本文为了所提“物业衰落模型”的严谨性,对两种内容进行了内容分析。第一,对各级政府的各种政策法规进行分析,说明政策法规对物业发展的影响;第二,对各种物业案例和现象进行简单的分析,解释业主、物业、业主大会的行为逻辑。

  第三,逻辑演绎法。为了挖掘物业的行为体系,对各种行为进行合理性解释,需要分析已有的现象、政策、历史因素等客观条件,运用逻辑演绎,配合笔者搜集的新闻案例,推断出物业衰落的整体流程。并且通过对封闭式中高层小区缺陷的客观评价,运用逻辑演绎,针对性地提出弥补、解决相关缺陷的方法。

  1.4理论基础

  1.4.1公共治理理论

  公共事务的管理是一个包括政府在内的、由志愿性组织或协会、利益群体、政党、媒体等众多组织参与的事情,其间包含着对话和互动、竞争与合作。这样一种过程被称为是一种治理的过程,各参与主体之间形成的复杂关系被称之为治理结构。公共事务的治理关系和结构总体趋向减少社会的等级关系,增强公民社会的自治能力,降低社会的治理成本。当下,基层治理越来越强调多元参与与协同共治。物业的治理过程,就是业主、物业、社区、基层政府等多方协调的过程。其中基层政府所起到的作用越来越小,而摆脱了政府的另外多方被证明是很难自生性协调的。因此,需要政府采用成本较低的,政策性方式,介入物业治理。

  1.4.2公共物品理论

  公共物品指具有“非竞争性”和“非排他性”的物品。物业作为一种商品,在个体使用的情况下并不妨碍他人使用物业的权利,并且物业使用无法禁止小区中的某个业主对物业的使用,因此物业可以定义为公共物品或公共产品。由于物业的公共物品属性,业主使用绝大多数的物业服务不需要等待也不需要考虑他人是否正在使用。并且物业完全无法禁止不缴纳物业费的业主使用物业服务,因此极易出现“搭便车”现象。不仅如此,物业所有权或使用权归全体业主所有,很难避免对公共设施过度使用的“公地悲剧”。物业的公共物品属性导致单纯的市场经济体制很难自发改善状态,就需要政府以公共政策的方式介入。

  1.4.4成本收益分析理论

  物业的发展逻辑,基于经济人假设、和成本收益分析。本文的核心是分析在市场化和政策要求的双重约束下,被服务对象参与群体决策和提供服务对象进行长期决策时的行为。分析的前提条件,是以个人主义方法论为基础,以经济人假设为分析前提,把它运用到公共领域,用来分析公共领域各种行动主体的决策行为。本文在业主和物业在追求效用的最大化的前提下,运用了成本收益分析法对各方决策的动机和行为进行了分析,各方的行为总要力图用最小的成本获得最大的收益,或为了避免难以负担的成本而放弃收益。

  2.概念与封闭式中高层小区衰落模型

  2.1概念界定

  2.1.1封闭式社区

  对于封闭式社区,以清华大学的陈越鹏做了较为详尽的定义。他认为,学界对于封闭式社区有两种主流的概念界定,一种关注实体特征,封闭式社区的主要特征是安全性隔离系统的运用,如围墙、防盗网等;一种关注尾箱后所隐藏的社会组织形式,强调集体产权和管理方式。[陈越鹏,等,《封闭社区与街区制:一个边界理论的视角》,[J].甘肃:甘肃行政学院学报,2018年,87页.]本文所界定的封闭式社区兼顾上述两种特性,即拥有集体产权和服从公共管理的,由物理方式达成与外界隔绝效果的小区。因此,仅仅由围墙圈起但圈内业主完全没有公共产权的房产不在本文讨论之列,如违章建筑。且我国居住房屋绝大多数是中层以上,绝少房产为独栋公寓,因此有公共产权但无封闭空间的别墅区也不在本文的讨论之列。

  2.1.2物业管理

  对于物业管理的界定,国内学者对其有较为统一的结论,其中钱冰的表述较为完整:“物业管理是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施进行管理的活动……物业管理主要针对住房公共区域的卫生、环境、绿化、水电、车位等进行有序管理和维护。”[钱兵,《住宅小区物业管理中存在问题及发展趋势》[J].北京:智慧城市,2019,190页.]简单来说,物业管理即业主对于拥有权利和清理责任的共同让渡,拥有权利等价转换为物业费。物业管理必须兼顾“非竞争性”和“非排他性”。

  2.2物业环境的恶化过程

  本部分致力于通过再现小区物业的具体发展过程,描绘物业的衰落细节,探究封闭式社区究竟如何影响物业的发展,以期精确得采取措施,点对点地解决问题。

  2.2.1公共设施持续折旧

  由于小区公共设施的公共物品属性,因此物业环境的恶化最直接的变化是公共设施的恶化。

  首先,容易被破坏、需持续投入成本的公共设施折旧率惊人。如绿植杂草化、草坪荒地化、水系污染化、街道垃圾化。这些物品的特点是,经济投入间隔短、持续投入时期长、产品易破坏、群众低需求,但是对小区环境的观感影响最直接。经济投入间隔短,指如绿植的公共产品需要持续不断的现金投入使用,一旦投入中断对这些公共资源的损害极大。持续投入时期长,指随着小区物业的发展这类公共物品若想长久被保持下来需要持续稳定的投入时期。产品易破坏,指这类公共物品耐久性差,人为破坏的成本极低。群众低需求,指这部分公共产品尚未触及到民生根本,不是生活必需品,因此群众对其需求最为多样最难以调和。

  其次,使用率高、需要周期性维修的公共设施缺乏维护。如门禁、电梯等机械构件缺少维修资金。以及对公共空间的随意占用,楼道、消防通道被挤占。还有对公共取暖、公共下水等维修不及时。对安全威胁最大的是电梯使用年限过过长,长期不更换缺少统一维修机制。2019年8月,深圳福田区的京基御景华城小区,由于电梯故障,高空坠落使一名5岁男童不治身亡,并在后续隐患排查中,仍然有大量诸如公共窗户螺丝松动、扶手生锈破烂等一系列问题。[《高空坠窗、电梯停摆,中国的一批小区为什么“未老先衰”了?》[N].澎湃新闻,2019年8月,https://www.sohu.com/a/334776526_260616.]据报道,南京辰龙广场从2018年12月开始,有5座电梯停摆将近一个月,由于维修费用过高按规定必需使用公共维修基金,因此维修计划不断停滞。[《电梯停摆半月无人维修高层住户抱怨下楼难|荔枝维权》[N].荔枝网,

  https://www.baidu.com/link?url=dC1qpi2T6V7yAWge4-H1XCxB8hLOZ_ySUDI4P6WTR6cpUmdDKQcKM9EUlXOciAaq_jx7n-pxTEaQ5kJ9lErK5H6XFeYKcAvfY1gLUaNkUIC&wd=&eqid=ce405fc9001857d9000000035e70683f.]相似的案例层出不穷。

  最后,小区治安、公共卫生等生活管理难以为继。街道上的动物粪便、信任随手扔的垃圾、自然状态下的落叶和堆积如山的垃圾堆等,这些问题足以威胁公共卫生,并大幅度影响公共环境。同时出现的现象是,小区的治安管理开始出现混乱,如楼道内、消防通道内开始堆积杂物无人管理,公共通道的照明、扶手、消防设施损坏无人修理,小区门禁形同虚设等。

  2.2.2物业运行成本持续上升

  物业成本的攀升是导致物业能力退化的关键因素。物业经营的逻辑是商业逻辑,因此其基本行为必定遵守成本收益分析的逻辑,即用最小的投入索求最高额的回报,当总体成本超过负担能力时,采取措施削减支出降低服务质量。物业公司经营最核心的支出年年增长,导致物业公司不堪重负。这其中,有三个方面需要特别考虑。

  第一,常设员工所需要维持的支出逐年增长。以北京为例,2018年,北京城镇非私营单位就业人员年平均工资为82461元,比上年增长11.0%,增速比上年加快1个百分点,扣除价格因素,实际增长8.7%;城镇私营单位就业人员年平均工资为49575元,比上年增长8.3%,增速比上年加快1.5个百分点,扣除价格因素,实际增长6.1%。[国家统计局,《国家统计局人口和就业统计司副司长孟灿文解读2018年城镇单位就业人员平均工资数据》[EB/OL].http://www.stats.gov.cn/tjsj/sjjd/201905/t20190514_1664731.html.]常设员工是物业服务的基本前提,如保安、环卫、维修工等。这部分的支出最为稳定,且数额巨大。

  第二,劳动密集型作业所需维持的支出逐年增长。从保证物业环境所必需的工作看,公共设施定期清洁、道路环境定期清扫、公共设施定期维护、安保能力长期维持、极端天气抵御能力等,都是需要经营者考虑的内容。这种工作的人力一般随节气变化,不需要稳定维持,可随用随换成本相对较少,但每一项工作所需的人力支出,加总后都是一笔庞大的支出。

  第三,公共环境美化、公共设施维护支出逐年增长。上文提到,公共物品的折旧是必然的,并随着房屋使用年限的增长,折旧的物件数量增加,且维护难度逐年增加,维护成本居高不下。以草坪绿化为例,每平方米的草地每月的用水电费用不过5-10元左右,但是绿地一旦被居民恶意踩踏,廉价的草地翻新成本在80元每平米。更不要说一些南方城市维护更加精致的绿化环境所要支付的成本了。

  2.2.3物业费长期稳定缺乏变动

  物业收入的长期稳定是导致物业能力退化的关键因素。商业化的组织能够成功运转的核心在于收益能够随着市场变动,企业根据发展规划自行调整收入来源,增加收益口径。以北京“格林云墅”为例,从2015年到2020年,其物业价格一直维持在3.48-6.38元/平方米·月[北京房产网,链家格林云墅物业.https://bj.lianjia.com/xiaoqu/1111063222181/.],数年不变。从两个方面看物业公司的收益能力长期难以跟随市场变动,。

  第一,法律规章对于物业改变物业费的规定过于严苛。《物业管理条例》第十一条第七款规定,业主大会有制定有关共有和共同管理权利的其他重大事项的权力,其中物业费的更改是权力之一。[国务院,《物业管理条例》[EB/OL].中华人民共和国中央人民政府网,

  http://www.gov.cn/zhengce/content/2008-03/28/content_4809.htm.2020-03-14.]并且,第十二条规定,业主大会必须由“物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加……应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意”。[国务院,《物业管理条例》[EB/OL].中华人民共和国中央人民政府网,

  http://www.gov.cn/zhengce/content/2008-03/28/content_4809.htm.2020-03-14.]《条例》虽然授予业主大会权力协商改变物业费,但是也对这种权力施加了很大的限制。起初的目的确实是保护业主的经济利益不受物业公司的侵害,但这样的规定无法保证物业公司的正当权益,在成本日益增加的情况下,无法确保收入与成本的良性互动,收入无法随着市场调节,久之物业公司的经营必定难以为继。

  第二,触动业主私人利益使物业费增长的结果难以受大众认可。增加物业费对于业主来说有几个方面的难处:首先,对物业工作的不了解使业主没有增加物业费的动力,业主不清楚物业费的具体流向,不了解物业费究竟起到哪些作用。其次,对物业工作的不满意使业主有拒缴或减少物业费的动力,业主可能认为物业没有资格收更高物业费。再者,当业委会发起增长物业费的倡议后,有可能受到业主们的联合抵制,因业主对业委会缺乏信任,认为其与物业同流合污等等。最后,业主对于物业需求差异很大,在增长物业费的目的上难以达成共识。综合以上问题,即使在业主大会上提出增长物业费的提案,最终也很可能受到部分业主的抵制而失败。

  2.2.4业主和物业相互信任降低

  物业的衰退往往伴随着业主和物业方面互信的丧失。物业平稳运行的基本逻辑是在法律法规框架下,物业协调管理、业主配合管理。因此,物业和业主双方的信任和互相配合是物业高效运行的根本保障。在物业衰落的流程中,双方互信的丧失伴随着整个小区和物业的发展。

  第一,业主对物业的信任降低。从物业环境逐渐恶化的开始,业主对于物业的信任就开始走下坡路。其中,仍有许多原因会造成业主对物业的质疑。首先,物业的服务能力持续下降。最明显的体现是绿地荒漠化、池塘脏水化等,公共环境以肉见可见的速度迅速恶化;其次,物业收费不公开。家装器具和电气管道等,物业缺乏统一的维修标准,导致收费混乱。再次。公共资源收益不透明,由于支出不断上涨并且物业费维持稳定,物业开始将公共资源进行出租,如公共停车位、广告招商等,公共收益不透明不告知全体业主,极大地加深了业主对物业的猜疑。最后,业主的部分合法权益无法得到保障。当业主相互间产生经济纠纷时,物业无法提供适当的解决措施,如本该运行的摄像头无法工作无法查明高空坠物的责任人,最终业主对于物业的合理性、有效性提出疑问。

  第二,出现业主拒绝缴纳物业费现象。当业主对物业的有效性产生质疑时,最直接放表达不满的方式是拒绝缴纳物业费。具体来说,业主拒缴物业费的原因有以下几种。首先,业主由于各种主观原因,迟交、漏交物业费,如对房屋质量不满意、出租房不愿交物业、物业公共服务质量不满意、暖气等私人设施不达标等。其次,业主对客观环境不满意,并且对物业提出意见后没有收到有效反馈时,容易拒缴物业费。第三,由于物业对拒缴物业费的行为法律维权成本过高,最后业主有恃无恐。《管理条例》第六十七条规定,“违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业管理企业可适当收缴违约金”[国务院,《物业管理条例》[EB/OL].中华人民共和国中央人民政府网,

  http://www.gov.cn/zhengce/content/2008-03/28/content_4809.htm.2020-03-14.]。物业选择法院起诉的成本极高,且收益很低,导致物业没有合适的办法能够收缴恶意拖欠的物业费。最后,个别业主拒缴的现象很容易被其它业主习得,迫使物业收部分物业或完全不收。

  2.2.5物业持续恶化

  总的来说,物业的发展基本基于成本收益分析的考虑,公共资源不断投入、人力和公共设施维护成本逐年提高、企业收益常年稳定难以,导致物业只能降低服务水平,从低需求的公共服务开始削弱,最终发展到高需求的公共服务标准降低。这期间,物业和业主双方互信的降低是物业衰弱的催化剂,出现业主拒缴物业费的现象,各种物业收费标准和隐形的物业收入都会受到阻碍。物业的收入也会有各种程度的降低,物业服务的质量也就随之下降,形成一种恶性循环。当物业降低的服务触及高需求时,即基本的居住安全、社区清洁时,业主就会开始寻找能够改善物业的方法。

  2.3业主对抗物业恶化的行为

  当物业的能力下降到业主普遍无法接受时,业主就会开始寻找方法,尽可能挽回小区物业的质量。根据《物业管理条例》第八条的规定:“业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益”[国务院,《物业管理条例》[EB/OL].中华人民共和国中央人民政府网,

  http://www.gov.cn/zhengce/content/2008-03/28/content_4809.htm.2020-03-14.],无论业主打算采取怎样的措施进行挽救,必须进行的步骤即为成立业主大会。根据第十一条来看,“业主大会履行选举、更换业主委员会委员,监督业主委员会的工作;选聘、解聘物业管理企业;决定专项维修资金使用、续筹方案,并监督实施”[国务院,《物业管理条例》[EB/OL].中华人民共和国中央人民政府网,

  http://www.gov.cn/zhengce/content/2008-03/28/content_4809.htm.2020-03-14.]。可以说,一切可行有效的回复物业生机的举措,只能通过业主大会予以协调。

  上文提到,条例对业主大全的权力有明确规定,但也有相应的较为严苛的行使限制。因此,业主自发进行的维护物业能力的行为也全都受到规章的极大限制。

  2.3.1更换物业

  小区更换物业,一般要经过遣散原物业、寻找合适新物业、进行多方比较、业主大会投票表决等步骤。但是可以说,其中每一步都存在明显的问题。

  第一,遣散原物业需要业委会同意。一般,小区需要更换物业时,常是小区物业环境需要作出改变的决定成为多数人的共识。作出改变也存在让原先的物业整改和直接更换物业的选择,本步骤相对来说受到的阻力较小。

  第二,寻找合适新物业和多方比较在业主中有很大分歧。首先,更换怎样的物业是很大的问题,业主间期望相差极大。从物业质量上讲,物业是否需要能够提供干净、整洁、和谐的社区环境会受到很大争议,不同的居民对于服务的需求不同。从物业效益上讲,居民间存在聘请高价格物业或低价格物业的分歧。基于上文的成本收益分析,收取相同价格的物业公司服务质量只会更差,因此想要保持房屋初期的物业质量,就必须大幅提高物业费,这引发了许多居民的矛盾。但是,从客观层面上讲,由于更换物业时不谨慎、缺乏长远考虑,物业环境很可能随着物业的更换服务越来越差。哈尔滨的三合园小区小区,在8年内换了8家物业,现在依然面临行路难、吃水难、用电难等困境。[《哈尔滨市三合园小区8年换了8家物业,社区代管仍陷僵局》[N].东北网,2014年,

  http://news.hexun.com/2014-09-15/168470225.html.]更换物业往往治标不治本,只是将问题推迟解决。

  2.3.2业主大会自治

  据调查,在现代物业管理方式已经普及20多年的情况下,北京依然有80%的小区没有成立业主大会和业主委员会。它们是业主们与开发商、物业服务企业、政府相关部门沟通的重要桥梁,缺乏了这些,很多物业服务问题的解决根本无从谈起。[委员建言破解社区治理之困[N].北京晚报,2019-01-17(15).]

  应该说,业主大会的成立过程从逻辑上讲是响度简单的。首先,在物业问题很突出的时间,业主会先与物业协商,当协商无法达成共识时,业主会选择组选业主大会,并且设立业委会。一般业主大会负责商讨方案,业委会负责执行。以维修电梯为例,先组织全体居民尽可能召开业主大会,并且满足2/3居民数量进行统计,当有足够业主签字后,在会议上进行各个方案的商讨。当2/3数量的业主同意某方案后,可以提取公共维修基金。但在公共维修基金外,还需要需要每户业主要求出钱。此时会有大量业主拒绝经济支出。

  与上文相同,业主大会由于规章的限制显现出了巨大的弊端。

  首先,成立业主大会的难度极大,成本极高。业主大会的成立过程中已经有许多问题出现,如发起困难,要20%业主联名发起,或全体业委会发起,因此业主大会的发起需要进行充分的收取动员;会议发起审核严格,发起程序常常出现纰漏,时常有没参与的业主用程序错误的原因举报会议无效;投票程序严谨,且必须遵循统一的原则,不能遗漏任何一户业主,并且对投票者身份的考察极其严格,投票必须本人,提供房产证身份证等,防止被投诉;最后发起会议者一般都是热心群众,他们没有什么公共参与的经验,完全是义务劳动,动员群众的成本极高。顾训宝对十年来大量的国内外公民参与研究进行汇总整合后,发现公民参与公共管理的事务时,普遍存在“参与热情不高、参与意识不强、参与共识的困境和利益选择的矛盾、参与动因的不平衡性”等问题。[顾训宝,《十年来我国公民参与现状研究综述》[J].北京行政学院学报,2016(04).]刘览霄同样认为,公民参与公共治理的路径中,存在制度障碍、渠道障碍、能力障碍等,面向参与者的成本方面。[刘览霄,《公共治理视角下的提升公民参与问题研究——基于博克斯公民模式理论》[J].广西科技师范学院学报,2018(4),115页.]因此可以说,业主大会发起并成立过程所要支付的极大成本是阻碍其顺利发展的核心问题。

  第二,对小区品质的要求和认识差距大。业主对于物业整体品质的要求不同,具体的反映就是对公共设施的需求不同。举例来说,针对“电梯是否需要更换”的问题,就可能有“再用一段时间换、等报废了再换、还能维修别换”等形形色色的要求。并且,即使大多数人已经达成了电梯更换的共识,常有业主对更换电梯提出各种繁杂的要求,如针对电梯用电、电梯品牌等。与之相对应的,当某业主提出意见,并成功影响一部分业主的思维时,更换的提案就会被大幅度拖延。为了弥合业主间过于巨大的认知差距,业主必须自发组成一个有效的宣传组织,并且进行专业化分工,以满足规章地进行社区动员。如要求主要成员承担主要责任,并且聘请专业化律师进行法律咨询,号召热心群众挨家挨户宣传,设置专门的文员整理文稿等。没有一个相对齐整的团队,很难弥合业主间巨大的认知差距。

  第三,业委会的组建和改选难以进行。一般来说,业委会的设施是参考了中国政府治理的合理性,全国人大负责立法立规,常委会负责执行与日常行政工作。相应的,业主大会负责确定小区重要事项的安排,设置业主委员会来执行。业主大会和业委会的设置充分体现了“民主集中制”原则。但是业主大会由于过于分散,对业委会的监督能力很弱。现实中常出现业委会利用集中的权力,绕开业主大会与物业串通,谋取个人利益,业委会的中立性受到很大的质疑。“重庆小区骏逸天下的业主,因为对物业管理质量不满意,并且质疑业委会私自利用小区公共资源盈利,如车位等,提起罢免业委会成员的指控”[《质疑业委会账目有问题,骏逸天下业主提起罢免业委会成员》[N].重庆晨报,2020年1月15日,https://baijiahao.baidu.com/s?id=1655761517555334627&wfr=spider&for=pc.]。业主缺乏对于业委会的信任寸步难行。不仅如此,业委会的工作与业主大会相同,缺乏利益驱动,运行效率低下,业主常反映业委会缺乏工作效率,没有工作热情。

  第四,业主大会通过议程对业主约束力弱。业主大会在冲破层层难关后,即便能诞生大部分人认同的共识,也难以对其他业主产生约束力。首先,业委会与物业面对的情况相似,即实际权力、公正性受到质疑,无法从正当性层面说服一部分业主,因此业委会作为业主大会的执行机构功能收到挑战;其次,不论何种原因,当业主拒绝接受业委会和物业的提案后,业委会无任何办法执行政策来惩罚业主。

  第五,业主大会自治难以长期实行。“小区自治”在某几个极为关键的内容上,相对容易达成共识。但是业主会议很难持续,业主大会和业委会运行多次后,业主不仅承担极高的动员成本,还必须主动支付极高的行动成本。在解决1-2个重点问题后,如电梯维修/小区摄像头/热力电力管道等。基本上难以为继了,“两会”基本就难以为继了。

  2.3.3自救的实际情形

  第一,业主大会名存实亡,小区自治难以为继。“景城花园业主‘赶走’物业,自力更生6年,但最终小区管理不善,难以为继,忍无可忍的业主只得重新聘请物业公司。”[《自力更生六年,景城花园坚持不下去了》[N]浙江在线,2017年,http://zjnews.zjol.com.cn/zjnews/hznews/201709/t20170907_4992018.shtml.]事实证明,绝大多数的小区当实行了小区自治后,由于内部运行的极高成本,和违规者所承担的极低成本的反差,导致业主大会无法达成其设置的初始目的:小区自治。“自管八年,恩济花苑物业费一分未涨,是小区自治的良好示范。但是其管理人员本身是专业管理人员,其无私奉献时间,并为小区投资80万元,难以被其它小区复制。”[《自管八年,恩济花苑物业费一分未涨》[N].钱江晚报,2017年]仅有的较为成功的小区自治,最后都被发现需要配套很专业的业委会团队、专门的管理企业、众多的志愿服务者、较为透明的财务往来,尤其是管理团队无法盈利的事实令现有物业企业望而生畏。

  第二,业委会无法发挥功效,三方缺乏互信。2019年人民日报做出了一篇报道,受到了全国人大的重视。报道通过对安徽合肥多达20个小区的采访指出,业委会面临成立难、运行难、监管难等问题,业委会受到了越来越多的质疑,业委会成为了众多小区矛盾的源头。[《随着民法典草案中对业委会制度相关规则的改变,住宅小区管理问题日益受到社会关注——业委会难题出在哪》[N].人民日报,2019年8月,

  http://www.npc.gov.cn/npc/c30834/201908/20510b8409bd4a55af4cfbf50c90295a.shtml.]业委会很难受到各方监督,有时比物业企业更容易为自身牟利,如业委会主任私刻公章更换物业、业委会主任私自出租公共停车坪等案例,[《业委会成立后小区矛盾不断谁能监督业委会?》[N].央广日报,2018-07-20.http://www.cnr.cn/sxpd/shgl/20180720/t20180720_524307169.shtml?from=singlemessage.]都在不断地刷新业主对业委会下限的预期。

  第三,公共维修基金使用率低,物业问题难以解决。“北京市物业管理处负责人表示,截至2015年2月底,北京市公共维修基金缴存总额为395.99亿元人民币。而2015年只用了3个亿,该资金从1999年到2015年一共只用了15.5亿人民币”[《北京公共维修基金缴存总额近400亿使用率不足5%》[N].北京青年报,2015年.]。“全国各地缴存的公共维修资金总额已超过万亿元,但使用率却不足百分之一,常年处于‘休眠’之中。”[《全国公共维修基金超万亿提取困难使用率不足1%》[N].中国广播网,2013年,http://china.cnr.cn/yaowen/201309/t20130917_513617111.shtml.]“北京大学法学院房地产法研究中心副主任金锦萍博士认为,严格的程序规定有助于确保维修基金的安全和防止其被滥用和挪用,但问题是程序的繁琐,使这些规定的实操性很差。”[《巨额公共维修基金遭遇使用难题》[N].中华工商时报,2005年7月,

  https://bj.leju.com/news/yjgd/2005-07-11/170083586.html.]

  最终,由于业主大会和业委会无法发挥正常作用,无法执行提取公共维修基金的手续,为了社区的整体安全,只能更换物业。

  2.4物业衰落整体循环

  从整体情况看:

  公共设施持续折旧—>人力物力成本上升(物业费固定)—>物业服务质量下滑—>物业业主相互信任降低—>拖欠物业费—>物业继续恶化—>采取措施(更换物业或小区自救)—>物业服务质量下滑。

  图2封闭式小区,物业衰落模型

  资料来源:作者自制

  不论业主采取怎样的措施,更换怎样水平的物业,最终都无法逃脱物业质量不断下降的恶性循环中。更换物业的差别在于,更换相同价格的物业,其服务质量由于成本问题,很难优于原先的物业。而更换高水平物业,会重新开始公共设施折旧的步骤。

  3.封闭式高楼层小区缺陷分析

  3.1我国居民小区的类型

  樊纲在博鳌·21世纪房地产论坛第18届年会上,提出要继续增加城市容积率,“中国人就是多,可居住率是世界的1/3,我们命中注定住拥挤的房子,如果要大的房子,就去澳大利亚和加拿大,买看不见人的房子。”[搜狐焦点,《樊纲:中国人命中注定住拥挤的房子想住大房子到国外去》[N].2018-07-23,https://www.sohu.com/a/242804642_124767.]言论虽然有些偏激,但确实是戳中了城市居民的痛点,即城市生活居住过于集中的事实。从两个方面说,我国城市建设相对集约有其合理性:

  3.1.1需求侧方面:

  言论或许偏颇,但中国农村空心化、村镇住房空置化严重,根据《农村绿皮书:中国农村经济形势分析与预测(2018~2019)》的数据,我国农村宅基地空置率为10.7%,样本村庄宅基地空置率最高达到71.5%。[施祥云,《农村近2500万套住房空置东部空置率最高中部最低》[J]建筑工人,2019年(10),65页.]由于人们对美好生活的向往,资源更多的大城市成为人们倾轧的对象。

  3.1.2供给侧方面:

  从土地的供给来说,中国城市用于住宅建设的土地供给大幅减少。王克强通过研究自2015年开始的土地市场供给侧改革,选取了上海、深圳、浙江等省市作为研究对象,发现中国的土地城市建设土地供应仍存在市场发展不对称、村镇土地市场发展不健全、土地市场供给机制运行受限等问题,是城市高房价的一大主要原因。[王克强,郑旭等,《土地市场供给侧结构性改革研究——基于“如何推进土地市场领域的供给侧结构性改革研讨会”的思考》[J].中国土地科学,2016年12月(12),7-8页.]

  从两个方面讲,中国城镇住宅的主要类型是封闭式中高层,而非开放式低层或独栋公寓。在城镇中,封闭式中高层在很长一段时间内会是重要住宅类型。

  3.2封闭式高楼层小区的优点

  文本着重探讨封闭式高层小区中的物业,因此仅仅探讨封闭式及高层两个特点对于物业管理的优势。

  第一,业主承载容量大。由于土地利用及集约,中国城镇新建的居民楼至少是20层以上,多数居民楼为26-33层高层。以每层楼至少提供两单元,每单元提供四户为基础计算,一栋26层的居民楼最多可容纳208户业主。这样可以提供更高的土地容积率,满足更多人的居住需求。

  第二,封闭安全系数高。封闭式社区以物理的方式将整个小区进行封闭式管理,并且设置一定的准入门槛,极大地降低了非关系者进入小区的可能性。这种方式可以更好地保护小区内公共设施,避免业主的私人物品被外来者盗窃损坏,保护业主的生命财产等安全。因此,当出现经济纠纷或安全事故时,责任人一般都是小区内的业主,纠纷的问责能力强,也更好地保护了业主的权利。

  第三,共有绿化景观多。由于小区内业主数量庞大,政府规定中高层大楼必须建设总小区一定面积的绿化设施,比率一般在30%-45%之间。一般,城镇中若建设能容纳相同数量的居民楼,所消耗的土地将无法配置任何数量的绿化。可以说,集约的土地使用为业主节约了大量空间用以建设如共有水系、草坪、植被等环境绿化。对于提升小区品质和提升居住舒适度有很强的效果。

  第四,私密的公共空间。小区的封闭性,不仅保护了业主的生命财产安全,也保障了业主能够在一定程度上私密的空间中活动。以本次疫情为例,小区户数与小区面积及小区公共空间面积成正比,因此面积越大的小区,在完全封闭无法外出的情况下就能获得更多的活动空间。这种空间是非本小区业主无法使用的,具有排他性。

  3.3封闭式高楼层小区妨碍物业发展的弊端

  3.3.1政府监督、检查标准存在缺陷

  冯俊认为,当个体的行为产生负的外部性且大量导致了利益相关方的矛盾,影响广大且各方无法自发达成协议时,就需要引入政府的监督或由政府制定规则。[冯俊,物业管理中若干法律关系的思考[J].北京:法学杂志,2003年(6),18页.]社区中存在许多涉及业主安全的公共资源和公共服务,如电梯、公共窗户等,常发生电梯坠落、高空坠窗等事故。并且,业主很难对相应的公共服务做长远考虑,而物业由于需要支付较高额的成本,物业企业很难主动在公共设施损害前进行检查。因此,政府本应制定高标准的消防、公共物品检测规则。但是,已有规则有如下的问题:

  第一,定期监督检查标准混乱。如消防法规定需对公共消防物品进行年检,但是具体消防物品需要怎样检测、需要符合怎样的规定却不一而足。政府对检测的具体流程有相应规定,但怎样的电梯进行怎样的评级十分主观。并且被评为合格的电梯所需要具备的基本标准公众也很难获得。

  第二,定期监督检查频次单一。不同的居民楼对于电梯等公共设施的使用频率不同,其损坏的程度不同,需要增加或减少检测的次数也不同。但是目前《特种设备安全监察条例》统一规定电梯年检,对于住满的居民楼是否需要增加检测频率,以及对于居住率不高的居民楼是否可能降低检测频率没有规定。检测的频率过于一刀切,使得物业企业对公共物品的检测缺乏重视。

  第三,缺少抽检、盲检措施。为了确保一定的检测频率,政策规定了年检制度,但是正如上文所说不同使用率的电梯其需要的检测次数是不同的。并且由于政府单位需要检测的公共设施数量大,压力重,因此通常有许多地区的设备漏检、错检。更好的检测方式,应该是在年检的基础上,增加抽检、盲检的措施,使用率高的小区设备增加抽检频率,居民入住率低的小区改为随机抽检,增加年检的年限改为2-3年检测一次等。

  3.3.2业主大会组织困难

  当小区需要对公共资源进行改动时,业主大会是唯一合法合规的改动方式。但是,业主大会作为一个议事模式,从大会的召集、议事、参与等各个方面,都存在阻碍其运行的难点。

  第一,业主大会缺乏参与感。从广义的公共参与理论视角看,“公民参与,通常又称为公共参与、公众参与,就是公民试图影响公共政策和公共生活的一切活动”。[俞可平,《公民参与的几个理论问题》[N].北京:学习时报,2006,12页.]俞可平认为公民参与的三个基本要素分别是参与主体、参与领域和参与渠道。[同上.]从狭义的角度讲,社区物业被视为公共领域,但是由于参与领域和渠道的问题,使参与者的参与感很弱。首先社会各界对于物业小区的公共参与并不重视,其次对物业的介入只有业主大会一种途径,最后个人很难通过业主大会表达诉求。因此,总体上来说,业主大会作为一种公共参与的渠道难以调动参与者积极性,使业主普遍缺乏参与感。

  第二,组织会议投入成本高。上文提到,业主大会作为公共服务的一部分,需要有一半以上业主出席或参与投票,才能使投票合法合规。在这样的前提下,需要人力物力进行社区范围内的动员。区别于公共危机中的社会性动员,社区动员的难度、平均成本相差无几。首先,社区动员需要覆盖的群体差异性大,需要进行的方式较多,包括微信朋友圈、张贴告示、挨家走访等。其次,社区动员的目的性弱,从投票的角度看动员结果有众多可能,不像社会动员往往只有单一目标。最后,社区动员需要照顾各方需求,需求繁多因此成本极高,需要为众多需求寻找解决方法。从各个层面讲,业主大会的组织过程成本巨大,成为阻碍业主大会发展的重要因素。

  第三,达成协议共识难度大。作为一种公共参与渠道,它确实能在正常时期保障业主利益免受物业侵害,但是在危机时期或特殊时期,业主大会严格的手续和制度阻碍了社区问题的解决。物业规章规定,针对提案的投票需要超过2/3的业主同意才能执行,业委会为了能够通过提案,必须进行一系列耗费人力物力的行为:提案的可行性调研、提案的各种宣传、挨家走访业主、回答各种质疑和问题等。尤其是,当一个提案在投票后被否决时,新的提案又要重新走一遍甚至几遍相同的流程。

  3.3.3物业、业委会、业主缺乏互信

  物业、业委会、业主缺乏互信是一个过程问题,贯穿于整个物业发展的进程,可以说三方互信的缺乏是一种催化剂,随着物业能力弱化,其表现和影响逐步现象。造成这样结果的原因有以下两点:

  第一,物业行为透明度低。陈彤在调查了杭州市各大物业后发现,物业信息不透明是中国物业市场普遍存在的问题。[陈彤,《谁在纵容物业收益不透明》[J].广西:广西质量监督导报,2007(1),10页.]笔者调查发现,物业信息的不透明展现在以下几个方面:首先,收费不透明,物业费一般受政府管制很难出现不透明的问题,但是物业在各种杂乱的收费中更容易出现不透明现象,如家用天然气、暖气、电网等。其次,公共服务的收益不透明,最为人所诟病的是电梯广告、公共车库等,这些收入本该部分用于提升公共服务的质量,但很少有物业能主动公开收入来源和收入量。最后,对于一些已经确定的公共支出,业主上缴的金钱其最终走向也很难保证,如业主大会提取的公积金,究竟是否全额用于电梯保养、更换的信息完全不透明。

  第二,物业缺乏监督机制。业主大会和业委会得以顺利运转的制度保证,是业委会和业主大会同时运转,以此实现业委会监督物业,业主大会监督业委会的双重监督目的。但是现实中,业主对于业主参与的积极性本身就低,其能起到的有效的对业委会的监督效果微乎其微;与之对应的,业委会本该作为业主大会的动议与执行机构,起到对物业的监督作用。但是由于业主大会本身过于分散,无法监督业委会,业委会极容易与物业相“勾结”危害业主利益。黄佳鹏发现,“小区公共空间内业委会和物业的利益集团已然形成;另一方面,分散业主的集体参与意识和能力尚不足,难以对抗既有的利益集团”[黄佳鹏,《从维权到谋利:城市小区自治的实践困境及其对策——以业委会的过程实践为例》[J].湖北:湖北行政学院学报,2018年(6),64页.]。可以说不论业委会是否与物业串谋,最终导致的结果都是业主对业委会和业主大会的信任一步步降低。

  3.3.4权责观念势微

  权利和责任是一个统一体,在物业发展的过程中,常有业主或物业不履行责任的现象发生。

  第一,物业缺少措施确保业主履行责任。大尺度封闭式社区的优点在于明确责任人,减少小区内业主与外界的纠纷。由于业主所享受的公共服务更为集中,公共设施被无意或恶意损坏的几率也大大增加,相应的业主所需要承担的公共设施的保护责任也更加集中的具象化。换句话说,封闭式社区为业主提供了更加明确具体且集中的保护对象,但是当业主破坏了公共设施且需要为其补偿时,物业没有任何能力能够强制性要求业主提供补偿。比如,当业主家的孩子踩踏绿植致其荒地化后,通常由物业直接提供资金恢复绿地,而很少有业主主动提供赔偿资金。日常行为如此,较为贵重的公共设施,如防风玻璃、电梯、出入门禁等更是如此。物业缺少强制性的权力,让业主承担应承担的责任。再者,物业没有足够的措施确保绝大多数业主服从规则。物业规则约束力低,普通规则更多的实在道德层面上约束业主的违规行为,业主违规的成本太低;物业维权收益收益太低,突出体现在业主以各种理由拒绝缴纳物业费上。当业主拒缴应付的各类款项后,物业唯一能采取的强制性措施是用法律武器提起诉讼,但是法律程序繁琐、时间过长,对于物业来说成本极高,且拖欠的物业费往往又不足以支付诉讼费,可以说走法律程序解决业主违规问题成本高而受益低。物业往往也不会这样选择。总体来说,物业难以确保业主遵守规则,在规则遭到冲击时也没有措施能惩罚业主,最后就会有越来越多的人越过道德底线,突破日常的各种规章。

  第二,业主缺乏令物业听取建议的能力。上文曾提到,物业经营常常展现出一定程度的不透明性,因此常常受到业主的质疑。《物业管理条例》指出,业主有向物业提出建议的权力,但没有强制要求其听取建议的权力。这是一种双向保护,既保护业主能尽可能地维护自己的权利,又保护物业的利益不受业主肆意掠夺。《条例》同时指出,业委会或业主大会能向物业提出正式提议并要求其整改,但是如上文所说难度大成本高。因此,现实中常常出现,业主发现物业运行的各种问题,但无权力要求其整改,也缺少措施确保物业能耐心地考察业主的意见。因此,业主对物业的监督权被架空,实际的权力完全被业委会取代,业委会成为唯一能够改良物业质量的渠道。倘若业委会也丧失了规劝物业的动力,那么物业质量的下滑也就只是时间问题了。

  3.3.5物业经营困难

  从成本收益的角度看,物业能力日渐衰弱受到成本持续走高和收益难以改变双重影响。

  从成本角度看,物业维护费用处于长期上升态势。上文提到,公共服务的人力成本逐年上涨,包括固定的人力和灵活机动的人力。公共维护的需求也由于业主对其不加节制地破坏而增加。除此之外,不同公共设施的折旧周期不同,维护标准难以统一。公共物品的另一个显著特点在于,在不同城市、不同环境下其所需要进行的维护措施差别极大。即使相同的城市中,绿植的养护难度也相差很大,但是公共维护的标准却基本相同。这就更造成了物业的成本过高。

  从收益角度看,物业费受政策和法规双重限制难以改变。《管理条例》规定,物业费的制定首先要符合国务院和地方法规的限制,其次物业费需要公开透明,最后物业费除业主大会无法改变。可以说,物业费的收取受到双重制约:在物业收费前,物业费需要满足各级政府的规定;在物业收费后,物业收费难以改变。

  3.3.6物业所有权高度分散

  从物业服务发展的角度来说,物权的高度分散是物业快速破败的根源,是基于大尺度封闭式社区的共同特征,最难解决。

  第一,公共服务的易损性。公共服务、公共设施相较于私人设施来说,由于使用率更高,因此折旧率远高于私人物品。相应的,在平均面积相同的情况下,封闭式高层小区的折旧率远远高于独栋公寓。

  第二,服务使用的无序性。由于业主数量过多,大型小区所有权过于分散,业主对于公共资源的重视程度、爱惜程度越低,被使用的次数越多,被粗暴对待的次数也越多。以小区内的健身器材为例,经常使用健身器材的老年人对待健身器相对小心,但是在附近玩耍的青少年很可能完全不顾其存在,在一旁随意踢足球、用重物砸等,或十分粗暴地对待健身器。小区难以规制业主对公共资源的使用方式,即使存在明确的使用规则,也完全无法负担监督规则实施的成本。

  第三,业主需求的多样性。高度分散的物权也导致业主对于需求和支付的意愿难以调和,不同业主对服务标准的诉求差异极大,这种差异会随着公共设施更换的次数增加而逐渐显现。业主的需求小到社区景观,大到电梯更换,都随着业主对物业的预期和自身经济实力的变化而不同。这种巨大差异的调和难度非常大。

  3.3.7业主缺乏选择权

  区别于西方国家,我国的社区物业常常由开发商在楼盘交付前预定,居民的住房使用权常常跟物业服务相互绑定,其作用是保证新房交付时楼内一定的秩序和干净环境。并且新房常常随机入住,不是一次性入住,不可能将物业的决定权交由不完整的业主群体。“一旦购房者决定购买开发商的房屋,他个人就已经同意接受了开发商主导的物业服务。”[刘圣欢,《开发商主导物业服务:同意还是不同意?》[J].湖北:华中师范大学学报,2009年1月,46页.]刘圣欢指出,在这样的情况下业主想要更换物业,需要与其它业主一道运用投票方式否决物业,并进行一系列成本较高的动作。因此,绝大多数业主在正常情况下不会轻易提出更换物业的设想,这就导致在物业能力陷入瘫痪前,小区的物业能力几乎完全取决于开发商的选择。

  4.解决封闭式高楼层小区物业问题的对策分析

  本文按照问题的严重性和解决的急迫性,从需尽快解决到需长时间解决的顺序进行梳理。

  4.1强化监督体系,改造大房龄小区

  4.1.1建设更完善的监督体系

  上文提到,政府对小区物业公共设施的监管存在规则不明、监管混乱、监管一刀切、缺少灵活监督机制等问题。相应的,政府首先应该细化器械检查名目、制定检查合格标准,在此基础上,设定不同对象的监管强度,并且增加监督的方式,增加灵活的监督方式,如随机抽查等。

  4.1.2将大房龄小区纳入老旧小区改造工程

  目前,物业对于公共系统的维护作用失灵的较大房龄小区,房龄达到30年以上时,公共设施的危险性最高、改造公共设施的成本也最高,其对于公共政策介入的需求最大,是问题的重点对象。

  首先,将大房龄小区纳入老旧小区监管体系。每年的电梯坠落事故,多是发生在房龄较大但是缺少维护手段的小区。为了尽可能避免这种事故,必须先对所有大房龄小区进行严格的“普查”工作。因此,将大房龄小区纳入老旧小区改造工程,用相同的标准,对大房龄小区的公共设施情况知根知底,对已明确问题的小区进行重点关注。应该说,对大房龄小区情况的了解是解决问题的首要步骤,将其纳入老旧小区改造工程可以增强政府和社会对大房龄小区的关注度,更为精确的解决问题。

  其次,予以大房龄小区政策优待。明确了最需要维护的大房龄小区问题后,就需要最快速地解决问题。第一要赋予其手续减免权限。大龄小区在更换物业、成立业主大会、申请维修基金等政策手续上都十分紧急,因此需要适当地对大房龄小区进行政策的手续减免,或对大龄小区准予手续的优先处理权限。第二,要予以予以困难小区一定的财政补贴。在大龄小区精确监管的前提下,对在一定期限内走完一系列流程的小区,准予财政补贴,支持其自发解决困难,鼓励社区发挥主观能动性。

  4.2社区牵头成立“物管会”辅助管理物业

  业主大会的筹备、召开、议事、投票等步骤实施存在许多困难,与之相对应的业委会成立并履行职责同样困难重重。为此,北京市政协委员刘凝建议,当小区符合国家各级规章制度,符合国务院《物业管理条例》规定的条件的,小区基层政府应该牵头为小区成立业主大会和业委会。同时‘两会’的成立门槛需要降低。[中国人民政治协商会议北京市委员会,《北京市政协委员支招儿破解社区治理之困:降低业委会成立门槛》[N].北京晚报,2019年2月.http://www.bjzx.gov.cn/zxgz/zxdt/201902/t20190218_17607.html.]但是,基层政府并没有相关的权限,并且基层政府能够提供小区及物业的帮助远不及如此。

  国内多个城市进行了此方面的探索。如成都市在2017年末由市委和市房产局牵头设立首家社区环境和物业管理委员会成立[成都市人民政府,《成都首家社区环境和物业管理委员会成立》[N].成都日报,2017年11月.http://www.chengdu.gov.cn/chengdu/home/2017-11/23/content_9752e5144749456c90a4c0b00705b393.shtml.];而北京市海淀区则是在社区主任和社区警务站的协调下2018年末挂牌了首个‘社区环境和物业管理委员会’[《北京首个社区环境和物业管委会淀挂牌》[N].新京报,2018年12月.

  https://baijiahao.baidu.com/s?id=1620265012658472866&wfr=spider&for=pc.]。上述例子虽然指导单位不同,但都是由政府机关主导建立,成立由社区干部、社区警务、物业负责人、业主参与建立的全新组织。这是一个很好的尝试,但是其权限至今不甚明确,并且组成有待明确。

  笔者认为,应该在全国较大的物业中,由所辖社区组建‘社区环境和物业管理委员会’(以下简称社物会)。

  第一,社物委员会的建立和组成。首先,需要发挥基层党组织的团结协调作用,社物委员会需要由社区党组织牵头组织,人员由社区推选、群众推选等产生。其次,社物委员会的组成需要尽可能体现民主原则,并兼具高效的特点。因此人员应该尽可能涵盖社区党组织成员、社区主要领导、社区民警、物业代表、业主推选代表、业委会成员等,并且由社区党员主导。

  第二,社物委员会的基本义务。可以说,社物委员会的基本职责是部分地代替业主大会和业委会的职能。首先,社物会要协调建立业主大会并推举业委会,并与业委会建立长期、密切的联系,促进双方沟通。第二,社物会需要协助进行小区内的阻止更换,包括业主大会、业委会、物业的更换。第三,社物会要协助跟进政策落实,如帮助小区提取维修基金、申请政策资金、申请帮扶政策等。

  第三,社物委员会的法规配套。作为一种新的独立于物业、社区、政府的组织,必须要有合理配套的政策规范。笔者认为,应该先由政府发布基本的政策规范,在实践的基础上设定法律条文。

  4.3鼓励业主进行公共参与活动

  4.3.1允许为公共参与活动支付标准报酬

  广义的公共参与作为一种政治活动,与狭义的基层治理的公共参与,都存在参与者参与感低、缺乏激励的核心问题。社区治理的特点是需求多样、事项繁多、成本高昂、耗费精力。其中尤其有两个方面,一个是社区治理需要深入群众,协调的过程不能落下任何一个利益相关方,要求从业者工作细致耐心,精确治理;另一个方面是较大小区的治理工作需要各种相关方面的人才,如财务人员、环卫人员、法律人员、物业管理专家等,对专业人才的需要丝毫不亚于大型企业。因此,需要为公共参与者支付标准报酬,以满足在公共参与过程中的各种需求。

  4.3.2建立相应责任人管辖机制

  物业企业中,存在各种不同需求的分工。当以业委会、社物会为主的公共参与大量介入物业治理后,也需要对公共参与的类型进行区分,并且进行明确的权责划分。举例来说,需要有专门的监督人员,进行各方的监督工作;需要专门的政策跟进人员,帮助小区与住建委、房管局等对接,协助政策实施与小区手续办理;需要日常事务人员,协调小区的的各类矛盾,帮助进行小区动员和走访各业主。

  4.3.3以企业标准为公共参与者支付额外奖金

  基本报酬是激励的一种方式,为了参与者能够更好地为小区、社区物业服务,应该在一定的标准之下,以企业的标准为参与者支付额外奖金。

  4.4“社物会”监督三方运行

  4.4.1监督业委会合理运行

  上文提到,社物会并非完全代替业主大会与业委会,而是部分代替其功能实施并辅助两会运行。现有政策的原意是通过业主大会监督业委会、业委会监督物业来实现监督链条的统一,但是双重监督都明显难以达成原有效果。社物会是基层政府的社区治理代表,有社区治理的责任和权限,其组成是各方的混合体,能够保证很好的公平性和责任意识,来协助业委会监督物业,并代替业主大会监督业委会。这种监督有双重目的:其一,是防止业委会和物业不作为、‘懒政惰政’的现象出现,令业委会能够更好地发挥居民自治的作用。其二,是防止业委会与物业形成的利益勾结状态,防止业委会完全脱离业主大会,损害业主利益公权私用。

  4.4.2监督物业运行透明

  物业是多方监督的主体,业主大会和业委会成立的合理性即物业自利的天然属性,必须有第三方对物业进行监督。当社物会对业主大会和业委会进行有效监督时,业委会自然会起到对物业的监督作用。因此,社物会的作用区别于业委会的监督作用:第一,业委会对物业的监督侧重于行为层面,即防止物业不作为,而社物会更多的是为这一层监督赋予权力和正当性保障;第二,社物会需要确保物业能够听取、考虑、协调业主提出的正当合理的意见,并进行整改措施,或得出无法操作的详细报告;第三,社物会需要通过强制性权力确保物业运行更加透明,各类价格清楚明晰,各种收入更加公开,公共资源的使用要通过业委会的同意。

  4.4.3监督业主履行义务

  为了保证业主、物业、业委会三方的平稳相处,对于业主方除了保障其正常权利,也要保证其必须付出相应的成本,承担相应的公共义务。第一是惩罚措施落实到位。公共资源缺乏有效的监督管理是促成其过快衰败的主要原因,居民无需因其不当行为承担后果,社物会介入对社区居民行为,为物业的监督提供制度和能力保障。第二是基本义务落实到位。居民由于不正当原因拖欠物业费已经成为物理治理的一大顽疾,主要是物业所需要付出的法律维权成本过高,社物会的可以利用行政处罚增加居民不履行基本义务的成本。最后是整体规章落实到位。业委会和业主大会成立后,常有居民不履行会议作出的统一共识的现象,加大了公共管理的难度。为了增强业主大会的运转效用,需要社物会从旁协助,督促业主完成由业主大会规定的各项任务。

  4.5提升物业盈利及惠民能力

  4.5.1法律政策双向增加物业调价灵活度

  物业费由于调价难,经常出现十几年物业费不涨的情况。要从两个方面放松对物业费的管制:

  首先,在物业费定价前,允许并鼓励物业进行物业费提前量规划。上文提到,物业费的定价,必须符合国务院的规定,并且符合当地物价局的要求。笔者建议,当物业有较长期的发展规划时,允许物业定出超过市场价格的物业费,并承诺长时间内不增长物业费。即物业设置物业费提前量,让居民了解物业费将在接下来的一段时间内不变,或在接下来的几年内可能会发生怎样的变化。提前量的设置,并非要求业主以20年后的标准上缴本年物业,而是提前让业主了解20年之后的物业费,以帮助物业在一段时间后合理、合规地增长物业。

  其次,在顾叶飞规定后,允许企业根据市场指标微量调节物业费。市场体制极大地影响了物业运行的人力物力成本,因此政府应该允许物业企业按照较为统一的标准,逐年或分布提升物业费。比较可行的指标是国家GDP增长、各地区的GDP增长率或地区平均物价增长率等。允许物业在充分告知业主的前提下,按照该城市物价增长率的固定百分比,增加物业费。

  4.5.2允许物业进行透明的盈利活动

  物业企业盈利方式除了直接收缴业主的物业费外,还有众多的收入方式:公共区域广告位收入、家庭零件维修更换收入、公共停车位出租收入、基本公共服务收入等。物业以公共服务私自盈利,基本上是全国物业小区的通行做法,这种行为本身难以禁止。并且物业在运行多年后,更容易亏损,以其它方式盈利无可厚非。政策上讲,物业额外的盈利方式并不被禁止,但是原则上任何盈利方式必须通过业主大会的许可,尤其是公共盈利必须归集体所有,换言之,没有通过业主大会的物业盈利都是非法的。这就导致绝大多数物业利用公共服务盈利,都无法公开透明的展现。因此,在不损害公共利益的前提下,应该将公共服务的盈利权限交给物业,并且盈利模式受到业委会的监管。可以规定,公共服务的盈利按照一定的比例,一部分作为物业的资源配置服务费,剩下的作为全体业主的物业盈余。这样的方式可以达成物业和业主的共赢局面,首先较大的缓解物业综合的亏损情况,其次业主能把握到具体的公共收入,最后在现状的层面能够缓和双方的矛盾。

  4.5.3政府设定综合指标评价物业,鼓励建立品质物业

  政府直接资金投入的主体是高危小区,这些小区的特点是物业能力弱,只能解决一时之急,现今仍然存在大量的在高危边缘的高层小区。因此,能防止小区折旧过快的最好方法,即调动物业的积极性,使其能够在盈利的前提下,主动提升小区基本公共设施的品质。而这部分必须由政府进行行政介入。

  最基本的方式,是进行物业能力公开评级评价。

  第一,鼓励物业建立折旧率参考体系。物业的综合折旧率是反映其物业成本的最重要指标,折旧率越高的小区物业,应用在维修和设备翻新的成本越高,对于业主来说物业费的性价比就越低,支付物业费的意愿越低。政府鼓励物业建立折旧率指标,直接展现小区物业的现状,这是一把双刃剑。对物业来说,为物业提供了一个极强的动力,可以大大地激励物业主动进行综合环境美化、公共设施维护。对于重视综合环境和设备维护的企业是一个重大利好,是企业能力的一种体现,为物业收取物业费提供良好基础,能够为物业提供良好的口碑。不仅如此,物业老化的状况本身也是业主知情权的一部分,这种指标可以让业主在选择房产时有更全面的考察。

  第二,鼓励物业建立透明化运作体系。我国的物业运行不透明现象较为严重,先年来国家对于物业收费层面的透明化做出了政策努力。但是物业透明绝不能满足于价格透明化,物业透明应该是对于公共活动的全过程展现,包含收费服务、收入来源透明、收入数额透明、资金运行透明、支出去向透明等等一系列的服务。因此,对于尚未完全实现收费服务透明的企业,先监督并要求其在一段时间内完成收费服务透明的要求。政府应该鼓励物业企业进行透明化管理,对已经能满足收费透明的企业,当能额外满足几项透明标准时对企业进行物质和行政奖励,调动企业进行透明管理的积极性,以建设品质物业。物业透明对于企业是挑战,也是机遇,是缓和业主和物业矛盾的一项重要举措。

  最后,鼓励物业引入居民满意度调查体系。无论怎么样的物业,作为企业的核心都是提供最令人满意的服务。评价物业,不仅仅需要由政府确立评价体系,最根本的还是居民满意度。需要探索一套成熟的物业评价体系,离不开业主对物业直接的评价。

  4.6物业分割化集中物权

  目前,国家为了精确扶贫和基层自治化,将管理权限和责任更多地下放到了社区,众多社区都实行了‘保户干部’制度,这一制度在疫情期间的体现更为明显。简而言之,保户干部是指将社区的权职进行再一次的分割,每个保户干部各分别对被分配到的居民负责。保户干部存在的意义是简化社区工作,其主要职责是负责户口、社保等民生方面的工作。

  保户干部是社区应对数量过于庞大的户主时采取的行政手段,与之对应的,物业从企业服务的角度可以采取类似的措施。举个例子,学校中的每个班级,需要对自己班的卫生负责,更要对学校中的某处公共地区的卫生负责。物业分割化,即在多栋高层小区中,将物业管理分割为几个较小的范围,每个范围有所对应的自己的物业范围和公共的物业范围。这样做有以下三个优势:

  首先,集中物权,增加公共物品维护的专一性。过大的产权和或有权会降低单个业主的维护意愿,实行物业分割后,每个特定位置的物业管理由特定的业主群体负责。如A栋的居民只需要为水系的清扫出资,B栋的居民只需要为绿化的养殖出资。当然,各类公共资源的维护并非要业主直接支付现金,而是使用相应的物业费支付,物业费耗尽后再由业主出资。这样不仅集中了公共维护的责任,也让业主对物业费的使用有更直观的感受。

  其次,集中物权,发挥邻里监督主观能动性。从收益的角度看,公共物品提供的如环境、美观方面的效果属于全体业主所有;从成本的角度看,为了维持公共资源持续的支出责任也归于全体业主。这是引发“公地悲剧”的主要原因,即所有权和责任范围过大。当所有权集中后,业主具有特定的维护对象,如A栋的居民在社区中只负责维护小区水系,当水系遭到有意或无意的破坏后,A栋居民对于水系维护的主观能动性就能被充分地调动,主动对水系的环境进行监督。集中物权可以激发业主保护环境的主观能动性,调动其采取措施监督或保护特定对象。

  最后,集中物权,减少需求种类,增加协调效率。人数越多的小区,对于小区的需求就越多样化,可能导致的矛盾就越难以调和。因此,当小区物业责任被分割后,相应的责任群体更加集中,业主的需求更容易更容易被满足。尤其是在小区困难时期,小区内的各项改制工作变得更为频繁,过于发散的需求无助于解决小区的问题。因此可以说,在需求方面,当小区的工作面临各项变动时,集中物权就变得格外重要了。

  4.7新房探索物业信任体制

  物业一般直接由开发商选定,且业主入住的不完整性,导致业主入住前完全无法决定物业的质量。无论有怎样完善的更换物业的体系,较为分散的业主大会也很难在建立初期完成这样复杂的工作。因此,笔者认为,在物业建立的初期,采用类似“信任案”的体制,对新兴物业实现早期的监督目的。当越来越多的业主对物业提出不信任案,或超过半数以上业主对物业提出不满的意见时,就能够对物业实施有效的惩罚,记忆强制其进行整改。

  进行“信任案”监督有以下优势:

  第一,作为早期的监督措施,加强物业服务理念。绝大多数的新房只有引进物业的阶段,会对物业进行严格的要求。通常情况下,一旦物业被引进,就会由于缺乏有效监督而迅速变质。虽然从长期来看,业主大会、业委会、‘社物会’能起到监督的作用,但是这三者的监督能力有限且成本较高。因此,需要一种较为平常的可以在通常状态下监督物业行为、增进服务质量的机制。而由于业主的分散性,无法由业主在物业引进的阶段参与物业的招投标,因此当物业引入后,进行季度或年度的物业考察,即“信任案”监督。这有助于在通常的社区运行状态下,使物业企业绷紧神经,始终保持着服务理念,保证服务质量。这有利于“学习型物业”的建立,当物业的服务质量提升后,业主的评分评级也会提高,进一步促进物业服务的完善,形成良性循环。

  第二,作为长期的监督措施,强化业主主人意识。业主在长期的居住过程中,没有身为“主人翁”的意识,缺乏物业提升的参与感,久之对社区治理变得更加冷漠。这是业主大会难以成立的重要原因,也是公共参与中的一大难题。因此,在早期物业发展中,提前培养居民介入物业管理的意识,增强业主对环境治理的参与感,就显得非常重要了。